Comment obtenir un bon crédit immobilier ?

7 février 2020

METTRE LES BANQUES EN CONCURRENCE

Votre première démarche est donc de consulter les banques, qu’elles soient traditionnelles ou en ligne. Si vous souhaitez gagner du temps, vous pouvez faire appel à un courtier. C’est un professionnel en prêt immobilier. Sur la base de vos revenus et selon le type de bien recherché, son rôle est de contacter plusieurs banques pour vous obtenir le meilleur taux. Généralement, vous n’avez pas à payer un courtier. Il se rémunère sur les frais de dossier que prendrait la banque si vous étiez passé en direct avec elle. Du point de vue de l’organisme prêteur, en l’occurrence la banque, prêter une somme d’argent représente une prise de risques. Elle va de ce fait chercher à les limiter en s’assurant que vous serez un client fiable. Il est donc primordial que vous montiez un bon dossier.

SE CONSTITUER UN BON DOSSIER

Toute banque vous fera une simulation de prêt sur la base d’informations orales que vous lui fournirez. Mais au moment de constituer la demande de prêt, des justificatifs vous seront demandés : vos revenus de travail, vos revenus annexes, vos 2 derniers avis d’imposition, vos 3 derniers bulletins de salaire et vos derniers relevés de compte. Ces derniers sont particulièrement importants car ils vont refléter votre capacité à bien gérer votre budget. Il ne suffit pas d’avoir de bons revenus pour être capable de bien rembourser. Ainsi, si dans vos relevés apparaissent des découverts, de la difficulté à réaliser des économies, vous n’allez pas rassurer votre banquier. Et il sera tenté de vous appliquer un taux plus élevé, pour se prémunir le plus possible. Si vous pouvez attester d’un contrat à durée indéterminée, avec une bonne ancienneté dans le poste ou un statut de fonctionnaire, vous augmentez vos chances d’obtenir un meilleur taux de crédit. Enfin, gardez en mémoire que votre taux d’endettement ne doit en général pas dépasser 33% de vos revenus. Le fait d’être bien en deçà de ce taux, avec un « reste à vivre » conséquent, sera de nature à rassurer votre banque.

AVOIR UN APPORT PERSONNEL

Disposer d’un apport personnel, c’est montrer sa capacité d’épargne. C’est aussi financer une petite partie de votre achat, les frais de notaire par exemple. En ne faisant pas financer votre bien à 100%, vous abaissez le risque pris par votre banque. Elle sera ainsi plus encline à vous proposer un taux de crédit intéressant. Si vous êtes éligible au prêt à taux zéro, non seulement vous pourrez emprunter gratuitement la somme allouée, mais de plus, celle-ci sera considérée par la banque comme un apport personnel.

METTRE L’ASSURANCE EMPRUNTEUR EN CONCURRENCE

Le poste assurance, dans le cadre d’un prêt, représente une somme non négligeable. Durant la première année de votre crédit, il vous est possible de résilier et changer l’assurance décès-invalidité. En faisant jouer la concurrence, vous pouvez réaliser, selon votre situation, une économie de 30 à 50%. Sachez que cette résiliation sera toujours possible, mais seulement à chaque date anniversaire du contrat. Bien sûr, cette nouvelle assurance, pour être acceptée par votre banque, devra comporter les mêmes garanties que celle que vous aviez souscrite au départ. Enfin, assurez-vous que le taux de cette nouvelle assurance soit bien calculé sur le capital restant dû et non sur le capital initialement emprunté.

NÉGOCIER LES FRAIS DE DOSSIER

L’établissement prêteur, la banque, facture systématiquement des frais de dossier. Selon la complexité du dossier à créer, le nombre de rendez-vous nécessaires à l’établissement de l’offre de prêt, les frais peuvent atteindre entre 0,4 et 1% du montant du prêt. Cela peut donc représenter entre 500 et 1000 euros. Mais il est toujours possible de négocier cette somme, si en contrepartie, vous souscrivez à l’un des produits de la banque – par exemple l’assurance habitation, Ou bien, si en devenant client, vous y transfériez vos comptes épargne.  Ainsi, vous pourriez faire des économies substantielles en réduisant ces frais de 50%, voire plus.

NÉGOCIER LA CLAUSE SUR LES INDEMNITÉS DE REMBOURSEMENT ANTICIPÉ

Si vous disposez de liquidités, vous pouvez demander à votre banque d’effectuer un remboursement anticipé partiel, à condition que celui-ci soit au moins égal à 10% du montant total de l’emprunt. La banque vous rééditera alors un tableau d’amortissement. Si vous gardez les mêmes mensualités, vous réduisez ainsi la durée de votre emprunt, et donc le montant des intérêts, assurance comprise. De même, si vous décidez de vendre votre logement avant la fin du remboursement de votre prêt, vous avez la possibilité d’effectuer un remboursement anticipé total. Dans ces deux cas, vous êtes soumis à des pénalités pour remboursement anticipé (hors situations particulières). Celles-ci représentent en général 3% du capital restant dû, limité à un maximum de 6 mois d’intérêts. Si, au moment de la signature de l’offre de prêt, vous aviez négocié la suppression de ces pénalités, vous pourrez ainsi mesurer les économies réalisées !

CHOISIR UNE BONNE GARANTIE DE PRÊT

En contrepartie de l’octroi de prêt, les banques demandent une garantie. Certaines ont leur propre service de cautionnement, mais en général, la garantie proposée est celle du Crédit Logement. Sachez, en tout cas, que c’est la plus avantageuse. Elle représente 1,2% du montant de votre emprunt et une partie de cette prime vous est même reversée lorsque vous terminez vos remboursements ou lorsque vous revendez votre bien. A noter qu’il est préférable de ne pas recourir à l’hypothèque. En effet, si vous deviez vendre votre logement avant que le prêt ne soit terminé, il faudrait alors lever l’hypothèque, c’est-à-dire faire une mainlevée. Et pour cela, le coût est d’environ 0,5% du montant de votre emprunt, somme non négligeable et qui ne vous est pas forcément mentionnée au départ.

S’ASSURER D’AVOIR UN PRÊT MODULABLE

C’est une option qui mérite d’être connue car elle peut générer des économies intéressantes selon l’importance de la variation des mensualités. En effet, vous pouvez augmenter jusqu’à 30% le montant de vos mensualités pendant une durée de 1 an minimum. Cela vous permettra ainsi de réduire la durée de votre prêt et donc de réduire le coût de votre crédit, toujours assurances comprises.

NÉGOCIER LA CLAUSE DE TRANSFERT DE VOTRE PRÊT

Certaines banques, comme La Banque Postale, BNP-Paribas, ING, acceptent des prêts qui pourront être transférables dans le temps. Vérifiez cette possibilité, car en cette période de taux particulièrement bas, vous pourriez, là aussi, réaliser des économies non négligeables. En effet, dans le cas où les taux d’emprunt viendraient à augmenter, cela vous permettrait de conserver le taux initial dont vous auriez bénéficié. Ainsi donc, si vous vendez votre bien et qu’il vous reste du crédit, vous pourrez l’utiliser pour financer l’achat de votre nouveau bien. Ceci à condition que la vente et l’achat aient lieu dans un délai rapide – moins de 6 mois – et que la valeur de votre nouvelle acquisition soit supérieure ou égale au solde restant dû de votre emprunt en cours.

EMPRUNTER SUR UNE DURÉE MINIMALE

La durée de l’emprunt a également un impact très important sur votre taux immobilier et donc sur le coût total de votre crédit. En effet, plus elle sera longue et plus votre coût de crédit sera élevé. Par exemple, pour un montant emprunté de 300 000 euros sur 25 ans, Boursorama appliquera un taux de 1,80%, alors que sur 15 ans, le taux sera de 1,20% et passe à 1,10% sur 10 ans. Ainsi, selon votre taux d’endettement et votre capacité de remboursement, empruntez, si vous le pouvez, sur une durée minimale.

Aujourd’hui, avec la baisse des taux d’intérêts, le prêt n’est plus pour les banques une source lucrative. Mais c’est un bon moyen pour elles d’attirer de nouveaux clients et les faire adhérer ensuite aux produits qu’elles proposent. Ainsi, si de votre côté, vous pouvez, comme nous venons de le voir, présenter un bon dossier, négocier les divers frais et pénalités, mais aussi en contrepartie vous engager, au moins dans un premier temps, à souscrire à leurs produits, vous avez toutes les chances d’obtenir un bon crédit immobilier.  C’est ce que l’on pourrait appeler la méthode gagnant-gagnant.