Vendre ou rénover une passoire thermique en 2026 : faire le bon choix

Ce qu'il faut retenir en 30 secondes :

• Vendre une passoire thermique reste légal en 2026 — aucune interdiction
• Décote nationale moyenne : 15 % à la vente. A Paris : seulement 3 à 5 % sur les appartements
• Depuis le 1er janvier 2026, le DPE est recalculé gratuitement : 850 000 logements sortent mécaniquement du statut passoire, sans travaux
• 2026 est la dernière année pour accéder aux aides MaPrimeRénov' par geste isolé
• Audit énergétique obligatoire pour vendre une monopropriété F ou G

Vous êtes propriétaire d'un bien classé F ou G au DPE. La question s'impose : faut-il vendre maintenant avant que les contraintes s'alourdissent ? Ou investir dans une rénovation pour valoriser le bien et sécuriser son avenir ? En 2026, ce choix est plus structurant que jamais. Voici les éléments concrets pour décider.

Consultez notre guide complet sur le DPE

Ce que dit la réglementation en 2026

En 2026, aucune loi n'interdit de vendre un logement classé F ou G au DPE. Mais le cadre s'est durci autour de ces biens.

Depuis avril 2023, vendre une monopropriété classée F ou G impose un audit énergétique réglementaire en plus du DPE, à remettre à l'acheteur dès la première visite.

Du côté de la location : les G sont interdits à la location depuis janvier 2025, les F le seront en 2028, les E en 2034.

Nouveauté 2026 à ne pas manquer

Depuis le 1er janvier 2026, un nouveau mode de calcul du DPE revalorise l'électricité. Le coefficient passe de 2,3 à 1,9, ce qui permet à environ 850 000 logements de sortir mécaniquement du statut de passoire thermique, sans aucun travaux. Aucun bien ne verra sa note baisser avec ce recalcul — elle peut seulement s'améliorer ou rester identique. Si votre bien est chauffé à l'électricité, vérifiez gratuitement votre nouvelle étiquette sur le simulateur ADEME avant toute décision.

Vendre une passoire thermique en 2026 : la réalité du marché

Au niveau national

La vente d'une passoire thermique entraîne une décote moyenne de 15 % sur le prix final. Pour les maisons classées G, les Notaires de France observent une décote moyenne de 25 % par rapport à un bien équivalent de classe D — jusqu'à plus de 50 % dans certains marchés ruraux.

A Paris et en Ile-de-France, c'est différent

A Paris, les passoires thermiques sont bien moins pénalisées qu'ailleurs. La décote moyenne sur les appartements se situe entre 3 et 5 %. Dans le top 100 des annonces les plus contactées, les appartements classés F, G ou E se négocient à environ 9 300 euros/m², très proche de la moyenne parisienne à 9 680 euros/m². La localisation, la surface et le prix d'entrée priment encore sur le DPE dans la capitale.

En banlieue et en petite couronne, l'impact est plus marqué — notamment sur les maisons individuelles où les postes de travaux (isolation, chauffage, toiture) sont nombreux et anticipés dès la simulation de crédit par les acheteurs.

"On voit beaucoup de propriétaires parisiens qui paniquent sur leur DPE F et envisagent de vendre à prix cassé. C'est souvent une erreur. A Paris, la tension du marché absorbe largement la contrainte énergétique. Ce qu'il faut, c'est un bon pricing et de la transparence sur les travaux — pas brader." Damien David, co-fondateur de l'agence IMOP

La bonne approche : fournir le DPE à jour, être transparent sur les points faibles, joindre si possible un devis indicatif des travaux. Cela laisse à l'acheteur la liberté de décider, tout en évitant une décote excessive.

Vendre est pertinent si :

• Le coût des travaux dépasse la plus-value attendue après renovation
• Vous ne souhaitez pas immobiliser du capital 12 à 18 mois
• Le bien est en copropriété, avec des décisions de travaux difficiles à voter
• Vous visez une sortie patrimoniale rapide

Rénover une passoire thermique en 2026 : le calcul à faire

Un bien classé F ou G subit une décote souvent comprise entre 10 et 20 %, tandis qu'un logement A ou B se revend significativement plus cher. La plus-value à la revente peut compenser l'effort initial.

Les aides restent importantes en 2026. MaPrimeRénov' prévoit un bonus de 10 % pour toute rénovation permettant de sortir du statut de passoire thermique via le parcours accompagné.

2026 est une année charnière

C'est la dernière année pour accéder aux aides MaPrimeRénov' par geste isolé. A partir du 1er janvier 2027, seule la rénovation d'ampleur — avec audit et saut de deux classes — donnera accès aux subventions.

"Pour une maison en banlieue classée G au fioul, rénover avant de vendre peut faire toute la différence. On parle parfois de 40 000 à 60 000 euros de décote évitable pour 25 000 euros de travaux bien ciblés avec les aides. Le calcul peut être très favorable." Damien Gorse, conseiller IMOP

Rénover est pertinent si :

• Le bien a un fort potentiel de revalorisation (maison, grande surface)
• Le coût net après aides est inférieur à la décote subie à la vente
• Vous envisagez une location longue durée
• La structure du logement se prête à une rénovation globale efficace

Lire notre article sur le cout d'une rénovation

Vendre avec IMOP : le bon pricing fait tout

Que vous vendiez en l'état ou après travaux ciblés, le prix de mise en marché est déterminant. IMOP réalise une estimation gratuite et précise, tenant compte du DPE réel, des décotes observées sur des biens comparables dans votre secteur — Paris, petite ou grande couronne — et du profil d'acquéreurs potentiels.

Honoraires fixes à 5 900 euros, quel que soit le prix de vente, contre 3 à 5 % en agence traditionnelle. Sur un bien à 300 000 euros, l'économie est de 3 000 à 9 000 euros.

FAQ

Peut-on vendre une passoire thermique sans faire de travaux en 2026 ?

Oui. Aucune loi ne l'interdit. Un audit énergétique est obligatoire pour les monopropriétés F ou G, mais il n'impose pas de travaux avant la vente.

Mon DPE va-t-il changer en 2026 automatiquement ?

Si votre logement est chauffé à l'électricité, vous pouvez obtenir gratuitement une nouvelle étiquette recalculée sur le site de l'ADEME, sans nouvelle visite de diagnostiqueur. Jusqu'à 850 000 logements sortent ainsi du statut passoire.

Quelle décote dois-je accepter à Paris sur un appartement F ou G ?

Entre 3 et 5 % en moyenne sur les appartements parisiens — bien loin des 15 à 25 % observés en province ou sur les maisons.

Quelles aides pour rénover en 2026 ?

MaPrimeRénov' Parcours Accompagné, avec un bonus de 10 % en cas de sortie du statut passoire thermique. 2026 est la dernière année pour les aides par geste isolé.

IMOP peut-il m'aider à vendre une passoire thermique ?

Oui. Estimation gratuite, stratégie de prix adaptée au DPE, accompagnement complet dès 5 900 euros fixes.