Quels sont les différents types de baux pour louer un bien ?

Ce qu'il faut retenir :

• Le bail de location vide concerne les logements non meublés et a une durée minimale de 3 ans, avec reconduction tacite.
• La location meublée impose la présence d’équipements obligatoires (literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, table, luminaires, etc.).
• Les loyers d’une location vide sont imposés comme revenus fonciers, tandis que les revenus d’une location meublée sont imposés au régime BIC.
• Le bail meublé classique dure 1 an et est renouvelable par tacite reconduction. Le propriétaire ne peut donner congé que dans certains cas, comme la vente ou la reprise du logement.
• Le bail étudiant est réservé aux locataires inscrits dans l’enseignement supérieur et dure 9 mois maximum, sans renouvellement automatique.
• Le bail mobilité s’adresse aux personnes en situation temporaire (stage, formation, mission professionnelle, mutation, etc.) et peut durer de 1 à 10 mois, sans reconduction tacite.
• Le bail saisonnier concerne les meublés de tourisme et ne peut pas dépasser 3 mois, le logement ne pouvant pas être la résidence principale du locataire.
• Le bail de colocation s’applique à plusieurs locataires et peut être établi sous la forme d’un contrat unique avec clause de solidarité ou de contrats individuels pour chaque colocataire.

Le bail de location vide

Le bail de location vide s’applique aux logements loués vides, c'est-à-dire, sans meubles ni équipements particuliers à l’exception des installations sanitaires. C’est un bail d’une durée de 3 ans minimum : le propriétaire ne peut donner congé à son locataire qu’au terme de cette période et seulement s’il souhaite vendre ou récupérer le logement pour lui ou un proche (à moins que le locataire ait commis une faute). Autrement, le bail est reconduit pour 3 ans de manière tacite.

Lorsque vous louez un logement vide, vos revenus locatifs sont considérés comme des revenus fonciers. Ils peuvent être imposés au régime micro-foncier lorsqu’ils ne dépassent pas 15 000 € par an, avec un abattement forfaitaire de 30 %.

Les différents baux de location meublée

Il existe différents types de contrat de location meublée, qui correspondent à des profils de locataire plus ou moins spécifiques et dont les règles évoluent d’un bail à l’autre. Il existe néanmoins une règle commune à tous les baux meublés : un logement loué meublé doit comporter un certain nombre d’équipements obligatoires, listés dans le Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 :

●      Literie avec couette ou couverture

●      Volets ou rideaux dans les chambres

●      Plaques de cuisson

●      Four ou four à micro-onde

●      Réfrigérateur

●      Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur

●      Vaisselle et ustensiles de cuisine

●      Table et sièges

●      Étagères de rangement

●      Luminaires

●      Matériel d'entretien ménager

Il appartient évidemment au propriétaire de remplacer ces équipements en cas de casse ou de panne.

Les revenus issus d’une location meublée, peu importe le type de bail, sont considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BNC). Par défaut, le statut de Loueur en Meublé Non-Professionnel (LMNP) s’applique, sauf si les revenus issus de la location constituent la plus grande part des revenus du foyer et/ou s’ils excèdent 23 000 € par an.

Le régime micro BIC s’applique lorsque les revenus ne dépassent pas 77 000 € par an pour les baux meublés d’habitation ou 15 000 € par an pour les meublés de tourisme. L'abattement est alors de 50 ou 30 %.

Le bail de location meublée classique

Un bail de location meublé classique est un bail d’un an, renouvelable par tacite reconduction. Comme pour un bail vide, le propriétaire bailleur ne peut donner congé à son locataire à moins qu’il décide de vendre son logement, de l’occuper, ou d’en faire disposer un proche.

Le bail étudiant

Le bail étudiant est un bail qui ne peut excéder une durée de 9 mois pour s’accorder au calendrier universitaire. Il ne peut être renouvelé tacitement : à la fin du bail, le propriétaire n’a donc pas à donner congé à son locataire. Si le locataire souhaite rester dans le logement, qu’il l’occupe pendant les vacances d’été ou non, il devra alors signer un nouveau bail.

Comme son nom l’indique, le bail étudiant est réservé aux locataires qui justifient d’une inscription dans un établissement d’enseignement supérieur. À noter que les apprentis ne sont pas considérés comme des étudiants.

Le bail mobilité

Le bail mobilité reprend la même idée que le bail étudiant : sa durée s’accorde avec les besoins du locataire. Il peut avoir une durée de 1 à 10 mois et ne peut être reconduit tacitement. Le locataire doit pouvoir justifier la raison pour laquelle il signe un tel bail : formation professionnelle, contrat d’apprentissage, stage, mission de service civique, mutation ou mission professionnelle temporaire…

Le bail saisonnier

Le bail saisonnier est un contrat de location qui concerne uniquement les meublés de tourisme, loués sur AirBnB ou tout autre plateforme spécialisée. Il ne peut excéder 3 mois et le logement concerné ne peut être la résidence principale du locataire pendant cette durée.

Quel bail choisir pour une location meublée ?

Tous les types de baux meublés présentent leur lot d'avantages et d’inconvénients : le bail meublé classique étant le plus long, il a l’avantage d’être plus stable, mais aussi plus restrictif en matière de congé du locataire.

Les autres types de baux offrent plus de flexibilité, mais laissent plus de possibilités de vacances locatives. Notons tout de même qu’ils peuvent permettre d’atteindre une rentabilité intéressante lorsqu’ils sont combinés, par exemple, avec un bail étudiant pendant l’année universitaire et de la location saisonnière pendant l’été.

Le bail de colocation : un bail deux en un

Le bail de colocation est un bail particulier, puisqu’il s’applique à au moins deux locataires. Il peut entrer dans le champ d’une location vide ou meublée, avec les mêmes durées légales et les mêmes règles en matière d’équipements obligatoires. Les modalités du bail varient ensuite selon s’il s’agit d’un bail de colocation unique (commun aux différents locataires) ou individuel.

Le bail de colocation unique

Une colocation peut être régie par un bail commun à tous les locataires. Le bail peut être complété par une clause de solidarité, qui implique que tous les locataires et leurs garants s’engagent à payer les charges dues par les autres locataires en cas de manquement. Un locataire peut partir sans que cela mette fin au bail : il sera simplement remplacé par le nouveau locataire dans le contrat de location.

Le bail de colocation individuel

Le bail de colocation individuel consiste à rédiger autant de baux qu’il y a de colocataires, avec une durée de bail modulable pour chaque locataire si certains d’entre eux bénéficient du statut d’étudiant. Il s’agit d’un bail particulier, puisque chaque bail précise la chambre dont le locataire a l’usage privatif et les parties communes à tous les locataires.

FAQ

Quels sont les principaux types de baux pour louer un bien immobilier ?

En France, plusieurs types de baux existent selon l’usage du logement ou du local. Les plus courants sont le bail d’habitation (vide ou meublé), le bail mobilité et le bail commercial. Chaque contrat répond à des règles spécifiques de durée, de résiliation et de droits pour le locataire et le propriétaire.

Quelle est la différence entre un bail vide et un bail meublé ?

Le bail vide concerne un logement loué sans mobilier et est généralement conclu pour une durée minimale de 3 ans lorsque le bailleur est un particulier. Le bail meublé inclut l’équipement nécessaire à la vie quotidienne et sa durée minimale est d’un an. Ces deux baux répondent à des cadres juridiques différents.

À quoi sert un bail mobilité ?

Le bail mobilité est un contrat de location meublée de courte durée, destiné aux personnes en mobilité professionnelle ou en formation. Sa durée varie généralement entre 1 et 10 mois et il offre plus de flexibilité qu’un bail classique. Il est souvent utilisé pour les étudiants, stagiaires ou salariés en mission.

Dans quels cas utilise-t-on un bail commercial ?

Le bail commercial concerne la location d’un local destiné à une activité commerciale, artisanale ou industrielle. Il est généralement conclu pour une durée de 9 ans avec la possibilité pour le locataire de résilier tous les trois ans. Ce type de bail offre une certaine stabilité aux entreprises.