Bail emphytéotique : 6 points clés  pour tout comprendre

Qu’est-ce qu’un bail emphytéotique ? 

Un bail emphytéotique est un contrat de location de très longue durée. Les articles L 451-1 et suivants du Code rural encadrent le bail emphytéotique.

En règle générale, il est conclu entre une personne morale et une collectivité locale. Toutefois rien n’empêche un particulier investisseur d'y recourir. Le propriétaire signe un bail avec un locataire appelé emphytéote. 

La durée du bail emphytéotique s’étend en France de 18 ans à 99 ans. En plus, ce contrat de location peut se prolonger par un nouveau bail. 

Le saviez-vous ? Emphytéose vient du latin et signifie implantation. Dans certains pays, la durée du bail peut atteindre 999 ans ! De quoi s’implanter à long terme…

Quel est l’intérêt d’un bail emphytéotique ? 

Pourquoi une telle durée ? Le locataire s’engage à réaliser des travaux en échange d'un loyer symbolique. Ainsi, il valorise le terrain appartenant au bailleur par la construction de logements ou de commerces.

Ce bail constitue un droit réel immobilier pour le locataire, qui nécessite une publicité foncière. Ce droit peut ensuite faire l’objet d’une saisie ou d’une hypothèque. 

En fin de bail emphytéotique, le propriétaire récupère la propriété pleine et entière du terrain mais aussi des bâtiments construits par son locataire ! 

Quelles sont les obligations du locataire d’un bail emphytéotique ? 

Le locataire s’engage à plusieurs choses? En premier lieu, il doit valoriser le terrain ou le bien pendant toute la durée de la location. Pour cela, il finance seul les travaux. 

Ensuite, il a les obligations classiques d’un locataire : il doit payer son loyer et ses charges, ainsi que les taxes. A la différence avec un bail classique, le locataire d’un bail emphytéotique paie la taxe foncière et les charges de copropriété ! 

Selon les clauses du bail emphytéotique, le locataire devra obtenir l’autorisation du propriétaire avant de louer les constructions érigées. 

Quelles sont les obligations du propriétaire ? 

Le propriétaire conserve la nue-propriété du bien mais doit concéder l'usufruit à son locataire. Ainsi, tous les revenus tirés de la location appartiennent au locataire. 

Le propriétaire doit laisser le locataire libre de valoriser le bien comme il l’entend, dès lors qu’il le valorise. Cela peut se faire en sous-louant ou en construisant de nouveaux édifices ou en transformant les constructions existantes. Le locataire peut même y installer sa résidence principale. 

La valorisation d’un bail emphytéotique est donc très spécifique. Si vous êtes propriétaire d’un terrain ou de biens immobiliers, faites appel à un professionnel de l'immobilier pour estimer la valeur du bien. 

Avantages du bail emphytéotique

Une vision à long terme pour le propriétaire

Le propriétaire s’engage sur le long terme avec son locataire. À terme, il récupère la pleine propriété d’un bien valorisé. Mais pendant le bail, il reçoit un loyer modique… mais qu’il est sûr de percevoir sans vacance locative tout au long du bail. 

C’est aussi l’opportunité de réaliser une plus-value ou de valoriser un patrimoine immobilier, sans débourser un centime, mais après une longue durée. 

Une opportunité pour le locataire

Pour le locataire, le bail emphytéotique offre des opportunités commerciales dans des zones attractives dans lesquelles les terrains ne sont peut-être pas en vente. 

Ses inconvénients 

Les inconvénients se situent plutôt côté locataire. En premier lieu, c’est le risque de non-renouvellement du bail emphytéotique qui conduit à la perte de tous ses investissements. 

Ensuite, le locataire se retrouve dans l’obligation de poursuivre la valorisation, même en l’absence de rentabilité. Un challenge qui peut se révéler difficile sur le long terme, en cas d’erreur sur le bien choisi. 

Enfin, il sera difficile de financer les constructions ou les améliorations avec un crédit immobilier. Les banques ne sont pas très favorables à ce type de bail. 

Le bail peut être résilié avant son échéance en cas de manquement du locataire à ses obligations, notamment : 

• absence de paiement des loyers pendant 2 ans ; 
• dégradations du bien qui entraîne sa dévalorisation ; 
• défaut d’entretien du bien immobilier. 

Les points à retenir

• Le bail emphytéotique est un bail de longue durée entre 18 et 99 ans. 
• Le locataire a l’obligation de valoriser le bien immobilier en échange d’un loyer modique. 
• Le propriétaire récupère le bien ainsi mis en avant, aux frais du locataire, à l’issue du bail. 
• Un bail emphytéotique se signe obligatoirement devant notaire.