Clauses suspensives du compromis de vente : ce qu’il faut savoir

Avant d’acheter un bien immobilier, il est essentiel d’analyser l’ensemble des critères qui impactent à la fois le budget, le confort et la valeur de revente et d'être vigilant à chaque étape de votre achat immobilier.

Les charges de copropriété et l’état général de l’immeuble doivent être étudiés attentivement, notamment au regard des travaux votés ou à venir et de la santé financière de la copropriété. Les travaux à prévoir, visibles ou non, peuvent représenter un coût important après l’achat, tout comme les nuisances sonores souvent sous-estimées lors d’une première visite. La luminosité, liée à l’orientation, à l’étage et au vis-à-vis, joue un rôle clé dans la qualité de vie et l’attractivité du bien. La présence ou non d’un ascenseur peut également influencer fortement l’usage quotidien et la revente. Enfin, l’analyse des diagnostics immobiliers et la cohérence du prix avec le marché local sont indispensables pour sécuriser l’achat et éviter une mauvaise surprise.

Qu’est-ce qu’une clause suspensive dans un compromis de vente ?

Pour sécuriser un achat immobilier à l’aide des conditions suspensives, il convient d’abord de bien comprendre leur fonctionnement.

Clause suspensive : définition

L’article 1181 du Code Civil décrit les conditions suspensives comme suit : “L'obligation contractée sous une condition suspensive est celle qui dépend ou d'un événement futur et incertain, ou d'un événement actuellement arrivé, mais encore inconnu des parties.”

Dans le cas d’une promesse de vente ou d'un compromis de vente , l’ajout d’une clause suspensive implique alors que la vente ne pourra être conclue si et seulement si l’événement se réalise. Une clause suspensive doit alors énoncer le délai et les conditions dans lesquelles elle peut être levée.

Comment les clauses suspensives protègent l’acheteur ?

Dans une transaction immobilière, on considère que le vendeur est en position de force. Les conditions suspensives du compromis de vente protègent ainsi principalement l’acheteur, en lui permettant de renoncer à une vente sans pénalités si toutes les conditions ne sont pas réunies pour qu’il puisse acheter le bien et en jouir selon les usages prévus.

Les clauses suspensives sont-elles obligatoires ?

Les clauses suspensives ne sont pas obligatoires en soi, hormis une qui doit être forcément ajoutée au compromis lorsque l’achat est financé par un prêt. Dans tous les cas, il est vivement conseillé d’insérer des clauses suspensives à l’avant-contrat pour sécuriser la vente par rapport à différents aléas.

Quelles sont les clauses suspensives les plus courantes ?

Pour vous aider à mieux comprendre l’utilité des clauses suspensives, voici une liste des clauses suspensives les plus courantes dans un compromis ou une promesse de vente :

L’obtention du prêt immobilier : une clause suspensive obligatoire !

La clause d’obtention du prêt immobilier conditionne la vente à l’obtention d’un financement par l’acheteur. De manière générale, on considère qu’un acheteur dispose de 3 mois pour obtenir une offre de prêt pour finaliser son achat.

La vente d’un autre bien

Dans le cas d’une vente concomitante, l’acheteur peut demander à ce que la vente de son autre bien conditionne son nouvel achat : ainsi, il ne sera pas obligé de finaliser la vente s’il ne parvient pas à vendre son autre bien. À noter qu’il est possible de solliciter une vente longue pour mieux accorder les délais des deux ventes.

La clause suspensive d’obtention d’un permis de construire

Si vous achetez un terrain constructible ou que vous souhaitez pouvoir ajouter une extension à la maison que vous vous apprêtez à acheter, vous avez tout intérêt à ajouter une clause suspensive qui conditionne la vente à l’obtention d’un permis de construire. Ainsi, vous pourrez vous dégager de la vente si vous ne parvenez pas à obtenir une autorisation.

Quelles sont les autres clauses suspensives à connaître ?

Suivant l’emplacement ou l’état du bien, il peut être intéressant d’ajouter d’autres clauses suspensives au compromis de vente :

L’absence de servitude

Une servitude un droit accordé à un voisin ou à un tiers d’utiliser ou de limiter l’usage d’une partie d’une propriété (par exemple un droit de passage, le droit de faire passer des canalisations, une limitation de construction, etc.). La clause suspensive d’absence de servitude permet d’annuler la vente en cas de servitude attachée au bien immobilier qui pourrait le rendre impropre à la destination prévue.

L’absence de préemption

Une commune peut disposer d’un droit de préemption urbain (DPU) sur le bien vendu, et donc, se substituer à l’acquéreur. Dans les zones soumises à ce droit, l’ajout d’une clause suspensive permet d’annuler la vente lorsque la commune décide d’exercer son droit de préemption. Elle a deux mois à compter de la signature du compromis pour se prononcer.

La présentation des diagnostics

Lorsque les diagnostics immobiliers obligatoires n’ont pas pu être présentés au moment de la signature du compromis, il est possible d’ajouter une clause suspensive qui conditionne la réalisation de la vente à la présentation de ces diagnostics, ainsi qu’à leur conformité. On peut également ajouter une clause concernant les travaux que doit réaliser le vendeur avant la conclusion de la vente.

Comment formuler et négocier une clause suspensive ?

Les conditions suspensives du compromis de vente, hormis celle liée à l’obtention du prêt, doivent faire l’objet d’un accord entre le vendeur et l’acquéreur. Le tout, en respectant un certain formalisme !

Bien négocier une clause suspensive

Vous devez bien négocier les conditions suspensives que vous souhaitez ajouter au compromis, sous peine de dissuader le vendeur de vous céder son bien. Par exemple, si vous souhaitez ajouter une clause relative à la vente d’une autre bien, prévoyez un délai et un prix raisonnable pour la réalisation de cette vente. Notez également que cette clause sera difficile à négocier si vous n’avez pas déjà signé un compromis avec l’acquéreur.

Les mentions indispensables pour qu’une clause soit valide

Une clause suspensive doit contenir un certain nombre d’éléments pour être valable. Elle doit concerner un événement inconnu ou incertain, décrit précisément, avec une date limite pour sa réalisation. Elle doit également, dans certains cas, préciser les démarches à effectuer. Dans le cas de l’obtention du prêt immobilier, par exemple, la clause suspensive doit mentionner un montant, un taux et une durée d’emprunt maximale pour le prêt. Elle doit également indiquer le nombre de refus de prêts que doit avoir reçu l’acheteur, qui doit prouver sa bonne foi.

S’il est possible de signer un compromis entre particuliers, la rédaction des conditions suspensives est une étape délicate qu’il vaut mieux confier à un notaire. C’est l’assurance de sécuriser votre achat immobilier avec des clauses suspensives légales et valables.

Que se passe-t-il si une clause suspensive n’est pas remplie ?

Lorsqu’une condition suspensive n’est pas remplie dans le délai imparti, le compromis de vente est annulé. L’acheteur récupère alors l’intégralité de son dépôt de garantie et le vendeur ne peut se retourner contre lui à moins qu’il ait manqué à ses obligations (en n’effectuant pas les démarches nécessaires).

Dans certaines situations, il est possible de demander une extension des délais inscrits au compromis lorsque les démarches sont en cours mais que cela prend plus de temps que prévu. C’est notamment le cas pour l’obtention d’un prêt ou d’un permis de construire, ou la vente d’un autre bien.

Quelles sont les clauses suspensives du compromis de vente ?

• Les clauses suspensives conditionnent une vente immobilière à la réalisation d’un événement précis.
• L’obtention d’un prêt immobilier est une clause suspensive obligatoire en cas de financement. D’autres clauses fréquentes peuvent s’y ajouter : obtention d’un permis de construire, vente d’un autre bien, ’absence de servitudes ou de préemption…
• Une clause suspensive doit être claire, précise et inclure un délai et les démarches qui incombent à l’acheteur pour sa réalisation. Il est conseillé de faire rédiger ces clauses par un notaire pour sécuriser l’achat.
• Si la clause n’est pas remplie, le compromis est annulé et l’acheteur récupère son dépôt de garantie.