Qui paie les travaux votés en assemblée générale avant la vente ?

Le vendeur paie les appels de fonds exigibles avant la signature de l’acte de vente, l’acheteur ceux exigibles après, selon le calendrier voté en AG (article 6-2 du décret du 17 mars 1967). Une autre répartition peut être prévue dans le compromis.

Les travaux votés entre le compromis et l’acte sont-ils à la charge de l’acheteur ?

Seulement pour les appels de fonds exigibles après la signature de l’acte authentique, sauf clause contraire. Le compromis prévoit souvent que le vendeur informe l’acheteur des AG à venir et lui permette de donner son avis.

Le syndic peut-il réclamer les travaux à l’acheteur si le compromis les met à la charge du vendeur ?

Oui. La clause du compromis ne vaut qu’entre vendeur et acheteur (article 6-3 du décret de 1967). Le syndic réclame l’appel de fonds au copropriétaire en titre à la date d’exigibilité, qui se fait ensuite rembourser par l’autre partie.

Le fonds de travaux est-il remboursé au vendeur ?

Non. Les cotisations versées au fonds de travaux sont attachées au lot et restent acquises au syndicat. L’acte de vente peut toutefois prévoir que l’acheteur rembourse cette quote-part au vendeur, en plus du prix.

Comment savoir si des travaux ont été votés avant d’acheter ?

Consultez les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, le pré-état daté remis au compromis et l’état daté établi par le syndic avant l’acte. Ils indiquent les travaux votés et les sommes restant à appeler.

Des travaux votés permettent-ils de négocier le prix ?

Oui. Des appels de fonds à venir sont un coût pour l’acheteur, qui peut demander une baisse de prix ou une clause mettant ces travaux à la charge du vendeur. À l’inverse, des travaux récemment réalisés et payés par le vendeur valorisent le bien.

Travaux votés en AG : qui paie, vendeur ou acheteur ?

Lorsque des travaux ont été votés en assemblée générale de copropriété, c’est la date d’exigibilité de chaque appel de fonds qui détermine qui paie : le vendeur règle les appels exigibles avant la signature de l’acte de vente, l’acheteur ceux exigibles après. C’est la règle posée par l’article 6-2 du décret du 17 mars 1967.

Peu importe la date du vote ou celle du début du chantier. Vendeur et acheteur peuvent toutefois convenir d’une autre répartition dans le compromis, mais cet accord n’engage pas le syndic. Règles, exemple chiffré, clauses possibles et conseils de négociation : voici ce qu’il faut savoir.

Ce qu'il faut retenir :

Pour les travaux votés en AG, le critère légal est la date d’exigibilité de chaque appel de fonds, fixée par le calendrier voté en assemblée générale.
Le vendeur paie les appels exigibles avant la vente, l’acheteur ceux exigibles après, même si les travaux n’ont pas commencé (article 6-2 du décret du 17 mars 1967).
Les charges courantes du budget prévisionnel exigibles avant la vente restent à la charge du vendeur.
La régularisation des comptes profite ou incombe à celui qui est copropriétaire le jour de l’approbation des comptes.
Le fonds de travaux n’est pas remboursé au vendeur, sauf accord prévu dans l’acte de vente.
Une répartition différente peut être négociée dans le compromis : elle ne vaut qu’entre vendeur et acheteur, pas envers le syndic (article 6-3).

Vente en copropriété : qui paie quoi entre vendeur et acheteur ?

Dépense	Qui paie ?	Texte de référence
Charges courantes (provisions du budget prévisionnel)	Le vendeur pour les provisions exigibles avant la vente, l’acheteur ensuite	Décret 1967, art. 6-2, 1°
Appels de fonds pour travaux votés en AG	Celui qui est copropriétaire à la date d’exigibilité de chaque appel	Décret 1967, art. 6-2, 2°
Travaux votés dont les appels tombent après l’acte	L’acheteur, sauf clause contraire dans le compromis	Décret 1967, art. 6-2 et 6-3
Régularisation des charges (trop ou moins perçu)	Celui qui est copropriétaire le jour de l’approbation des comptes	Décret 1967, art. 6-2, 3°
Cotisations déjà versées au fonds de travaux	Restent attachées au lot : pas de remboursement au vendeur, sauf accord dans l’acte	Loi 1965, art. 14-2-1

Quelle est la règle légale pour les travaux votés avant la vente ?

Lors de la vente d’un lot de copropriété, l’article 6-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 répartit les sommes dues au syndicat selon trois règles :

Charges courantes : la provision exigible du budget prévisionnel incombe au vendeur. Elle est en principe appelée le premier jour de chaque trimestre.
Dépenses hors budget, dont les travaux votés en AG : elles sont à la charge de celui, vendeur ou acheteur, qui est copropriétaire au moment de l’exigibilité de l’appel de fonds.
Régularisation : le trop ou moins perçu, révélé par l’approbation des comptes, est porté au compte de celui qui est copropriétaire lors de cette approbation.

Ce n’est donc ni la date du vote, ni la date de réalisation des travaux qui compte, mais l’échéancier des appels de fonds voté par l’assemblée générale des copropriétaires. Pour mieux comprendre le fonctionnement des charges de copropriété, consultez notre article dédié.

Exemple chiffré : un ravalement payé en trois appels

L’AG de juin 2026 vote un ravalement de façade. La quote-part du lot vendu est de 12 000 €, appelée en trois échéances de 4 000 € : 1er janvier, 1er avril et 1er juillet 2027. L’acte authentique est signé le 15 mai 2027.

Appels du 1er janvier et du 1er avril (exigibles avant la vente) : 8 000 € à la charge du vendeur.
Appel du 1er juillet (exigible après la vente) : 4 000 € à la charge de l’acheteur.

Exemple illustratif établi par IMOP : les montants et dates varient selon chaque copropriété.

Travaux votés entre le compromis et l’acte de vente : qui paie ?

La même règle s’applique : si une AG se tient entre la signature du compromis de vente et celle de l’acte authentique, les appels de fonds exigibles avant l’acte restent dus par le vendeur, ceux exigibles après par l’acheteur.

L’acheteur n’est pas encore copropriétaire et ne vote donc pas. En pratique, le compromis prévoit souvent que le vendeur l’informe de la convocation et lui permette d’exprimer son avis, voire lui donne pouvoir pour voter en son nom. Sans cette précaution, l’acheteur peut se voir imposer des travaux qu’il n’a pas choisis.

Peut-on prévoir une autre répartition dans le compromis ?

Oui. Vendeur et acheteur peuvent librement convenir d’une répartition différente, par exemple : « les travaux votés avant la signature du compromis restent à la charge du vendeur, quelle que soit la date des appels de fonds ». Cette clause est fréquente et protège l’acheteur.

Mais selon l’article 6-3 du décret de 1967, une telle convention n’a d’effet qu’entre les parties. Le syndic de copropriété réclamera toujours les appels de fonds à celui qui est copropriétaire à la date d’exigibilité. C’est ensuite à l’autre partie de rembourser, souvent via une somme retenue par le notaire sur le prix de vente.

Quelles sont les clauses les plus courantes ?

Clause « date du vote » : tous les travaux votés avant le compromis (ou avant l’acte) restent à la charge du vendeur.
Clause « date d’exigibilité » : on applique simplement la règle légale, ce qui avantage le vendeur lorsque les appels sont tardifs.
Clause de partage : le coût des travaux est réparti à parts convenues, ou compensé par une baisse du prix.
Séquestre : le notaire conserve une partie du prix pour couvrir les appels de fonds à venir.

Comment l’acheteur peut-il savoir quels travaux ont été votés ?

Dès la promesse ou le compromis, le vendeur doit remettre à l’acheteur une série de documents de copropriété, notamment :

les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années ;
les sommes restant dues par le vendeur et celles dont il pourra être débiteur, ainsi que la quote-part du fonds de travaux attachée au lot, regroupées dans le pré-état daté ;
le carnet d’entretien de l’immeuble et, le cas échéant, le plan pluriannuel de travaux.

Avant l’acte, le notaire demande au syndic l’état daté, qui arrête les sommes dues par le vendeur et celles qui seront réclamées à l’acheteur. Lisez aussi les ordres du jour des prochaines AG : un ravalement, une toiture ou un ascenseur peuvent être en discussion sans être encore votés. Notre checklist pour acheter un bien immobilier récapitule les points à vérifier.

Que devient le fonds de travaux lors de la vente ?

Depuis la loi Climat et résilience, toutes les copropriétés d’immeubles d’habitation doivent alimenter un fonds de travaux, avec une cotisation d’au moins 5 % du budget prévisionnel, et d’au moins 2,5 % du montant des travaux du plan pluriannuel lorsqu’il est adopté (article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965).

Ces sommes sont attachées au lot : elles restent acquises au syndicat et ne sont pas remboursées au vendeur. L’acte de vente peut toutefois prévoir que l’acheteur rembourse au vendeur la quote-part du fonds, qui s’ajoute alors au prix de vente. Interrogez votre notaire sur l’incidence de ce montant sur les frais de notaire.

Que se passe-t-il si le vendeur n’a pas payé ses appels de fonds ?

Le syndicat des copropriétaires est protégé. Informé de la vente, le syndic peut former opposition sur le prix dans les 15 jours (article 20 de la loi du 10 juillet 1965) : le notaire règle alors les sommes dues directement au syndicat, sur le prix revenant au vendeur. L’acheteur ne paie donc pas les dettes de son vendeur, à condition que la vente soit passée chez le notaire dans les règles.

Travaux votés : comment en tenir compte dans le prix de vente ?

Des travaux votés pèsent dans la négociation, dans un sens comme dans l’autre :

Pour l’acheteur, des appels de fonds à venir sont un coût à ajouter au prix d’achat. Ils peuvent justifier une offre plus basse ou une clause mettant les travaux à la charge du vendeur.
Pour le vendeur, un ravalement ou une toiture refaite valorisent l’immeuble. Si ce sont les acheteurs qui en profiteront, le vendeur peut faire valoir cet avantage dans le prix.

Selon IMOP, agence immobilière à Paris, l’essentiel est la transparence : des travaux annoncés dès l’annonce se négocient sereinement, alors que des travaux découverts dans les procès-verbaux au moment du compromis fragilisent la vente. Pour arbitrer entre réaliser des travaux et vendre son logement en l’état, ou fixer un prix réaliste, une estimation immobilière tenant compte des travaux votés est un bon point de départ.

« Dans les immeubles parisiens, un ravalement ou une réfection de toiture représente vite plusieurs milliers d’euros par lot. Notre conseil aux vendeurs : récupérer les procès-verbaux d’AG dès la mise en vente et annoncer d’emblée les travaux votés. Un acheteur qui les découvre au moment du compromis négocie beaucoup plus durement. » — Laurent Sabouret, co-fondateur d’IMOP

Sources

Cet article a une visée informative et ne remplace pas le conseil d’un notaire ou d’un avocat.

À propos de l’auteur : Laurent Sabouret est co-fondateur d’IMOP, agence immobilière à commission fixe basée à Paris. Il accompagne vendeurs et acheteurs dans leurs transactions en copropriété.

Pour aller plus loin avec Imop

→ Acheter dans un immeuble en copropriété : les points de vigilance

→ Assemblée générale des copropriétaires : fonctionnement et votes

→ État daté et pré-état daté : quels documents lors d’une vente en copropriété ?

→ Consultez notre guide complet pour acheter et vendre en copropriété

FAQ

Qui paie les travaux votés en assemblée générale avant la vente ?: Le vendeur paie les appels de fonds exigibles avant la signature de l’acte de vente, l’acheteur ceux exigibles après, selon le calendrier voté en AG (article 6-2 du décret du 17 mars 1967). Une autre répartition peut être prévue dans le compromis.
Les travaux votés entre le compromis et l’acte sont-ils à la charge de l’acheteur ?: Seulement pour les appels de fonds exigibles après la signature de l’acte authentique, sauf clause contraire. Le compromis prévoit souvent que le vendeur informe l’acheteur des AG à venir et lui permette de donner son avis.
Le syndic peut-il réclamer les travaux à l’acheteur si le compromis les met à la charge du vendeur ?: Oui. La clause du compromis ne vaut qu’entre vendeur et acheteur (article 6-3 du décret de 1967). Le syndic réclame l’appel de fonds au copropriétaire en titre à la date d’exigibilité, qui se fait ensuite rembourser par l’autre partie.
Le fonds de travaux est-il remboursé au vendeur ?: Non. Les cotisations versées au fonds de travaux sont attachées au lot et restent acquises au syndicat. L’acte de vente peut toutefois prévoir que l’acheteur rembourse cette quote-part au vendeur, en plus du prix.
Comment savoir si des travaux ont été votés avant d’acheter ?: Consultez les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, le pré-état daté remis au compromis et l’état daté établi par le syndic avant l’acte. Ils indiquent les travaux votés et les sommes restant à appeler.
Des travaux votés permettent-ils de négocier le prix ?: Oui. Des appels de fonds à venir sont un coût pour l’acheteur, qui peut demander une baisse de prix ou une clause mettant ces travaux à la charge du vendeur. À l’inverse, des travaux récemment réalisés et payés par le vendeur valorisent le bien.

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