Dispositif Relance Logement (PLF 2026) : ce que les investisseurs doivent savoir

Le dispositif Relance logement introduit dans le PLF 2026 marque une nouvelle orientation fiscale ambitieuse pour relancer l’investissement locatif des particuliers. Il mise sur un amortissement fiscal attractif, une imputation possible sur le revenu global et des durées d’engagement plus longues mais plus stables. Pour les investisseurs immobiliers, il s’agit d’un outil à fort potentiel, qui doit cependant être accompagné d’une analyse personnalisée projet par projet et d’une veille sur les textes réglementaires à venir.

Le Relance logement est aussi conçu pour être plus lisible, moins restrictif et potentiellement plus puissant que le Pinel, tout en s’adaptant aux réalités du marché actuel.

Contexte : relancer l’offre locative privée

La France traverse une profonde tension du marché du logement : l’offre locative privée se contracte, les mises en chantier stagnent et les anciens dispositifs fiscaux tels que le Pinel ont pris fin. Face à ces défis, l’État cherche à rééquilibrer le marché en incitant à nouveau les particuliers à investir dans l’immobilier locatif, plutôt qu’à retirer des biens du marché ou à renoncer à investir.

En parallèle, le gouvernement affiche une ambition plus large : produire jusqu’à 2 millions de logements d’ici 2030, avec une cadence de 400 000 logements par an.

Après de nombreuses discussions sur le nouveau statut de bailleur privé, Le gouvernement semble avoir avancer sur un nouveau dispositif un peu différent.

Qu’est-ce que le dispositif Relance logement ?

Objectif principal

Le dispositif crée un nouveau statut fiscal pour les bailleurs privés, fondé sur un mécanisme d’amortissement fiscal des biens acquis pour la location. Contrairement à l’ancien Pinel (réduction d’impôt directe), la logique ici est de réduire progressivement la base imposable des revenus fonciers, tout en encourageant un engagement locatif sur le long terme.

« Le dispositif Relance Logement marque un vrai changement de philosophie : on ne subventionne plus un achat, on stabilise un investissement sur le long terme. »
— Damien David, co-fondateur d’IMOP

Biens éligibles

Pour que l’investissement soit pris en compte :

• Il doit s’agir d’un logement situé dans un immeuble collectif (pas de maison individuelle).
• Le bien peut être neuf ou ancien rénové, à condition que les travaux représentent au moins 30 % du prix d’achat dans le cas de l’ancien.
• La mesure s’applique sur l’ensemble du territoire national, sans zonage contraignant

Avantages fiscaux du dispositif

Amortissement fiscal

L’atout principal du Relance logement est la possibilité de pratiquer un amortissement fiscal annuel sur le prix du bien (hors terrain), qui vient réduire les revenus fonciers imposables. Selon les paramètres mentionnés dans les textes examinés :

• L’amortissement peut atteindre jusqu’à 12 000 € par an sur la base fiscalement acceptable du bien.

Déduction sur le revenu global

En complément des revenus locatifs, une partie du déficit foncier peut être imputée sur le revenu global — dans une limite annuelle de 10 700 €.

Cette combinaison (amortissement + imputation) constitue un levier fiscal rarement vu dans l’immobilier locatif, et peut, selon les projets, conduire à une très faible imposition sur les loyers perçus.

Conditions à respecter pour bénéficier de l’avantage

Pour que les avantages fiscaux s’appliquent, l’investisseur doit :

• S’engager à louer le logement pendant au moins 9 ans.
• Respecter des plafonds de loyers définis par l’État.
• Louer à des locataires en tant que résidence principale.
• Ne pas louer à des membres proches de la famille (ascendants ou descendants).

Points de vigilance pour investisseurs

Même si les paramètres fiscaux semblent attractifs, plusieurs éléments restent à confirmer par les textes réglementaires et décrets d’application, attendus après l’adoption définitive du PLF 2026 :

• Les plafonds de loyers exacts.
• Les modalités précises de calcul de l’amortissement.
• Les règles d’imputation en cas de revenus mixtes.

Ces détails seront cruciaux pour mesurer l’impact réel sur la rentabilité nette d’un projet locatif.

« Après la fin du Pinel, il fallait un dispositif plus réaliste. Relance Logement apporterait à priori un cadre lisible, compatible avec les prix, les taux et les attentes des investisseurs chevronnés en 2026. »
— Laurent Sabouret, co-fondateur d’IMOP

FAQ – Dispositif Relance Logement 2026

Le dispositif Relance Logement remplace-t-il le Pinel ?

Oui. Il s’inscrit clairement comme le successeur du Pinel, avec une logique différente : moins de réduction d’impôt directe, plus d’amortissement et de stabilité locative.

Est-ce réservé au neuf ?

Non. Le dispositif s’applique aussi à l’ancien avec travaux, à condition que ceux-ci représentent au moins 30 % du prix d’acquisition.

Y a-t-il un zonage géographique ?

Non. Contrairement au Pinel, aucun zonage A, B ou C n’est prévu, ce qui rend le dispositif plus souple et plus proche du marché réel.

Peut-on louer à un membre de sa famille ?

Non. La location à un ascendant ou descendant est exclue du dispositif.

Est-ce intéressant pour les investisseurs fortement imposés ?

Oui, particulièrement. L’amortissement combiné à l’imputation du déficit foncier permet de réduire fortement la fiscalité sur les loyers, surtout pour les TMI élevées.

Lexique – comprendre les notions clés

Amortissement fiscal

Mécanisme comptable permettant de déduire chaque année une fraction de la valeur du bien (hors terrain) des revenus imposables.

Revenus fonciers

Revenus générés par la location nue d’un bien immobilier, soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Déficit foncier

Situation où les charges (travaux, intérêts, amortissements) dépassent les loyers perçus, générant une perte fiscale partiellement imputable.

Imputation sur le revenu global

Possibilité de déduire une partie du déficit foncier (jusqu’à 10 700 € par an) de l’ensemble des revenus du foyer fiscal.

Engagement locatif

Durée minimale pendant laquelle le propriétaire s’engage à louer le bien pour bénéficier des avantages fiscaux (9 ans minimum ici).