Fiscalité, coûts annexes et prix immobiliers : le vrai coût d’achat à Paris

Acheter à Paris, c’est souvent un rêve... mais aussi un vrai parcours du combattant !

On regarde le prix affiché sur l’annonce, on se projette, on calcule vite fait, et puis viennent les autres chiffres : les frais de notaire, les droits de mutation, les intérêts du crédit, les travaux, les charges, les impôts…

Et là, surprise ! Le budget réel dépasse parfois de 40 à 50 % le montant de départ.

À Paris, où le mètre carré tourne autour des 10 000 €, chaque poste compte. Entre la fiscalité, le financement et les éventuelles rénovations, le vrai coût d’un achat immobilier peut vite grimper.

Chez IMOP, on le voit tous les jours : beaucoup d’acheteurs sous-estiment les coûts cachés et se retrouvent à réajuster leur projet au dernier moment.

Ce article vous aide à y voir clair dès le départ, à comprendre où part chaque euro, et à anticiper les frais annexes pour acheter sereinement — sans mauvaise surprise au moment de signer.

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Le prix du mètre carré à Paris : une base déjà élevée

Paris reste le marché immobilier le plus cher de France.
Selon nos dernières analyses, le prix moyen au mètre carré oscille entre 9 600 et 9 800 € selon les quartiers. Les arrondissements centraux comme le 6e, le 7e ou le 16e dépassent souvent les 11 000 €, tandis que les quartiers plus populaires du 18e ou du 20e tournent autour de 8 000 €.

Cette base élevée influence mécaniquement tous les autres coûts liés à l’achat. Plus le prix d’acquisition est important, plus la fiscalité, les droits de mutation ou les intérêts d’emprunt pèseront lourdement dans le budget global.

La fiscalité à l’acquisition : droits de mutation et frais de notaire

L’un des premiers coûts additionnels lors d’un achat immobilier est constitué des droits de mutation, communément appelés « frais de notaire ». Ces frais sont obligatoires et varient selon que le bien est neuf ou ancien.

Dans le cas d’un bien ancien, les droits de mutation représentent en moyenne 5,8 % du prix d’achat, selon notre guide sur les frais de notaire pour un achat immobilier. À cela s’ajoutent les taxes communales, départementales, et la rémunération du notaire (appelée « émoluments »).

Dans un bien neuf, la fiscalité est plus favorable : les frais sont réduits à environ 2 à 3 %, comme expliqué dans notre article sur les droits de mutation en 2025.
Pour un appartement parisien d’un million d’euros, les frais de notaire peuvent donc varier entre 20 000 € et 80 000 €, selon la nature du bien.

Le coût du financement : intérêts, frais bancaires et assurance emprunteur

Acheter à Paris suppose souvent de recourir à un prêt immobilier conséquent. Or, ce financement génère lui aussi des frais non négligeables.

Les frais de dossier bancaire représentent en général entre 0,5 % et 1 % du montant emprunté. Mais le poste le plus lourd reste le coût des intérêts : un emprunt d’un million d’euros sur vingt ans à un taux de 3 % génère environ 300 000 € d’intérêts sur la durée totale.

À cela s’ajoute l’assurance emprunteur, obligatoire pour la plupart des crédits. Son coût dépend de l’âge, de la durée du prêt et du capital emprunté. Elle peut représenter plusieurs dizaines de milliers d’euros sur la durée du crédit.
Notre article sur l’évolution des taux de crédit immobilier en 2025 et 2026 permet d’estimer le coût global de financement selon la conjoncture actuelle.

Les travaux et la rénovation : un poste souvent sous-estimé

Les logements parisiens sont souvent anciens, et même lorsqu’ils sont en bon état, des travaux de remise à niveau sont fréquemment nécessaires.
Entre la rénovation énergétique, la modernisation des installations électriques et la réfection des sols ou de la salle de bain, le budget peut grimper rapidement.

En moyenne, il faut compter entre 500 € et 1 500 € du mètre carré pour des travaux de rénovation complète.
Les biens classés F ou G au DPE, par exemple, nécessitent souvent une amélioration énergétique coûteuse. Notre article sur la réforme du DPE liée à l’électricité détaille les impacts et les aides disponibles pour ce type de projet.

En copropriété, les futurs travaux votés ou à venir peuvent aussi peser sur le budget de l’acheteur. Il est donc essentiel de consulter les procès-verbaux d’assemblée avant de signer.

Les charges courantes et impôts locaux

En plus du coût d’achat, il faut prévoir les charges récurrentes : entretien, gardiennage, chauffage collectif, ascenseur, et autres dépenses de copropriété. Ces frais varient fortement selon le standing de l’immeuble et la surface du logement.

Les impôts locaux doivent également être intégrés au calcul. Même si la taxe d’habitation a été supprimée pour les résidences principales, la taxe foncière reste due à Paris.
Son montant dépend de la valeur locative cadastrale, calcul expliquée dans notre article sur la valeur locative d’un bien immobilier.

Enfin, si le logement est loué, il faut ajouter l’assurance propriétaire non-occupant, dont les principes sont détaillés dans notre article sur l’assurance PNO.

Exemple concret : combien coûte réellement un achat à Paris ?

Prenons le cas d’un appartement de 100 m² acheté 10 000 €/m², soit 1 000 000 €.
Les droits de mutation et frais de notaire s’élèvent à environ 65 000 €.
Les frais bancaires et l’assurance du prêt atteignent 10 000 à 15 000 €, tandis que les intérêts sur 20 ans représentent près de 300 000 €.
Si des travaux sont nécessaires, le budget grimpe facilement à 100 000 € supplémentaires, auxquels s’ajoutent environ 20 000 € de charges de copropriété et impôts sur dix ans.

Le coût global atteint alors près de 1,5 million d’euros pour un bien initialement affiché à 1 million.
Autrement dit, le prix affiché n’est souvent que la partie émergée de l’iceberg.

Comment réduire le coût global de son achat immobilier à Paris ?

Pour maîtriser le coût total, la préparation et la comparaison sont essentielles.
Il est important de comparer plusieurs banques pour obtenir le meilleur taux et négocier les frais de dossier.
Un audit des travaux à réaliser avant la signature du compromis permet aussi d’éviter les mauvaises surprises.
Enfin, une estimation précise du bien par une agence à frais réduits, comme IMOP, permet d’éviter de surpayer un logement dont le prix affiché ne reflète pas sa valeur réelle.

FAQ

👉 Quel est le taux des frais de notaire à Paris ?

Les frais de notaire représentent environ 7 à 8 % du prix d’achat dans l’ancien et 2 à 3 % dans le neuf. Vous pouvez en savoir plus dans notre guide sur les frais de notaire.

👉Quels sont les frais bancaires à prévoir ?

Les banques facturent des frais de dossier, généralement autour de 1 % du montant du prêt, auxquels s’ajoutent les intérêts et l’assurance emprunteur. Consultez notre analyse sur l’évolution des taux de crédit immobilier.

👉Combien coûtent les travaux de rénovation à Paris ?

Pour un appartement ancien, les travaux de rénovation complète varient entre 500 et 1 500 €/m², selon l’état du bien et la nature des interventions.

👉Faut-il payer la taxe foncière à Paris ?

Oui, la taxe foncière reste due pour tous les propriétaires, même si la taxe d’habitation a été supprimée pour les résidences principales. Retrouvez notre article sur la valeur locative cadastrale pour comprendre son calcul.

👉Comment réduire le coût global de mon achat ?

Comparer les offres bancaires, négocier les frais, anticiper les travaux et faire appel à une agence immobilière à frais fixes sont les leviers les plus efficaces pour maîtriser votre budget.