Hériter d'un appartement : les démarches à effectuer pour vendre ou garder le bien

Ce qu'il faut retenir sur les démarches lorsqu’on hérite d’un appartement

• Avant de vendre, louer ou occuper un appartement hérité, il est nécessaire de finaliser la succession avec l'aide d'un notaire.
• Le notaire est chargé d'identifier les héritiers, de régler les formalités administratives et de transférer officiellement la propriété du bien.
• Lorsque plusieurs héritiers reçoivent un même appartement, celui-ci est généralement détenu en indivision.
• Un héritier ne peut pas occuper seul un bien en indivision sans l'accord des autres indivisaires.
• Les héritiers peuvent choisir de conserver le logement pour l'habiter, le louer ou le garder comme résidence familiale.
• La vente d'un appartement hérité n'est possible qu'une fois la succession réglée et les documents obligatoires réunis.
• En principe, aucun héritier n'est tenu de rester dans l'indivision et peut demander à en sortir.
• Hériter d'un appartement peut entraîner le paiement de droits de succession ainsi qu'une imposition sur une éventuelle plus-value en cas de vente.
• Le choix entre vendre ou conserver le bien dépend avant tout de la situation personnelle, financière et patrimoniale des héritiers.

Que faire lorsqu'on apprend qu'on hérite d'un appartement ?

L'annonce d'un héritage immobilier s'accompagne souvent d'une charge émotionnelle importante. Avant toute décision sur l'avenir du bien, quelques réflexes s'imposent.

Contacter un notaire sans attendre.

La présence d'un notaire est obligatoire dès qu'une succession comprend un bien immobilier. Plus tôt il est mandaté, plus vite la succession peut être ouverte et les délais légaux respectés.

Identifier les autres héritiers.

Si vous n'êtes pas le seul héritier, il est important de recenser rapidement l'ensemble des indivisaires. Toutes les décisions importantes concernant le bien — occupation, mise en location, vente — nécessiteront leur accord.

Ne pas toucher au bien sans autorisation.

Tant que la succession n'est pas réglée, aucun héritier ne peut occuper seul le bien, modifier son état ou engager des travaux sans l'accord des autres indivisaires.

Faire estimer le bien.

Une estimation immobilière permet d'anticiper la valeur retenue dans la déclaration de succession, de calculer les droits éventuels à payer, et de prendre une décision éclairée entre vente et conservation.

Vérifier l'existence d'un testament ou d'une assurance-vie.

Le notaire s'en charge, mais il est utile de rechercher en amont tout document qui pourrait modifier la répartition de l'héritage.

Hériter d’un appartement : comment se déroule une succession ?

Avant de pouvoir vendre, louer ou occuper un appartement hérité, il faut régler la succession.

Les droits de succession

L'héritage d'un appartement peut donner lieu au paiement de droits de succession. Leur montant dépend principalement de la valeur du patrimoine transmis et du lien de parenté avec le défunt.

Des abattements sont prévus par la loi et varient selon la situation de chaque héritier. Le notaire est chargé de calculer les sommes dues et d'effectuer les démarches déclaratives nécessaires.

Hériter seul ou à plusieurs : le cas de l’indivision

Lorsque plusieurs héritiers reçoivent ensemble un appartement, le bien est détenu en indivision. Les décisions importantes doivent alors être prises unanimement par les indivisaires, notamment lorsqu'il s'agit d’habiter, vendre ou louer le bien.

Comment garder un bien dont on vient d’hériter en indivision ?

Lorsqu'un appartement est détenu en indivision, un héritier ne peut pas l'occuper librement sans l'accord des autres copropriétaires. Les modalités d'occupation doivent être définies entre les indivisaires dans une convention d'indivision.

Dans certains cas, l'héritier occupant peut être amené à verser une indemnité d'occupation aux autres héritiers. Si l'objectif est de devenir seul propriétaire, il est également possible de racheter les parts des autres membres de l'indivision.

Bon à savoir : les héritiers peuvent tout à fait décider de conserver le bien en indivision pour en faire une résidence secondaire pour la famille.

Quelles démarches pour garder un bien dont on vient d’hériter ?

Une fois la succession réglée, la propriété du bien est automatiquement transférée à l’héritier unique ou aux indivisaires. Hormis les questions liées à l’indivision, il n’y a donc aucune autre démarche à effectuer, si ce n’est les démarches habituelles d’un déménagement ou d’une mise en location.

Louer ou habiter un bien hérité : comment choisir ?

Le choix entre location et occupation dépend de plusieurs critères. Habiter le logement permet de bénéficier directement du bien sans avoir à investir dans une nouvelle résidence, mais la location permet de conserver son logement actuel et son patrimoine familial tout en percevant des revenus réguliers, sans avoir à réaliser un investissement locatif.

Vendre un appartement hérité

La vente est souvent envisagée lorsqu'un héritier, indivisaire ou non ne souhaite pas conserver le bien ou lorsqu'il a besoin de liquidités.

Quelles sont les démarches pour vendre un appartement dont on a hérité ?

Avant toute mise en vente, la succession doit être finalisée afin que les héritiers deviennent officiellement propriétaires du bien. Une fois cette étape terminée, il est recommandé de faire estimer l'appartement pour déterminer un prix cohérent avec le marché.

Comme pour toute vente immobilière, plusieurs documents devront être réunis, notamment les diagnostics techniques obligatoires et les informations relatives à la copropriété.

Peut-on forcer la vente d’un appartement en indivision ?

L'indivision peut devenir complexe lorsque les héritiers ne partagent pas les mêmes objectifs. En principe, nul n'est tenu de rester dans l'indivision : lorsqu'un accord amiable est impossible, un héritier peut demander à sortir de cette situation. Selon les circonstances, cela peut passer par le rachat des parts des autres indivisaires ou par une procédure judiciaire pouvant aboutir à la vente du bien.

Quelle fiscalité s'applique à un appartement hérité ?

Qu'il soit conservé ou vendu, hériter d’un appartement entraîne plusieurs conséquences fiscales. Les impôts à payer varient selon la situation de l'héritier et l'usage qui sera fait du bien après la succession.

Les droits de succession

L'héritage d'un bien immobilier peut donner lieu au paiement de droits de succession. Leur montant dépend de la valeur du patrimoine transmis, du lien de parenté avec le défunt et des abattements applicables.

Ces droits sont calculés lors du règlement de la succession et doivent généralement être réglés dans les mois qui suivent le décès.

La fiscalité en cas de vente et la question de la plus-value

La vente d'un appartement hérité peut générer une plus-value immobilière lorsque le prix de vente est supérieur à la valeur retenue lors de la succession.

Dans ce cas, une imposition peut s'appliquer sur la plus-value réalisée. Des exonérations ou abattements peuvent également s'appliquer selon la situation du vendeur et la durée de détention du bien.

FAQ

Peut-on vendre un appartement hérité avant la fin de la succession ?

Pas entièrement, mais la vente peut être enclenchée dès que le notaire a établi l'acte de notoriété et que tous les héritiers donnent leur accord. La signature de l'acte définitif ne peut toutefois intervenir qu'une fois la succession clôturée.

Quels abattements s'appliquent aux droits de succession ?

Les abattements varient selon le lien de parenté : 100 000 € par enfant, 15 932 € entre frères et sœurs, 7 967 € pour un neveu ou une nièce, et 1 594 € pour tout autre héritier. Le conjoint survivant et le partenaire de PACS sont totalement exonérés.

Comment est calculée la plus-value sur un appartement hérité ?

La plus-value est la différence entre le prix de vente et la valeur retenue dans la déclaration de succession (valeur vénale au jour du décès). Des abattements pour durée de détention s'appliquent dès la 6e année : exonération totale d'impôt sur le revenu après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans.

Un héritier peut-il s'opposer à la vente d'un bien en indivision ?

En principe oui, la vente requiert l'accord unanime des indivisaires. Depuis la loi du 7 avril 2026 simplifiant la sortie d'indivision, un héritier peut cependant demander en justice la licitation du bien si l'indivision est bloquée, sans nécessiter l'unanimité.

Peut-on sortir de l'indivision sans vendre le bien ?

Oui. Un héritier peut racheter les parts des autres indivisaires pour devenir seul propriétaire, céder sa quote-part à un tiers (avec droit de préemption des autres), ou transformer l'indivision en SCI pour structurer la détention sur le long terme.