La checklist indispensable pour acheter un bien immobilier

Avant d’acheter un bien immobilier, il est essentiel d’analyser l’ensemble des critères qui impactent à la fois le budget, le confort et la valeur de revente et d'être vigilant à chaque étape de votre achat immobilier.

Les charges de copropriété et l’état général de l’immeuble doivent être étudiés attentivement, notamment au regard des travaux votés ou à venir et de la santé financière de la copropriété. Les travaux à prévoir, visibles ou non, peuvent représenter un coût important après l’achat, tout comme les nuisances sonores souvent sous-estimées lors d’une première visite. La luminosité, liée à l’orientation, à l’étage et au vis-à-vis, joue un rôle clé dans la qualité de vie et l’attractivité du bien. La présence ou non d’un ascenseur peut également influencer fortement l’usage quotidien et la revente. Enfin, l’analyse des diagnostics immobiliers et la cohérence du prix avec le marché local sont indispensables pour sécuriser l’achat et éviter une mauvaise surprise.

La copropriété

Les charges de copropriété : un coût souvent sous-estimé

Des charges élevées impactent votre budget mensuel et la revente du bien, il est donc important de demander certaines précisions concernant :

• Le montant annuel des charges
• Leur évolution sur les dernières années
• La part liée à l’ascenseur, au chauffage collectif ou au gardien
• Les travaux votés ou à venir

L’état de la copropriété : un indicateur clé

Une copropriété fragilisée peut entraîner des appels de fonds importants après l’achat. Analysez donc attentivement :

• Les procès-verbaux des 3 dernières assemblées générales
• L’état des parties communes
• La présence d’impayés
• L’existence d’un fonds travaux

Les travaux à prévoir, visibles… et invisibles

Certains travaux non visibles peuvent dépasser plusieurs dizaines de milliers d’euros. Au-delà de l’esthétique, il faut contrôler :

• L’électricité et la plomberie
• L’isolation thermique et phonique
• Les fenêtres et les menuiseries
• L’état des sols et des murs

Le bruit

Concernant le bruit qui est un critère souvent négligé à la première visite, n'oubliez pas de vérifier ces points :

• La rue (passante ou non)
• La présence de commerces, bars ou écoles
• Les nuisances liées aux voisins ou à l’ascenseur
• Le calme réel d’une cour intérieure

🔎 Astuce : revenir à différents horaires pour mieux évaluer le bruit et détecter les potentielles nuisances sonores.

La luminosité : essentielle pour le confort et la valeur

Un bien lumineux se revend plus facilement, il faut donc se posez les bonnes questions :

• Quelle est l’orientation du bien ?
• Y a-t-il un vis-à-vis proche ?
• À quel étage se situe l’appartement ?
• Le logement bénéficie-t-il de plusieurs ouvertures ?

L’étage et la présence d’un ascenseur

• Absence d’ascenseur : pénalisant au-delà du 2ᵉ ou 3ᵉ étage
• Présence d’un ascenseur : valeur ajoutée mais charges plus élevées
• Attention : si l’annonce n’en parle pas, il n’y en a probablement pas

Les diagnostics immobiliers : à analyser en détail

Un mauvais DPE peut limiter la location et impacter la valeur du bien, alors consultez bien :

• Le DPE (performance énergétique)
• Les diagnostics électricité et gaz
• L’amiante et le plomb (selon l’année de construction)

Le prix et la cohérence avec le marché

Un bien correctement estimé se vend vite et se négocie peu, comparez donc le bien avec :

• Les ventes récentes dans le quartier
• Son état général
• Les travaux à prévoir

.

FAQ – Acheter un bien immobilier : les questions fréquentes

1. Quelles sont les charges de copropriété à vérifier avant d’acheter ?

Il faut analyser leur montant, leur évolution, les services inclus et les travaux votés ou à venir.

2. Comment savoir si une copropriété est en difficulté ?

En consultant les procès-verbaux d’assemblées générales, les impayés, et la santé du fonds travaux.

3. Pourquoi visiter un bien à plusieurs moments de la journée ?

Pour mieux évaluer le bruit, la luminosité et l’ambiance réelle du quartier.

4. L’absence d’ascenseur est-elle un frein à la revente ?

Oui, surtout à partir du 3ᵉ étage, notamment à Paris et dans les grandes villes.

5. Le DPE peut-il influencer le prix d’achat ?

Oui. Un mauvais DPE est souvent un levier de négociation et peut limiter la location ou la revente.