Le statut de bailleur privé : définition, fiscalité, obligations et nouveautés

Le secteur locatif privé traverse une tension forte : raréfaction de l’offre, pression sur les loyers, sortie du marché de nombreux logements non conformes ou devenus passoires thermiques. Face à cette situation, le nouveau gouvernement met le logement au cœur de ses priorités.

Statut de bailleur privé : le dispositif annoncé

Le Vincent Jeanbrun, ministre de la Ville et du Logement, a annoncé le 17 octobre 2025 le dépôt d’un amendement gouvernemental au projet de loi de finances 2026 pour créer un « statut du bailleur privé ».
Le communiqué du Ministère de la Transition Écologique et de la Cohésion des Territoires indique que ce dispositif « sera proposé dès 2026, pour relancer la construction et la rénovation de logements locatifs ».

Les objectifs du gouvernement

Avec la fin du dispositif Pinel actée fin 2024, le gouvernement cherche à redonner un souffle à l’investissement locatif privé. L’idée est simple : remettre les particuliers au cœur du marché, en leur offrant un cadre fiscal plus lisible et incitatif. Le futur « statut du bailleur privé » s’inscrit dans cette logique.
L’exécutif veut en parallèle accélérer la rénovation énergétique des logements, notamment ceux classés F et G, tout en relançant la mise sur le marché de biens à louer, dans un contexte de pénurie criante dans les grandes villes. L’objectif affiché : redonner confiance aux propriétaires pour qu’ils continuent à louer, plutôt que de vendre ou de retirer leurs biens du marché.

Ce qu’on sait à ce stade en octobre 2025

Le dispositif n’a pas encore été voté, mais plusieurs pistes sérieuses circulent dans les couloirs de Bercy. Parmi elles, la création d’un amortissement fiscal pour les bailleurs privés, autour de 2 % par an sur les logements neufs, une extension possible aux biens anciens rénovés, et même l’idée de bonus fiscaux pour les loyers abordables ou pour les propriétaires conservant leur bien sur le long terme.
Certaines sources évoquent aussi une exonération partielle d’IFI pour les logements mis durablement en location. Rien n’est encore tranché, mais les discussions entre le ministère du Logement, des Finances et les professionnels du secteur battent leur plein.

Ce que cela change pour vous en tant que bailleur privé

Si vous êtes bailleur ou songez à le devenir, ces annonces méritent toute votre attention. Car dès 2026, ce nouveau cadre pourrait réduire votre fiscalité et valoriser vos investissements locatifs, en particulier si vous misez sur des biens performants sur le plan énergétique.
Le choix entre location vide et meublée pourrait aussi évoluer, avec l’éventuelle mise en place d’un régime unifié, plus simple et plus attractif. Mais prudence : aucun texte n’a encore été adopté. Avant de vous lancer dans de grands travaux ou de revoir vos loyers, il faudra attendre les décrets d’application et la publication des détails du dispositif dans la loi de finances 2026

Qu’est-ce qu’un bailleur privé ?

Le bailleur privé est une personne physique (ou parfois une société civile dédiée) qui met en location un bien immobilier, sans exercer cette activité à titre professionnel. En clair :

• ce n’est pas un marchand de biens, ni un investisseur institutionnel, ni un loueur professionnel ;
• c’est un particulier propriétaire qui loue un appartement, une maison, un studio, etc. ;
• il est soumis aux règles générales du Code civil et, pour les logements d’habitation, à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Le cadre juridique du bailleur privé

Le bailleur privé est soumis à un double cadre :

• le Code civil, pour les rapports de droit commun entre propriétaire et locataire ;
• la loi du 6 juillet 1989, pour les logements donnés à titre d’habitation principale (contrat de bail, durée, dépôt de garantie…) ;

Le bail doit respecter certaines règles : forme écrite obligatoire (sauf exceptions), durée minimale (3 ans pour un propriétaire personne physique en location vide, 1 an pour la location meublée sauf bail mobilité…), dépôt de garantie plafonné selon le type de location, etc.
Dans les zones tendues (ex : Paris, Lyon), il existe des règles supplémentaires d’encadrement des loyers.

👉 À lire aussi : notre article sur l'encadrement des loyers à Paris

La fiscalité du bailleur privé

La fiscalité dépend essentiellement de la forme de location : vide ou meublée.

Location vide : revenus fonciers

Si vous louez un logement non meublé, les loyers perçus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Deux régimes possibles :

• Micro-foncier : si vos revenus fonciers < 15 000 €/an → abattement forfaitaire de 30 %.
• Régime réel : si vos revenus fonciers > 15 000 € ou sur option → vous pouvez déduire les charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière…).
  💡 Astuce Imop : Le régime réel devient souvent plus avantageux dès que vous engagez des travaux de rénovation ou des intérêts d’emprunt importants.

Location meublée : BIC (LMNP ou LMP)

Si vous louez un logement meublé, les loyers entrent dans les Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Deux statuts :

• LMNP (Loueur en Meublé Non-Professionnel) : la majorité des bailleurs privés y relèvent.
• LMP (Loueur en Meublé Professionnel) : si certains seuils sont franchis (par exemple > 23 000 €/an de recettes locatives + les recettes locatives > autres revenus) et que la gestion est professionnelle.
  👉 En LMNP, vous pouvez notamment amortir le bien et réduire fortement l’imposition.
  

Obligations principales du bailleur privé

Être bailleur privé implique un certain nombre de responsabilités :

Fournir un logement décent

Le logement doit répondre aux critères de décence : surface minimale, sécurité, salubrité, performance énergétique, etc.

Remettre les diagnostics obligatoires

Le propriétaire doit remettre au locataire :

• le DPE (Diagnostic de Performance Energétique) ;
• le diagnostic électricité et gaz si applicable ;
• le constat de risque d’exposition au plomb (pour les biens construits avant 1949) ;
• depuis 2023-2024, le diagnostic bruit peut aussi être requis dans certaines zones.

Rédiger un bail conforme

Le contrat de location doit mentionner : identité des parties, logement, durée, loyer et modalités d’évolution, dépôt de garantie, modalités de restitution, conditions de résiliation, etc.

Les avantages du statut de bailleur privé

✅ Souplesse de gestion : vous choisissez le type de location, le loyer, la durée, etc.

✅ Fiscalité modulable : selon votre profil, vous optez pour micro ou réel, vide ou meublée.

✅ Possibilité d’amortir le bien en meublé (LMNP).

✅ Constitution d’un patrimoine transmissible.

✅ Revenus réguliers pour compléter une retraite ou financer un projet.

Le statut de bailleur privé reste l’un des moyens les plus intéressants de faire fructifier son patrimoine immobilier : simplicité, souplesse fiscale, et rentabilité longitudinale. Les annonces du gouvernement pour 2026 donnent un nouvel élan à ce statut.

👉 Pour bien se positionner, anticipez : environnement fiscal, rénovation énergétique, offre locative. Avec le bon accompagnement, ce statut peut véritablement devenir un atout.

FAQ - statut de bailleur privé

👉 Quelles différences entre bailleur privé et marchand de biens ?
Le bailleur privé loue ponctuellement un ou plusieurs biens à titre non professionnel ; le marchand de biens achète pour revendre rapidement à but commercial. Le régime fiscal et social diffèrent.

👉 Si je me lance en location meublée, dois-je automatiquement être LMNP ?
Pas nécessairement : votre activité doit rester non professionnelle (réception des recettes locatives < 23 000 € et < autres revenus) pour rester en LMNP. Sinon, vous pouvez être considéré comme LMP.

👉 Le nouveau « statut du bailleur privé » est-il déjà applicable ?
Non : le dispositif est annoncé pour être inscrit dans le projet de loi de finances 2026, via un amendement gouvernemental. Rien n’est encore voté ni applicable.

👉 Dois-je faire des travaux de rénovation pour bénéficier du futur dispositif ?
Les premières annonces indiquent que le dispositif visera aussi la rénovation de logements anciens, notamment les passoires thermiques. Il est judicieux de se préparer.

👉 Que faire en attendant l’entrée en vigueur ?
Profitez des régimes actuels (revenus fonciers, LMNP) ; anticipez la rénovation énergétique, la bonne tenue du bail et les diagnostics. Et gardez un œil sur la publication du texte pour ajuster votre stratégie.

👉 Le nouveau dispositif pourrait-il changer la fiscalité déjà en place ?
Oui, potentiellement : il semble être un régime incitatif, avec amortissement fiscal, mais aussi peut-être des contraintes (ex : plafonds de loyers, conditions de location). Il faudra lire le texte final pour connaitre les effets précis.