Renégocier son prêt immobilier : une bonne idée !
March 6, 2020

Depuis la baisse progressive des taux d’intérêt dans l’immobilier, à des taux historiquement bas, nous entendons parler de plus en plus de « renégociation de crédit » ou « rachat de crédit » Pour les propriétaires ayant contracté un emprunt depuis plusieurs années, cela peut s’avérer intéressant à condition de bien avoir toutes les informations à ce sujet. Il est important de savoir de quoi l’on parle, de ce que cela implique. Voici nos conseils pour réussir votre renégociation.

Renégociation de prêt ou rachat de crédit ?

En premier lieu, il convient de bien préciser ce que sont une renégociation de prêt et un rachat de crédit, car ils sont parfois confondus. Si vous souhaitez renégocier votre emprunt, il vous suffit de vous adresser à votre banque, celle avec laquelle vous avez contracté votre prêt. Elle examinera votre demande et pourra éventuellement revoir votre taux d’emprunt à la baisse. Vous devrez alors « simplement » régler des frais d’avenant. En revanche, si n’avez pas obtenu gain de cause avec votre banque ou si vous espérez une meilleure négociation avec une nouvelle banque, alors, il s’agira d’un rachat de crédit. Dans ce cas, sollicitez plusieurs banques pour faire jouer la concurrence. Celles-ci pourront vous proposer des taux attractifs, notamment par l’intérêt qu’elles ont de gagner un nouveau client.

Les conditions à remplir pour la renégociation de son prêt

La première condition, comme dans beaucoup de situations, est de pouvoir justifier auprès de sa banque d’une situation financière saine. Dans le cas d’une renégociation, votre dossier étant réactualisé, vous devrez produire vos justificatifs de revenus et charges actuelles (Mêmes conditions pour un rachat de crédit). Et vous devrez bien remplir, en outre, les conditions habituelles de taux d’endettement et de “reste à vivre” par rapport au montant que vous souhaitez emprunter, c’est à dire le “capital restant dû” auprès de votre banque. Généralement, vos revenus doivent atteindre 3 fois le montant de vos mensualités de remboursement.

Étudiez votre dossier, réalisez vous-même une première simulation

Avant de vous engager dans un processus de renégociation, de prospection auprès d’autres banques – ce qui va vous demander du temps – il est bon de faire une première « analyse » de votre situation. Pour cela, des outils sur internet vous permettront de faire une première simulation que vous comparerez avec votre tableau d’amortissement actuel. Vérifiez le delta qui existe entre votre taux d’emprunt initial et celui pratiqué par les banques aujourd’hui. Si ce delta n’est pas suffisamment significatif, peu de chances que l’opération soit intéressante, par rapport aux frais que cela va vous occasionner.

Combien coûte une renégociation ou un rachat de crédit ?

Dans le cas d’une renégociation, les frais vont se limiter à des frais d’avenant au contrat. Pour un rachat de crédit, vous aurez les frais de dossier – d’un montant forfaitaire ou en proportion de la somme empruntée – pour la constitution du nouveau dossier d’emprunt, mais également de nouveaux frais de garantie. Concernant l’assurance emprunteur, vous serez vraisemblablement encouragé à prendre l’assurance de la nouvelle banque, ce qui implique la constitution d’un nouveau dossier, avec un nouveau questionnaire médical et peut-être des frais qui pourront avoir augmenté entre temps. Mais sachez que, passé 1 an de crédit, grâce à la loi Bourquin, vous avez la possibilité de résilier annuellement l’assurance emprunteur – avec un préavis de 2 mois – si vous trouvez de meilleurs tarifs. Enfin et surtout, les plus gros frais viendront des IRA (Indemnités de Remboursement Anticipé) à régler à votre ancienne banque. Ces indemnités s’élèvent à 3% du capital restant dû avant le remboursement, sans toutefois pouvoir dépasser le montant correspondant à 6 mois d’intérêts. A noter que vous pouvez être exonéré de ces indemnités dans les cas suivants : si vous ou votre conjoint devez changer de lieu de travail, si l’un de vous deux doit cesser son activité professionnelle, à la suite d’un licenciement par exemple, ou en cas de décès de l’un des deux.

Combien de fois et à quel moment renégocier ?

Vous pouvez renégocier ou faire des rachats de crédit autant de fois que vous le souhaitez, mais à condition de toujours vérifier que l’opération s’avère intéressante : si les taux d’intérêts diminuent encore de manière significative, ce qui est tout de même peu probable. Dans le cas d’une renégociation, si votre banque a déjà fait un certain effort, elle risque de ne pas être très encline à en refaire un autre ! Dans l’absolu, vous pouvez tenter une renégociation ou un rachat de crédit à tout moment. Mais encore une fois, il sera important d’en vérifier la pertinence, si l’opération est rentable ou pas !

Les facteurs d’une renégociation ou d’un rachat réussi

Pour vérifier la meilleure rentabilité possible, que ce soit pour une renégociation ou un rachat, la conjugaison des 3 facteurs suivants vous assurent une économie maximale.1 – Plus vous êtes au début de votre emprunt, plus vous payez d’intérêts. A contrario, plus vous vous approchez de l’échéance de crédit, plus vous remboursez du capital. Ainsi, l’opération sera rentable si vous êtes dans la première moitié de votre remboursement. 2 – Il faut ensuite que l’écart entre le taux de votre emprunt et le nouveau taux que vous pouvez négocier dépasse 0,70%, et même plutôt les 1% ! 3 – Enfin, le capital restant à rembourser doit au moins être de 70 000 €. Si vous remplissez ces trois conditions, vous êtes assuré d’une opération gagnante !

Comment mener la négociation ?

Si vous êtes satisfait de votre banque et que vous ne voulez pas en changer, le terme de négociation prend alors tout sens ! Comment convaincre un banquier de revenir sur le contrat initial, forcément plus intéressant pour lui ? Comment le convaincre d’accepter un avenant qui lui sera moins favorable ? En d’autres termes, vous lui demandez de perdre une partie des intérêts dont vous aviez convenu et donc de faire un effort sur ses marges. Consentir une renégociation est donc une belle faveur commerciale. Tout d’abord, et comme dans toute sollicitation, vous devez d’abord être un client sérieux, solvable, avoir un bon dossier. Les banques sont là pour prêter, mais à condition d’être certaines d’être remboursées ! Et pour elles, avoir un client sérieux est un argument de taille. Il est possible qu’en contrepartie, la banque vous invite à souscrire à l’un de ses produits financiers (Plan Epargne Retraite, pack de services, assurance vie…). Si cette offre vous parait intéressante, pourquoi pas ? Mais si cela ne suffit pas, l’argument redoutable restera la mise en concurrence avec d’autres banques. En montrant à votre conseiller des simulations d’autres banques, vous lui faites craindre de vous voir partir, nul doute que cela l’encouragera à reconsidérer votre demande.

A ce sujet, L’agence immobilière IMOP s’est associée à un courtier partenaire certifié, qui aide ses clients à trouver les meilleures conditions de marché possibles. Contactez les experts d’IMOP qui vous aideront à réaliser une simulation de votre capacité de refinancement.

Lorsque la renégociation ou le rachat aboutissent favorablement, une dernière possibilité pour vous de réaliser davantage d’économies va porter sur le choix de vos mensualités. Pensez que plus la durée est courte, moins cher sera votre crédit in fine. Alors, si par le gain obtenu d’un meilleur taux, vous pouvez maintenir vos mensualités, voire les augmenter, cela en réduira la durée. Vous aurez alors optimisé votre renégociation !