Les prix sont-ils en train de baisser à Paris ?

Ce qu'il faut retenir

• La rentrée 2025 avait marqué la fin de quatre années de baisse à Paris, avec des prix en hausse de 2,3 % sur un an.
• Un an plus tard, à la rentrée 2026, les prix parisiens sont quasiment stables sur un an, dans un marché désormais décrit comme un marché de « réalignement ».
• La grande différence entre les deux rentrées se joue sur les taux de crédit : stables pour l'instant, mais sous tension depuis que l'OAT à 10 ans a dépassé 4 % en juillet 2026.
• Le Groupe BPCE anticipe une baisse d'environ 6 % des transactions dans l'ancien en 2026, après le rebond de 2025, et un taux moyen de crédit remontant à 3,43 % au quatrième trimestre.
• Le scénario le plus probable à court terme reste un statu quo prudent, mais un durcissement progressif des conditions de crédit à l'automne est un risque réel à surveiller.

Rentrée 2025 : le point de départ d'une reprise

Pour bien comprendre où en est le marché aujourd'hui, il faut se souvenir d'où il venait il y a un an. À la rentrée 2025, Paris affichait une progression de 2,3 % sur un an, une première depuis le pic de 2020-2021. Cette reprise, amorcée début 2025, s'était confirmée et même accélérée à partir de septembre 2025 : plusieurs biens de bonne qualité recevaient plusieurs offres au prix en quelques heures, un phénomène qui n'avait plus été observé depuis des années. Les taux de crédit s'étaient eux aussi stabilisés autour de 3,25 % sur 20 ans, sans franchir à la baisse le seuil symbolique des 3 %, mais suffisamment bas pour redonner confiance aux acheteurs.

Ce qu'il faut retenir sur la rentrée 2025 : un marché parisien qui sortait officiellement de quatre ans de baisse, porté par des taux stabilisés et un retour massif des acquéreurs.

Où en est-on à la rentrée 2026 ?

Un an plus tard, le tableau est plus contrasté. Le prix moyen des appartements parisiens s'établit autour de 9 660 €/m² au 1er août 2026, quasiment stable par rapport à juillet. Sur un an, les prix évoluent dans une fourchette très resserrée, entre une quasi-stagnation et un très léger repli selon les méthodes de calcul, très loin de la progression de +2,3 % enregistrée un an plus tôt à la même période.

Le marché est désormais décrit par les professionnels comme un marché de « réalignement » : les biens de très bonne qualité continuent de se vendre vite, parfois au-dessus du prix affiché, tandis que les biens présentant des défauts (mauvais DPE, étage élevé sans ascenseur, luminosité insuffisante) nécessitent encore de fortes négociations. Ce n'est plus une baisse généralisée comme en 2022-2024, ni une hausse généralisée comme à l'été 2025, mais un marché à deux vitesses selon la qualité des biens.

Le vrai sujet de cette rentrée 2026 : la tension sur les taux de crédit

C'est la différence majeure avec la rentrée 2025. Le 23 juillet 2026, l'OAT à 10 ans (le taux auquel l'État français emprunte, référence pour les banques) a franchi la barre des 4 % pour la première fois depuis 2009, en progression de plus de 0,70 point sur un an. Cette tension est directement liée aux inquiétudes des marchés sur la dette publique française, qui représente désormais 117 % du PIB.

Pour l'instant, les banques absorbent cette tension pour rester commerciales : les taux de crédit se maintiennent cet été autour de 3,15 % sur 15 ans et 3,4 % sur 25 ans, des niveaux proches de ceux de la rentrée 2025. Mais les courtiers sont unanimes : tant que l'OAT reste au-dessus de 4 %, une remontée progressive des barèmes bancaires devient un scénario probable dès septembre-octobre 2026. Le Groupe BPCE, dans son scénario central, retient d'ailleurs un taux moyen de crédit remontant à 3,43 % au quatrième trimestre 2026, et anticipe une baisse de 6 % des transactions dans l'ancien sur l'ensemble de l'année, après le rebond de 2025.

« Nous entrons dans un marché de réalignement : les prix repartent, mais pas partout et pas sur tous les biens », résume Laurent Sabouret, co-fondateur d'IMOP.

Rentrée 2025 vs rentrée 2026 : ce qui change concrètement

• Les prix : après une hausse de 2,3 % sur un an à la rentrée 2025, la progression s'est essoufflée courant 2026, avec des prix aujourd'hui quasiment stables sur un an.
• Les taux de crédit : stables pour l'instant (3,15 % à 3,4 % selon les durées), mais sous la menace d'une remontée à la rentrée 2026, alors qu'ils continuaient de se détendre progressivement à la rentrée 2025.
• Les volumes de transactions : le rebond de 2025 devrait marquer un palier en 2026, avec une baisse anticipée d'environ 6 % des ventes dans l'ancien selon le Groupe BPCE.
• Le comportement des acheteurs : la file d'attente pour les biens de qualité, apparue à la rentrée 2025, se poursuit, mais coexiste désormais avec un attentisme marqué sur les biens moins qualitatifs, qui peinaient déjà à se vendre l'an dernier.

Et concrètement, à quoi s'attendre à partir de septembre 2026 ?

Trois scénarios sont sur la table pour cette rentrée :

1. Le statu quo (le plus probable à court terme) : l'OAT reste autour de 3,9-4 % sans s'envoler davantage, les banques continuent d'absorber une partie de la tension pour tenir leurs objectifs commerciaux, et les taux de crédit ne bougent que très marginalement en septembre.
2. Un durcissement progressif : si l'OAT se maintient durablement au-dessus de 4 %, les banques répercutent la tension avec quelques semaines à quelques mois de décalage, et les taux de crédit remontent vers 3,7-3,9 % d'ici la fin d'année, ce qui pèserait sur le pouvoir d'achat des acheteurs et sur la dynamique de prix.
3. Une détente : si la BCE reprend son cycle de baisse des taux directeurs fin 2026, une partie de la tension pourrait se dissiper début 2027.

Pour les vendeurs comme pour les acheteurs parisiens, le message des professionnels est clair : la fenêtre de conditions encore favorables ouverte depuis la rentrée 2025 pourrait se refermer progressivement à partir de cet automne, sans que cela remette en cause la stabilisation générale du marché engagée depuis un an.

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