Comment calculer la valeur locative d’un bien

Valeur locative : de quoi parle-t-on ?

La valeur locative d’un bien est une donnée indispensable pour estimer les revenus locatifs qu’un bien immobilier est susceptible de générer. Mais cela ne consiste pas en une simple estimation !

La valeur locative cadastrale : définition

La valeur locative, ou valeur locative cadastrale, correspond au loyer annuel théorique auquel un bien pourrait être loué. Elle est déterminée par l’administration selon une méthode particulière et un barème qui peut évoluer d’une commune à autre. Basée sur une grille définie à partir des conditions du marché locatif de l’année 1970, elle est mise à jour tous les ans grâce à des coefficients d’actualisation et de revalorisation.

Quelle différence entre valeur locative et estimation de loyer ?

La valeur locative cadastrale est une donnée fiscale, tandis que l’estimation de loyer est une donnée immobilière. La valeur locative est déterminée par l’administration fiscale et basée sur des données cadastrales, tandis que l’estimation de loyer peut être réalisée par un particulier ou un professionnel de l’immobilier, à partir d’une étude du marché immobilier local et de la demande locative. La valeur locative d’un bien est strictement définie, tandis que l’estimation de loyer peut fluctuer selon l’offre et la demande et le bon vouloir du propriétaire.

Pourquoi calculer la valeur locative d’un bien immobilier ?

La valeur locative cadastrale est un indicateur important pour évaluer les charges et les revenus pouvant être tirés d’un bien immobilier, qu’il s’agisse d’un investissement locatif ou non.

Valeur locative et taxe foncière

La valeur locative cadastrale d’un bien immobilier est une donnée utilisée par l’administration fiscale pour calculer le montant de différentes taxes, comme la taxe foncière, la taxe d’habitation, ou des impôts locaux comme la contribution économique territoriale (pour les entreprises seulement). La taxe foncière, par exemple, est calculée en multipliant la moitié de la valeur locative cadastrale d’un bien par le taux local de taxe foncière sur les propriétés bâties. Que vous envisagiez d’acheter un bien immobilier pour le louer ou l’habiter, la valeur locative a donc un impact important sur la fiscalité de votre achat immobilier !

Estimer la rentabilité d’un investissement locatif

La valeur locative cadastrale d’un bien est une donnée utile pour définir la rentabilité d’un investissement locatif, et ce, de deux manières :

●      Elle peut servir comme première estimation des revenus locatifs, puisqu’elle prend en compte l’évolution du marché locatif grâce à une revalorisation annuelle. Les professionnels de l’immobilier se basent d’ailleurs sur cette donnée lorsqu’ils estiment la valeur d’un bien.

●      Comme elle permet de calculer le montant de la taxe foncière et de l’éventuelle taxe d’habitation, elle permet de calculer les charges à prévoir pour un investissement locatif, et donc, sa rentabilité.

Bon à savoir :

Pour estimer le montant de vos revenus locatifs, notamment lors du calcul de votre taux d’endettement et de votre capacité d’emprunt, les banques n’exigent pas forcément de connaître la valeur locative du bien. Elles pourront se satisfaire d’une estimation de loyer fournie par une agence immobilière, voire des attestations de loyer issues de la précédente location.

Comment est calculée la valeur locative cadastrale ?

Le calcul de la valeur locative cadastrale d’un bien immobilier se fait selon différents barèmes et coefficients, qui le rendent assez complexe. Voici quelques éléments pour vous aider à l’appréhender

La formule de calcul

La formule de base pour le calcul de la valeur locative cadastrale d’un bien est la suivante :

Valeur locative = surface pondérée x tarif au m² du local de référence x coefficients

Le tarif au m2 est défini selon la catégorie à laquelle appartient le bien. On compte ainsi 8 catégories de logements, du “logement délabré” au “logement de haut standing”. C’est la commune qui définit les locaux de référence pour chaque catégorie.

La notion de surface pondérée

La surface pondérée d’un logement correspond non pas à sa surface réelle, mais à la somme des surfaces de chaque pièce pondérées en fonction de leur importance (les pièces de vie étant plus importantes que les annexes ou les dépendances).

Des coefficients peuvent également être appliqués à la surface réelle du bien, en fonction de son entretien, de sa situation, ou de la présence ou non d’un ascenseur. Le confort du logement est ainsi un élément important dans la définition de sa surface pondérée.

Qu’est-ce qui peut faire évoluer la valeur locative d’un bien ?

La valeur locative d’un bien peut évoluer en fonction des modifications apportées au bien (extension, surélévation, équipements supplémentaires…) et à son environnement (urbanisme, transports…).

Comment définir la valeur locative d’un bien ?

S’il est impossible de calculer soi-même la valeur locative cadastrale d’un bien, il est possible d’estimer plus ou moins précisément cette valeur grâce à différents outils et documents officiels.

Comment estimer la valeur locative d’un bien ?

Il est possible d’obtenir des informations précises sur les loyers appliqués dans une zone donnée grâce à différents observatoires :

●      L'observatoire CLAMEUR (Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux).

●      L'Observatoire des Loyers de l'Agglomération Parisienne (OLAP), pour la Petite et la Grande Couronne.

Où trouver le montant de la valeur locative d’un bien ?

Il est possible d’obtenir la valeur locative cadastrale d’un bien donné en consultant son dernier avis de taxe foncière. La valeur locative cadastrale est inscrite dans la rubrique “Base”. Pour obtenir plus de détails sur la valeur locative cadastrale d’un bien, on peut se rapprocher du centre des impôts pour obtenir une fiche d’évaluation.

Ce qu’il faut retenir sur la valeur locative d’un bien immobilier

●      La valeur locative d’un bien immobilier correspond aux loyers annuels théoriques qu’un propriétaire pourrait percevoir.

●      C’est un indicateur fiscal, utilisé par l’administration pour définir le montant de différentes taxes.

●      Elle est définie en fonction de la surface pondérée du bien, d’un loyer de référence et de différents coefficients.

●      Sa méthode de calcul étant complexe, elle est impossible à définir seul. On peut y accéder facilement en se rapprochant de l’administration fiscale ou en consultant le dernier avis de taxe foncière.