Taux de crédit immobilier : hausse en vue à la rentrée 2026

Ce qu'il faut retenir

• Début septembre 2026, les taux moyens réellement pratiqués tournent autour de 3,40 % sur 20 ans et 3,50 % sur 25 ans, avec des barèmes de marché qui montent jusqu'à 3,60 % et 3,70 %.
• Les meilleurs profils continuent d'obtenir des taux nettement plus bas, autour de 3,05 % à 3,20 % sur 20 ans selon les établissements.
• Une nouvelle hausse des taux directeurs de la BCE est attendue le 10 septembre 2026 : plusieurs courtiers anticipent qu'elle pousse les taux moyens vers 3,7 % à 4 % sur 20 ans d'ici la fin de l'année.
• L'OAT à 10 ans, référence des banques, a franchi les 4 % fin juillet 2026 pour la première fois depuis 2009, ce qui pèse déjà sur les barèmes.
• Un nouveau plafond du taux d'usure est attendu au 1er octobre 2026, ce qui pourrait redonner un peu de marge aux dossiers les plus tendus.
• La fenêtre actuelle reste favorable comparée au pic de 2023, mais elle se referme progressivement : mieux vaut sécuriser son financement maintenant plutôt que d'attendre.

Les taux de crédit immobilier début septembre 2026

Sur 10 ans, le taux moyen se situe autour de 3,37 %, avec un barème de marché proche de 3,47 %. Les meilleurs dossiers peuvent encore décrocher un peu en dessous de 3 %.

Sur 15 ans, la moyenne tourne autour de 3,30 % à 3,45 % selon les courtiers, pour un barème de marché proche de 3,55 %.

Sur 20 ans, durée la plus demandée par les ménages, le taux moyen s'établit désormais autour de 3,40 % à 3,50 %, avec un barème de marché qui grimpe jusqu'à 3,60 %. Les meilleurs profils restent autour de 3,05 % à 3,10 %.

Sur 25 ans enfin, la moyenne se rapproche de 3,50 % à 3,60 %, avec un barème de marché proche de 3,70 %.

Une remontée qui s'accélère à la rentrée

Ces niveaux marquent une nette accélération par rapport au printemps, lorsque nous nous demandions encore si les taux de crédit augmentaient déja lorsque les moyennes évoluaient encore autour de 3,20 % à 3,30 % sur 20 ans. Et le mouvement pourrait ne pas s'arrêter là : plusieurs courtiers anticipent une nouvelle hausse des taux directeurs de la Banque centrale européenne le 10 septembre 2026, qui pourrait pousser les taux moyens sur 20 ans vers 3,7 % à 4 % d'ici la fin de l'année si elle se confirme.

Pourquoi la tension monte-t-elle à la rentrée ?

L'OAT à 10 ans au-dessus de 4 %. Cet indicateur, qui correspond au taux auquel l'État français emprunte sur les marchés financiers, sert de référence directe aux banques pour tarifer leurs crédits immobiliers. Il a franchi la barre des 4 % le 23 juillet 2026, un seuil plus atteint depuis 2009. Tant qu'il reste à ce niveau, les marges des banques se resserrent, ce qui les incite à ajuster leurs grilles tarifaires.

Une nouvelle hausse attendue des taux directeurs de la BCE. Une décision de la Banque centrale européenne est prévue le 10 septembre 2026. Une hausse de 25 à 50 points de base est évoquée par plusieurs courtiers, ce qui renchérirait directement le coût de refinancement des banques.

La revalorisation du Livret A. Le relèvement du taux du Livret A renchérit le coût de la collecte d'épargne réglementée, une ressource que les banques utilisent en partie pour financer les crédits immobiliers.

Un contrepoint à surveiller : le taux d'usure. Le taux d'usure, plafond légal au-delà duquel une banque ne peut pas prêter, s'établit à 5,29 % sur les prêts de 20 ans et plus depuis le 1er juillet 2026. De nouveaux plafonds sont attendus au 1er octobre 2026, ce qui pourrait redonner un peu de marge de manœuvre aux dossiers actuellement les plus tendus, notamment ceux avec assurance emprunteur ou taux d'endettement élevés.

Vers une hausse plus marquée d'ici la fin d'année

Le consensus s'est nettement déplacé ces dernières semaines. Alors que l'été laissait encore entrevoir une simple stabilisation, la plupart des courtiers évoquent désormais une remontée franche des barèmes à la rentrée, portée par la décision attendue de la BCE le 10 septembre et par la pression persistante de l'OAT 10 ans au-dessus de 4 %.

Le scénario le plus prudent table sur des taux moyens qui se maintiendraient entre 3,4 % et 3,6 % sur 20 ans jusqu'à la fin de l'année. Le scénario le plus tendu évoque une accélération vers 3,7 % à 4 % si la BCE confirme sa hausse et si l'OAT reste durablement élevée. Dans les deux cas, la tendance est clairement orientée à la hausse par rapport aux niveaux observés au printemps.

Nos conseils aux acquéreurs

• N'attendez pas une hypothétique baisse. Le mouvement est engagé depuis plusieurs semaines et pourrait s'accentuer après la décision de la BCE du 10 septembre. Attendre comporte un risque réel de payer plus cher plus tard.
• Soignez votre dossier de financement. Dans un contexte de taux plus disputés entre banques, un apport solide, un taux d'endettement maîtrisé et une situation professionnelle stable font toute la différence pour se rapprocher des meilleurs taux plutôt que de la moyenne du marché.
• Faites jouer la concurrence. L'écart entre le meilleur taux et la moyenne du marché peut dépasser 0,3 à 0,4 point sur une même durée : comparer plusieurs établissements, ou passer par un courtier, reste le meilleur levier pour optimiser le coût de son crédit.
• Surveillez le relèvement du taux d'usure au 1er octobre. Si votre dossier est aujourd'hui bloqué par ce plafond légal, la révision prévue pourrait débloquer votre projet dans les prochaines semaines.
• Pensez à l'assurance emprunteur. Avec des taux de crédit en hausse, l'assurance emprunteur devient un poste de négociation de plus en plus stratégique dans le coût total du prêt.

Le jargon du crédit immobilier, expliqué simplement

OAT 10 ans : L'Obligation Assimilable du Trésor à 10 ans, le taux auquel l'État français emprunte sur les marchés financiers. Les banques s'en servent comme référence pour fixer le prix de leurs crédits immobiliers longue durée.

Taux fixe : Un taux qui ne change pas pendant toute la durée du prêt. C'est la formule très largement dominante en France.

Taux variable : Un taux qui peut évoluer selon un indice de référence. Moins courant pour les particuliers en 2026.

Taux nominal : Le taux d'intérêt affiché par la banque, hors assurance et frais de dossier. C'est celui qu'on voit dans les comparateurs, mais il ne reflète pas le coût réel du crédit.

TAEG : Le Taux Annuel Effectif Global. Il inclut le taux nominal, l'assurance emprunteur, les frais de dossier et de garantie. C'est le seul chiffre vraiment comparable d'une offre à l'autre.

Taux d'usure : Le plafond légal fixé par la Banque de France, au-delà duquel une banque n'a pas le droit de prêter, assurance comprise. Un dossier qui dépasse ce seuil est automatiquement refusé.

Barème du marché : La fourchette haute des taux pratiqués, généralement appliquée aux profils standards. Elle s'oppose au meilleur taux, réservé aux dossiers les plus solides.

Taux directeurs de la BCE : Les taux auxquels la Banque centrale européenne prête aux banques commerciales. Une hausse renchérit le coût de refinancement des banques, répercuté en partie sur les crédits immobiliers.

Capacité d'emprunt : Le montant que vous pouvez emprunter selon vos revenus et vos charges.

L'avis de nos experts

Avec un écart de 0,3 à 0,4 point entre le meilleur taux et la moyenne du marché sur une même durée, la négociation compte plus que jamais. Le vrai enjeu pour un acquéreur aujourd'hui, ce n'est pas d'attendre une baisse hypothétique, c'est de ne pas laisser traîner son dossier : plus on attend, plus on négocie dans un contexte défavorable.
Laurent Sabouret, cofondateur d'IMOP

Ce qu'on observe côté opérations, c'est que les dossiers bien préparés (apport, stabilité, taux d'endettement maîtrisé) continuent d'obtenir des taux proches de 3,05 à 3,10 % sur 20 ans, même dans un marché où la moyenne est remontée vers 3,50 %. La hausse touche surtout ceux qui arrivent au dernier moment, mal préparés.
Damien David, cofondateur d'IMOP

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