Qu'est-ce qu'une soulte dans une succession ?

C'est la somme versée par un héritier qui reprend seul un bien immobilier indivis, afin de compenser la part des autres héritiers qui renoncent à leurs droits en nature.

Comment est calculée la soulte ?

Elle correspond à la valeur vénale du bien (moins les dettes éventuelles), répartie selon les quotes-parts de chaque héritier dans la succession.

Quels sont les frais liés au rachat de soulte ?

Le principal coût est le droit de partage, fixé à 2,5 % de l'actif net partagé, auxquels s'ajoutent les émoluments du notaire.

Peut-on obtenir un prêt pour payer une soulte ?

Oui, les banques proposent des prêts de soulte, qui fonctionnent comme un crédit immobilier classique et peuvent parfois couvrir la totalité du montant dû.

Que se passe-t-il si les héritiers ne s'entendent pas sur la valeur du bien ?

Ils peuvent recourir à un expert immobilier indépendant ou, en dernier recours, saisir le tribunal judiciaire pour trancher le désaccord.

Racheter la part des autres héritiers (soulte) : guide 2026

Quand plusieurs héritiers reçoivent un bien immobilier en indivision, il arrive fréquemment que l'un d'entre eux souhaite conserver le logement - la maison de famille, l'appartement des parents - tandis que les autres préfèrent en obtenir la valeur en argent. La solution s'appelle la soulte : une compensation financière versée par l'héritier qui garde le bien à ceux qui renoncent à leur part en nature. C'est une opération courante, mais elle obéit à des règles précises qu'il vaut mieux maîtriser avant de se lancer.

Ce qu'il faut retenir

La soulte permet à un héritier de racheter la part de ses cohéritiers pour devenir seul propriétaire d'un bien indivis.
Elle se calcule à partir de la valeur vénale actuelle du bien, déduction faite des dettes éventuelles, selon la quote-part de chacun.
Elle peut être financée par un prêt de soulte, un apport personnel ou un prêt relais.
Fiscalement, elle est soumise à un droit de partage de 2,5 %, bien plus avantageux que des frais d'acquisition classiques.
L'acte de partage doit être rédigé par un notaire et publié au service de la publicité foncière.
En cas de désaccord entre héritiers, la médiation ou l'expertise judiciaire permettent souvent d'éviter le contentieux.

« Le rachat de soulte est souvent la solution la plus simple pour éviter de vendre un bien de famille à un tiers, à condition d'avoir une estimation juste du bien et un financement solide en amont. » Damien David, IMOP

Qu'est-ce que la soulte dans une succession immobilière ?

La soulte est la somme d'argent versée par un héritier (ou un couple d'héritiers) qui rachète les droits des autres cohéritiers sur un bien indivis, afin d'en devenir seul propriétaire. Elle intervient dans le cadre d'un partage successoral inégal en nature mais égal en valeur : chaque héritier reçoit ce qui lui revient légalement, soit sous forme du bien lui-même, soit sous forme d'argent.

Ce mécanisme évite la vente pure et simple du bien à un tiers lorsque l'un des héritiers souhaite le conserver, que ce soit pour y vivre, le louer, ou simplement pour des raisons affectives (maison de famille, résidence des parents).

La soulte peut aussi s'appliquer en dehors d'une succession, notamment lors d'un divorce ou d'une séparation où l'un des ex-conjoints rachète la part de l'autre sur le logement commun. Mais dans cet article, nous nous concentrons sur le cas successoral.

Comment calculer le montant de la soulte ?

Le calcul repose sur trois étapes.

1. Déterminer la valeur vénale du bien. Il s'agit de la valeur réelle du bien au jour du partage, et non de sa valeur au moment du décès. Cette valeur peut être établie par une estimation d'agence, une expertise immobilière indépendante, ou un accord amiable entre héritiers. En cas de désaccord persistant, un expert judiciaire peut être désigné par le tribunal.

2. Déduire les éventuelles dettes rattachées au bien. Un crédit immobilier en cours, des travaux à prévoir, ou des charges de copropriété impayées viennent réduire la valeur nette à partager.

3. Appliquer les quotes-parts de chacun. La soulte correspond à la différence entre la valeur de la part reçue en nature par l'héritier repreneur et la valeur de ses droits théoriques dans la succession.

Exemple concret : deux frères héritent à parts égales d'un appartement estimé à 400 000 €, sans dette. Chacun a théoriquement droit à 200 000 €. Si l'un des deux souhaite garder l'appartement en totalité, il doit verser une soulte de 200 000 € à son frère pour racheter sa part.

Si trois héritiers se partagent un bien de 600 000 € et que l'un d'eux le reprend seul, il doit 200 000 € à chacun des deux autres, soit 400 000 € au total.

Comment financer le rachat de la part des cohéritiers ?

Racheter la part de ses cohéritiers représente souvent une somme importante. Plusieurs options de financement existent, qu'il est utile d'anticiper avant d'entamer les démarches.

Le prêt de soulte : c'est un crédit immobilier classique, souscrit spécifiquement pour financer le versement de la soulte. Les banques l'accordent selon les mêmes critères qu'un prêt immobilier ordinaire (capacité d'endettement, apport, garanties).
L'apport personnel : épargne, donation d'un tiers, ou produit de la vente d'un autre bien.
Le prêt relais, si l'héritier repreneur possède déjà un bien qu'il envisage de vendre.
Un échelonnement du paiement, si les cohéritiers acceptent contractuellement un règlement en plusieurs fois — solution plus rare, à formaliser impérativement devant notaire.

Le prêt de soulte peut, selon les banques, financer jusqu'à 100 % du montant dû, voire inclure les frais de notaire liés à l'opération.

La fiscalité de la soulte

Contrairement à une idée reçue, la soulte versée dans le cadre d'un partage successoral n'est pas soumise aux droits de mutation classiques applicables à une vente immobilière, mais à un droit de partage.

Ce droit de partage s'élève à 2,5 % de l'actif net partagé (donc de la valeur totale du bien, pas seulement du montant de la soulte), à la charge de l'ensemble des héritiers, généralement réglé par celui qui reprend le bien.

Ce taux est nettement plus avantageux que les frais d'acquisition classiques (autour de 7 à 8 % pour un bien ancien), ce qui rend le rachat de soulte fiscalement intéressant par rapport à un rachat déguisé en vente entre héritiers.

À cela s'ajoutent les émoluments du notaire, calculés sur la valeur du bien selon un barème réglementé, ainsi que les éventuels frais de garantie liés au prêt de soulte.

Les étapes chez le notaire

Estimation du bien par un professionnel, pour fixer une base de calcul acceptée de tous.
Accord entre héritiers sur le principe du rachat et sur le montant de la soulte.
Recherche de financement par l'héritier repreneur, avec obtention d'un accord de prêt si nécessaire.
Rédaction de l'acte de partage par le notaire, qui organise juridiquement l'attribution du bien à un seul héritier et le versement de la soulte aux autres.
Signature de l'acte et publication au service de la publicité foncière, qui officialise le transfert de propriété.

L'ensemble de la procédure prend généralement plusieurs mois, notamment lorsqu'un financement bancaire est nécessaire.

Que faire en cas de désaccord entre héritiers ?

Le rachat de soulte suppose en principe l'accord de tous les héritiers, aussi bien sur la valeur du bien que sur les modalités du rachat. En cas de désaccord persistant — notamment sur l'estimation —, plusieurs solutions existent avant d'en arriver au contentieux :

la médiation familiale ou la négociation assistée d'un notaire ;
la désignation d'un expert judiciaire pour trancher la valeur du bien ;
à défaut d'accord, la saisine du tribunal judiciaire, qui peut ordonner le partage, y compris par la vente du bien aux enchères si aucune solution amiable n'est trouvée.

C'est pourquoi il est vivement conseillé d'engager le dialogue tôt et de s'appuyer sur une estimation objective, réalisée par un professionnel indépendant.

Pour aller plus loin avec Imop

Lire notre guide complet sur la succession
Hériter d'un appartement : les démarches à effectuer
Démembrement et donation: Les niches fiscales en immobilier

FAQ - Racheter la part des autres héritiers (soulte)

Qu'est-ce qu'une soulte dans une succession ?: C'est la somme versée par un héritier qui reprend seul un bien immobilier indivis, afin de compenser la part des autres héritiers qui renoncent à leurs droits en nature.
Comment est calculée la soulte ?: Elle correspond à la valeur vénale du bien (moins les dettes éventuelles), répartie selon les quotes-parts de chaque héritier dans la succession.
Quels sont les frais liés au rachat de soulte ?: Le principal coût est le droit de partage, fixé à 2,5 % de l'actif net partagé, auxquels s'ajoutent les émoluments du notaire.
Peut-on obtenir un prêt pour payer une soulte ?: Oui, les banques proposent des prêts de soulte, qui fonctionnent comme un crédit immobilier classique et peuvent parfois couvrir la totalité du montant dû.
Que se passe-t-il si les héritiers ne s'entendent pas sur la valeur du bien ?: Ils peuvent recourir à un expert immobilier indépendant ou, en dernier recours, saisir le tribunal judiciaire pour trancher le désaccord.