Peut-on contester l'évaluation du bien au jour du décès ?

Oui, vous pouvez déposer une réclamation contentieuse auprès de l'administration fiscale dans un délai de 2 ans à compter du paiement des droits. Vous devez apporter des éléments comparatifs probants : ventes de biens similaires dans le secteur, expertise immobilière indépendante, données DVF de la base de données nationale.

Si je vends la résidence secondaire héritée en 2026, dois-je payer la plus-value immobilière ?

Oui, si le prix de vente dépasse la valeur retenue dans la déclaration de succession. La plus-value se calcule entre cette valeur (majorée des droits de succession et frais d'acte payés) et le prix de vente, au taux de 36,2 % (19 % d'impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux). La durée de détention court à partir du décès.

Peut-on mettre en location de courte durée (Airbnb) une résidence secondaire héritée ?

Oui, mais le cadre s'est durci depuis la loi Le Meur (novembre 2024). Obligatoire depuis le 20 mai 2026 : un numéro d'enregistrement national, des abattements fiscaux réduits (forfait fiscal abaissé), et les maires peuvent fixer des quotas ou suspendre l'autorisation dans leurs communes.

Quel est le délai pour payer les droits de succession ?

Le délai est de 6 mois à compter du décès en France métropolitaine (12 mois si décès à l'étranger). Le non-respect entraîne des pénalités de retard.

Y a-t-il un intérêt à transformer la résidence secondaire en résidence principale après héritage ?

Oui, si l’héritier s’y installe durablement : la plus-value réalisée lors d’une revente ultérieure de sa résidence principale est exonérée. Cela ne change rien aux droits de succession déjà payés.

Comment réduire légalement les droits sur une résidence secondaire avant le décès ?

Les principales solutions sont la donation de son vivant (abattement de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans), la donation de la nue-propriété avec conservation de l’usufruit, et l’assurance-vie (152 500 € d’abattement par bénéficiaire pour les primes versées avant 70 ans).

Le conjoint/partenaire PACS doit-il payer des droits de succession sur une résidence secondaire ?

Non. Depuis 2007, le conjoint marié et le partenaire de PACS bénéficient d'une exonération totale de droits de succession, sans condition de durée de mariage. Les concubins ne sont pas concernés.

Qu'advient-il si je suis en indivision avec d'autres héritiers sur la résidence secondaire ?

Vous êtes propriétaires ensemble. Vous pouvez rester en indivision, racheter la part des autres héritiers en versant une soulte, demander l’attribution préférentielle ou vendre le bien, à l’amiable ou, en cas de désaccord, aux enchères (licitation).

Succession d’une résidence secondaire : droits et solutions en 2026

Hériter d’une résidence secondaire coûte plus cher en droits de succession qu’hériter de la résidence principale du défunt : elle est taxée sur 100 % de sa valeur, sans l’abattement de 20 % réservé à la résidence principale. Pour un enfant unique, une résidence secondaire de 450 000 € entraîne environ 68 200 € de droits, contre environ 50 200 € pour une résidence principale de même valeur ouvrant droit à l’abattement. Donation, démembrement et assurance-vie permettent de réduire la facture (article mis à jour fin septembre 2026).

Ce qu'il faut retenir :

La résidence secondaire est taxée sur sa valeur vénale intégrale : l’abattement de 20 % ne concerne que la résidence principale du défunt, sous conditions d’occupation.
Pour un enfant unique, une résidence secondaire de 450 000 € génère environ 68 200 € de droits de succession, contre environ 50 200 € pour une résidence principale de même valeur ouvrant droit à l’abattement.
Chaque enfant bénéficie d’un abattement de 100 000 €, puis le barème progressif s’applique (de 5 % à 45 % en ligne directe).
La déclaration de succession et le paiement des droits doivent intervenir dans les 6 mois suivant le décès.
Donations tous les 15 ans, donation de la nue-propriété et assurance-vie permettent de réduire légalement les droits, à condition d’anticiper.
En cas de revente, la plus-value est calculée à partir de la valeur déclarée dans la succession.

Résidence principale ou secondaire : combien de droits pour un enfant unique ?

Exemple pour un bien de 450 000 €, transmis à un enfant unique sans donation antérieure. L’abattement de 20 % suppose que la résidence principale soit occupée au décès par le conjoint, le partenaire de PACS ou un enfant mineur ou protégé.

Étape du calcul	Résidence principale (abattement de 20 %)	Résidence secondaire
Valeur du bien	450 000 €	450 000 €
Valeur retenue	360 000 €	450 000 €
Après abattement enfant (100 000 €)	260 000 €	350 000 €
Droits de succession (barème en ligne directe)	≈ 50 200 €	≈ 68 200 €

Résidence secondaire vs résidence principale : les différences fiscales majeures

L'abattement de 20 % : exclusif à la résidence principale

Lors d'une succession, la résidence principale du défunt au jour du décès peut bénéficier d'un abattement de 20 % de sa valeur vénale. Cet avantage, prévu par le Code général des impôts, réduit significativement l'assiette taxable.

Exemple chiffré : une résidence principale estimée à 350 000 € bénéficie d'un abattement de 20 %, portant sa base d'imposition à 280 000 €.

Après déduction de l'abattement enfant (100 000 €), le montant taxable s'élève à 180 000 €.

Les droits de succession, calculés selon le barème progressif, atteignent environ 34 194 €.

Résidence secondaire : valorisation intégrale

Les résidences secondaires, les biens locatifs et les logements vacants sont évalués à leur valeur vénale intégrale pour le calcul des droits. Aucun abattement spécifique ne s'applique, hormis les abattements de droit commun liés au lien de parenté.

Impact financier : une résidence secondaire de même valeur que l'exemple précédent coûtera systématiquement plus cher à l'héritier en droits de succession.

Conditions d'accès à l'abattement de 20 %

Pour bénéficier de la réduction de 20 %, trois conditions strictes doivent être remplies. Le bien doit constituer la résidence principale du défunt au jour du décès. Le bien doit être occupé à titre principal, au moment du décès, par le conjoint survivant, le partenaire de PACS, un enfant mineur ou un enfant majeur protégé (incapable de travailler en raison d'une infirmité). L'occupation effective doit être prouvée par des documents : factures d'énergie, contrats de fourniture, attestations.

Attention : un enfant majeur non protégé qui y réside n'ouvre pas droit à l'abattement, même si le défunt y habitait.

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Comment calculer les droits de succession sur une résidence secondaire en 2026 ?

Les étapes du calcul

Le calcul se fait en quatre étapes. D’abord, déterminer la valeur vénale du bien au jour du décès, à partir d’une estimation par un professionnel, des ventes récentes (base DVF) ou d’une expertise indépendante.

Ensuite, appliquer un éventuel abattement sur le bien : il n’en existe aucun pour une résidence secondaire, contrairement à la réduction de 20 % réservée à la résidence principale.

Troisième étape, déduire l’abattement personnel selon le lien de parenté :

enfant ou parent : 100 000 € ;
frère ou sœur : 15 932 € ;
neveu ou nièce : 7 967 € ;
autres héritiers, concubins et tiers : 1 594 € ;
héritier en situation de handicap : 159 325 € supplémentaires.

Enfin, appliquer le barème progressif au montant restant. Le conjoint marié et le partenaire de PACS sont totalement exonérés.

Barème 2026 des droits de succession en ligne directe

Chaque taux s’applique uniquement à la fraction de la part taxable comprise dans sa tranche :

jusqu’à 8 072 € : 5 % ;
de 8 073 € à 12 109 € : 10 % ;
de 12 110 € à 15 932 € : 15 % ;
de 15 933 € à 552 324 € : 20 % ;
de 552 325 € à 902 838 € : 30 % ;
de 902 839 € à 1 805 677 € : 40 % ;
au-delà de 1 805 677 € : 45 %.

Exemple de calcul complet

Une résidence secondaire de 450 000 € est héritée par un enfant unique, sans donation antérieure. Aucun abattement de 20 % ne s’applique : la base reste 450 000 €. Après l’abattement enfant de 100 000 €, la part taxable est de 350 000 €.

Application du barème : 403,60 € (tranche à 5 %) + 403,70 € (10 %) + 573,45 € (15 %) + 66 813,60 € (20 % sur la fraction de 15 932 € à 350 000 €). Total : environ 68 195 € de droits de succession.

Quel délai pour déclarer et payer ?

La déclaration de succession doit être déposée et les droits payés dans les 6 mois suivant le décès s’il a eu lieu en France métropolitaine, 12 mois dans les autres cas. Au-delà, des intérêts et pénalités de retard s’appliquent. Un paiement fractionné ou différé peut être demandé sous conditions.

Quelle fiscalité si vous revendez la résidence secondaire héritée ?

En cas de revente, la plus-value est calculée à partir de la valeur déclarée dans la succession (majorée, sur justificatifs, des droits de succession et frais d’acte payés), et non du prix d’achat initial du défunt. La durée de détention court à partir du décès.

Elle est taxée à 36,2 % : 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. Des abattements pour durée de détention s’appliquent à partir de la 6e année : exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.

Exemple : une résidence secondaire déclarée 450 000 € dans la succession et revendue 470 000 € deux ans plus tard génère une plus-value d’environ 20 000 € (avant frais déductibles), taxée à 36,2 % sans abattement.

👉 En savoir plus sur la fiscalité des plus-values immobilières

Comment réduire légalement les droits de succession sur une résidence secondaire ?

Donner de son vivant

Les abattements des donations se renouvellent tous les 15 ans : 100 000 € de chaque parent à chaque enfant, 31 865 € d’un grand-parent à chaque petit-enfant. Donner progressivement réduit le patrimoine taxé au décès.

Donner la nue-propriété et conserver l’usufruit

Le parent donne la nue-propriété à ses enfants et garde l’usufruit (le droit d’utiliser le bien ou d’en percevoir les loyers). Les droits de donation ne portent que sur la valeur de la nue-propriété, fixée par le barème de l’article 669 du Code général des impôts selon l’âge de l’usufruitier : 60 % de la valeur du bien entre 61 et 70 ans, 70 % entre 71 et 80 ans. Au décès, l’usufruit rejoint la nue-propriété sans droits supplémentaires.

Exemple : pour une résidence secondaire de 300 000 € donnée par un parent de 65 ans, seule la nue-propriété, évaluée à 180 000 €, est taxée, soit une base réduite de 120 000 €.

L’assurance-vie

Les capitaux versés au décès n’entrent pas dans la succession civile. Pour les primes versées avant 70 ans (article 990 I du Code général des impôts), chaque bénéficiaire profite d’un abattement de 152 500 €, puis d’une taxation de 20 % jusqu’à 700 000 € et de 31,25 % au-delà. Pour les primes versées après 70 ans (article 757 B), un abattement global de 30 500 € s’applique, puis le barème des droits de succession. Un contrat peut ainsi servir à financer les droits dus sur la résidence secondaire.

Sortir de l’indivision sans vendre à un tiers

Si plusieurs héritiers reçoivent la résidence secondaire, l’un d’eux peut racheter la part des autres en versant une soulte, ou demander l’attribution préférentielle du bien. À défaut d’accord, le bien peut être vendu, éventuellement aux enchères (licitation).

Faire de la résidence secondaire sa résidence principale

Si l’héritier s’installe durablement dans le bien et en fait sa résidence principale, la plus-value réalisée lors d’une revente ultérieure est exonérée. Cela ne réduit pas les droits de succession déjà payés, mais optimise la suite.

Quelle taxe d’habitation pour une résidence secondaire héritée ?

La taxe d’habitation reste due sur les résidences secondaires. Dans les communes situées en zone tendue, dont Paris et une grande partie de l’Île-de-France, de la Côte d’Azur et des stations de montagne, le conseil municipal peut appliquer une majoration allant jusqu’à 60 %.

Nos articles pour en savoir plus

👉 Consultez notre guide sur la succession d’un bien immobilier

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👉 La transmission du patrimoine immobilier des baby-boomers

Cet article a une visée informative et ne remplace pas le conseil d’un notaire.

FAQ

Peut-on contester l'évaluation du bien au jour du décès ?: Oui, vous pouvez déposer une réclamation contentieuse auprès de l'administration fiscale dans un délai de 2 ans à compter du paiement des droits. Vous devez apporter des éléments comparatifs probants : ventes de biens similaires dans le secteur, expertise immobilière indépendante, données DVF de la base de données nationale.
Si je vends la résidence secondaire héritée en 2026, dois-je payer la plus-value immobilière ?: Oui, si le prix de vente dépasse la valeur retenue dans la déclaration de succession. La plus-value se calcule entre cette valeur (majorée des droits de succession et frais d'acte payés) et le prix de vente, au taux de 36,2 % (19 % d'impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux). La durée de détention court à partir du décès.
Peut-on mettre en location de courte durée (Airbnb) une résidence secondaire héritée ?: Oui, mais le cadre s'est durci depuis la loi Le Meur (novembre 2024). Obligatoire depuis le 20 mai 2026 : un numéro d'enregistrement national, des abattements fiscaux réduits (forfait fiscal abaissé), et les maires peuvent fixer des quotas ou suspendre l'autorisation dans leurs communes.
Quel est le délai pour payer les droits de succession ?: Le délai est de 6 mois à compter du décès en France métropolitaine (12 mois si décès à l'étranger). Le non-respect entraîne des pénalités de retard.
Y a-t-il un intérêt à transformer la résidence secondaire en résidence principale après héritage ?: Oui, si l’héritier s’y installe durablement : la plus-value réalisée lors d’une revente ultérieure de sa résidence principale est exonérée. Cela ne change rien aux droits de succession déjà payés.
Comment réduire légalement les droits sur une résidence secondaire avant le décès ?: Les principales solutions sont la donation de son vivant (abattement de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans), la donation de la nue-propriété avec conservation de l’usufruit, et l’assurance-vie (152 500 € d’abattement par bénéficiaire pour les primes versées avant 70 ans).
Le conjoint/partenaire PACS doit-il payer des droits de succession sur une résidence secondaire ?: Non. Depuis 2007, le conjoint marié et le partenaire de PACS bénéficient d'une exonération totale de droits de succession, sans condition de durée de mariage. Les concubins ne sont pas concernés.
Qu'advient-il si je suis en indivision avec d'autres héritiers sur la résidence secondaire ?: Vous êtes propriétaires ensemble. Vous pouvez rester en indivision, racheter la part des autres héritiers en versant une soulte, demander l’attribution préférentielle ou vendre le bien, à l’amiable ou, en cas de désaccord, aux enchères (licitation).

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