Un nouveau statut de bailleur privé pour les propriétaires bailleurs en 2026 ?

Ce qu’il faut retenir sur le nouveau statut de bailleur privé

• Le gouvernement souhaite instaurer un nouveau statut de bailleur privé relancer l’investissement locatif dans un contexte de baisse des constructions et des investissements dans l’immobilier ancien.
• Il prévoit plusieurs avantages fiscaux comme l’amortissement du bien via des réductions d’impôt, un régime micro-foncier amélioré, un déficit foncier élargi, une exonération d’IFI et une réduction du délai d’exonération des plus-values.
• Pour en bénéficier, les propriétaires devront probablement respecter certaines conditions, comme la réalisation de travaux, une durée minimale de location et le respect d’exigences énergétiques.
• Le gouvernement espère que ce statut permettra d’augmenter l’offre locative, de créer des emplois dans la filière immobilière et de générer de nouvelles recettes fiscales à moyen terme.

Qu’est-ce que le statut de bailleur privé ?

Initié par le gouvernement Bayrou, le projet de loi sur le statut du bailleur privé devrait être repris par le nouveau Premier ministre pour être intégré à la loi Finances de 2026. Voici ce qu’il faut savoir sur ce dispositif.

Une réponse à un marché locatif en crise

L’année 2025 aura été une année particulièrement difficile pour le secteur de l’immobilier locatif : des constructions de plus en plus rares, avec une baisse de 80 % de la production de logements neufs depuis 2020, mais aussi, une baisse de 40 % des investissements locatifs dans l’ancien.

En parallèle, la demande locative, elle, est de plus en plus forte, surtout dans les grandes villes. Résultat : il est de plus en difficile pour les locataires de se loger ! C’est pour tenter de résoudre cette crise que le gouvernement Bayrou, suite à une mission parlementaire commandé par la ministre du Logement, a commencé à travailler sur la création d’un nouveau statut pour les propriétaires bailleur.

Un projet de loi pour relancer l’investissement locatif privé

Le fait que les investisseurs privés désertent le marché locatif s’explique par différentes raisons : des coûts de construction et de rénovation élevés, des taux immobiliers bien plus élevés depuis 2022, un durcissement de la réglementation en matière de performances énergétiques… Mais aussi un cadre juridique et fiscal qui ne cesse d’évoluer ! Entre la disparition du dispositif Pinel, la réforme du staut de LMNP, les nouveaux abattements du régime micro-BIC, la location de longue durée est beaucoup moins favorable qu’avant par rapport à la location saisonnière. Le nouveau statut du bailleur privé entend donc rassurer les investisseurs particuliers en offrant un cadre plus favorable à la location privée.

Quand le statut de bailleur privé sera-t-il mis en place ?

Le rapport parlementaire publié au mois de juin 2025 préconise mettre en place ce nouveau dispositif dès le 1er janvier 2026, du moins, si celui-ci parvient à être intégré au projet de loi Finances. Il pourrait ainsi s’appliquer à toutes les mutations et transactions enregistrées à compter du 1er décembre 2025.

Les avantages fiscaux prévus pour les bailleurs privés

Le statut de bailleur privé prévoit différentes mesures, essentiellement fiscales, pour rendre la location privée plus attractive.

L’amortissement du bien immobilier

Une mesure phare du nouveau statut de bailleur privé consiste à permettre aux investisseurs de déduire une partie du prix d’achat de leur bien de leur impôts, et ce pendant 20 ans. Cet amortissement serait de 5 % dans l’immobilier neuf et de 4 % dans l’immobilier ancien, sous condition de travaux de rénovation équivalents à 15 % de la valeur du bien.

Bon à savoir :

L’amortissement prévu par le dispositif pourrait être bonifié pour les logements loués à un prix abordable, avec un bonus de 0,5 à 1,5 %.

Une réforme du régime micro-foncier

Alors qu’il a vu ses abattements diminuer en 2025, le régime microfoncier pourrait de nouveau bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes locatives, avec un nouveau plafond de 30 000 € de loyers par an contre 15 000 € actuellement.

Un déficit foncier boosté à 40 000 € par an

Pour les investisseurs qui sont soumis au régime réel, qui permet de déduire différentes charges des revenus locatifs, le plafond de charges déductibles pourrait passer de 10 700 € à 40 000 € par an. Ce nouveau plafond est censé répondre à la hausse des loyers, des prix de l’immobilier, et des matières premières utilisées dans la construction et la rénovation.

Une exclusion de l’assiette de l’IFI pour les résidences principales

Les biens loués à titre de résidence principale pourraient être exclus de l’assiette de l’Impôt sur la Fortune Immobilière des investisseurs qui y sont soumis.

Une nouvelle imposition des plus-values immobilières

Actuellement, une exonération de l’impôt sur la plus-value immobilière est possible seulement après 22 ans de détention, et une exonération sur les prélèvements sociaux après 30 ans. Le nouveau statut de bailleur privé prévoit ainsi une exonération totale des deux prélèvement après 20 ans de détention. Le but de cette proposition est d’aligner le délai d’exonération des plus-value avec l’amortissement proposé dans le dispositif.

Quelles conditions pour être éligible au statut de bailleur privé ?

À ce jour, les prémices du statut de bailleur privé n’évoquent pas de conditions particulières pour pouvoir bénéficier de ce dispositif, si ce n’est l’obligation de mettre en place un bail de location vide.

On peut cependant envisager certaines pistes, comme l’obligation d’effectuer des travaux de rénovation dans les logements anciens  (puisque cela figure dans les conditions de l’amortissement de 4 %), un engagement sur une durée de location minimale, ou des obligations particulières en matière de DPE (au-delà de l’interdiction appliquée aux passoires thermiques). On peut ainsi s’attendre à ce que le statut du bailleur privé s’inspire du dispositif Pinel, qui était jusqu’ici un des dispositifs phares en faveur de l’investissement locatif.

Quels sont les impacts attendus du nouveau statut de bailleur privé ?

Avec ce nouveau dispositif, le gouvernement se donne différents objectifs d’ici l’horizon 2030 :

Augmenter l’offre de logements ouverts à la location de près de 90 000 nouveaux logements par an.

Créer plus de 100 000 emplois dans la filière de la construction et de la gestion immobilière

Malgré les différents avantages fiscaux proposés, un gain pour les finances publiques de plus de près de 500 millions d’euros en 2026 et de près de 2 milliards d’euros entre 2026 et 2032.

FAQ - nouveau statut de bailleur privé 2026

Qu’est-ce que le statut de bailleur privé ?

C’est un nouveau cadre fiscal prévu pour 2026 afin d’encourager les particuliers à investir dans la location en leur offrant des avantages fiscaux attractifs.

Quels avantages fiscaux propose-t-il ?

Le dispositif prévoit l’amortissement du bien, un micro-foncier plus généreux, un déficit foncier porté à 40 000 €, l’exclusion de certains biens de l’IFI et une exonération des plus-values au bout de 20 ans.

Quelles conditions pour en bénéficier ?

Il faudra louer en location vide, réaliser des travaux dans l’ancien, respecter une durée minimale de location et répondre aux normes de performance énergétique.

Quels impacts sur le marché immobilier ?

Le gouvernement espère créer 90 000 logements locatifs par an, générer 100 000 emplois dans la filière et dégager plusieurs milliards de recettes fiscales d’ici 2032.