Hériter d'une maison avec un crédit immobilier en cours

Le crédit immobilier fait partie de la succession

En droit français, une succession se compose d'un actif (les biens, l'épargne, la maison) et d'un passif (les dettes). Le prêt immobilier du défunt appartient à ce passif. Les héritiers qui acceptent la succession reçoivent donc la maison, mais aussi l'obligation de rembourser ce qui reste dû à la banque, sauf si une assurance couvre le prêt.

Le décès ne rend pas automatiquement le crédit exigible en totalité. La plupart des offres de prêt prévoient que la banque attend l'intervention de l'assurance ou le règlement de la succession. Il faut néanmoins relire l'offre de prêt, car certains contrats contiennent des clauses spécifiques en cas de décès.

Première étape : vérifier l'assurance emprunteur

Presque tous les crédits immobiliers sont assortis d'une assurance décès-invalidité, exigée par la banque au moment de l'emprunt. C'est elle qui détermine l'essentiel de la suite.

Si le défunt était assuré à 100 %

L'assureur rembourse à la banque le capital restant dû au jour du décès. Le prêt est soldé, et les héritiers reçoivent la maison libre de toute dette bancaire. C'est la situation la plus fréquente pour un emprunteur seul.

Si le prêt était souscrit à deux

Lorsque deux personnes empruntent ensemble, chacune est assurée selon une quotité, par exemple 50 % / 50 % ou 100 % / 100 %. Si la quotité du défunt est de 50 %, l'assurance ne rembourse que la moitié du capital restant dû. Le co-emprunteur survivant, généralement le conjoint, reste tenu de rembourser le solde, puisque les co-emprunteurs sont le plus souvent engagés solidairement. Les mensualités baissent alors en proportion, mais le crédit continue.

Les cas où l'assurance ne joue pas

L'assureur peut refuser sa garantie dans certaines situations prévues au contrat : exclusions de garanties (certains sports ou activités à risque), fausse déclaration lors de l'adhésion, ou suicide survenu au cours de la première année du contrat. Depuis la loi Lemoine de 2022, le questionnaire de santé est supprimé pour les prêts n'excédant pas 200 000 € par assuré et remboursés avant les 60 ans de l'emprunteur, ce qui limite les litiges liés aux déclarations médicales pour ces contrats.

L'avis de l'expert IMOP
« Le premier réflexe, avant même de penser à vendre ou à garder la maison, c'est de retrouver l'offre de prêt et le certificat d'adhésion à l'assurance. La quotité assurée change complètement la situation des héritiers, et beaucoup de familles la découvrent au moment du décès. »
Laurent Sabouret, cofondateur chez IMOP

Les démarches à faire rapidement

Il faut prévenir la banque et l'assureur dès que possible, en fournissant l'acte de décès, le tableau d'amortissement et les pièces demandées par l'assureur (certificat médical sur les causes du décès, notamment). Pendant l'instruction du dossier, les échéances peuvent continuer d'être prélevées. Si l'assurance prend en charge le prêt, les mensualités versées après le décès sont en principe remboursées. Pensez aussi à informer le notaire chargé de la succession, qui intégrera le prêt dans son inventaire.

Accepter, accepter à concurrence de l'actif net ou renoncer

Si l'assurance ne couvre pas tout le prêt, les héritiers doivent mesurer ce que vaut réellement l'héritage. Trois options s'offrent à chacun d'eux.

L'acceptation pure et simple. L'héritier reçoit sa part de la maison et des autres biens, mais devient responsable des dettes du défunt, y compris sur son patrimoine personnel si l'actif ne suffit pas. C'est l'option naturelle quand la valeur de la maison dépasse largement le capital restant dû.

L'acceptation à concurrence de l'actif net. L'héritier accepte la succession mais ne paiera jamais les dettes au-delà de la valeur des biens reçus. Elle suppose une déclaration au greffe du tribunal judiciaire et la réalisation d'un inventaire. C'est une protection utile quand on ignore l'étendue exacte des dettes.

La renonciation. L'héritier ne reçoit rien et ne doit rien. Cette option se justifie lorsque les dettes, prêt immobilier compris, dépassent la valeur des biens. Attention, la part de celui qui renonce revient à ses propres descendants, qui devront à leur tour se prononcer.

Chaque héritier dispose d'un délai de quatre mois après le décès pendant lequel personne ne peut le forcer à choisir. Passé ce délai, un créancier, comme la banque, peut le sommer de prendre position.

Garder la maison : reprendre le prêt ou le solder

Si les héritiers souhaitent conserver la maison, deux voies principales existent.

Rembourser par anticipation

Les héritiers peuvent solder le capital restant dû grâce aux liquidités de la succession (épargne, assurance-vie) ou à leurs fonds propres. Point important : lorsque le remboursement anticipé fait suite à la vente du bien consécutive au décès de l'emprunteur, les indemnités de remboursement anticipé ne sont pas dues. En dehors de ce cas, elles sont plafonnées par la loi à six mois d'intérêts et à 3 % du capital remboursé.

Continuer à rembourser les mensualités

Un héritier peut vouloir poursuivre le remboursement du prêt existant, notamment si son taux est avantageux. La banque n'est cependant pas tenue d'accepter qu'un nouvel emprunteur reprenne le crédit : elle étudiera sa solvabilité comme pour un nouveau dossier, et exigera en général une nouvelle assurance. Dans les faits, beaucoup d'établissements préfèrent proposer un nouveau prêt. Il peut être utile de comparer avec une offre extérieure.

Quand un seul héritier veut garder la maison

S'il y a plusieurs héritiers, celui qui souhaite conserver le bien doit racheter la part des autres en leur versant une soulte. Le capital restant dû vient alors en déduction de la valeur de la maison pour calculer cette soulte : on partage une valeur nette, pas une valeur brute.

Vendre la maison héritée avec un crédit en cours

La vente est souvent la solution la plus simple, surtout lorsque les héritiers sont nombreux ou habitent loin. Elle est tout à fait possible même si le prêt n'est pas soldé.

Le jour de la signature de l'acte de vente, le notaire utilise le prix de vente pour rembourser directement la banque du capital restant dû, puis fait procéder à la mainlevée de la garantie (hypothèque ou privilège de prêteur de deniers) qui pesait sur la maison. Le solde est ensuite réparti entre les héritiers selon leurs droits.

Pour vendre, les héritiers doivent d'abord obtenir l'attestation immobilière établie par le notaire, qui les rend officiellement propriétaires. En indivision, la vente suppose en principe l'accord de tous. À défaut, les héritiers détenant au moins deux tiers des droits peuvent demander au tribunal d'autoriser la vente.

L'avis de l'expert IMOP
« Dans une vente en succession avec un prêt en cours, le temps compte : tant que la maison n'est pas vendue, il faut continuer à payer les charges, la taxe foncière et parfois les mensualités. Une estimation juste dès le départ évite de laisser le bien des mois sur le marché. »
— [Prénom Nom], [fonction] chez IMOP

L'impact du crédit sur les droits de succession

Le capital restant dû au jour du décès est une dette déductible de l'actif successoral, à condition qu'elle soit justifiée (tableau d'amortissement, attestation de la banque). Concrètement, les droits de succession sont calculés sur la valeur de la maison diminuée du prêt restant. En revanche, si l'assurance rembourse intégralement le prêt, il n'y a plus de dette à déduire : les héritiers sont taxés sur la valeur pleine du bien, mais sans avoir de prêt à rembourser.

La déclaration de succession doit être déposée dans les six mois suivant le décès lorsque celui-ci a eu lieu en France métropolitaine.

Pour aller plus loin sur l'héritage et la sucession

👉 En savoir plus sur les démarches quand on hérite d'un bien

👉 Les questions à vous poser : que faire si vous héritez d'une maison

👉Tout comprendre pour : racheter la part des autres héritiers

👉 Notre article : sortir de l'indivision

👉 Le guide complet : vendre un bien en succession