Acheter un appartement occupé : le guide complet

Pourquoi acheter un appartement occupé ? 

Un prix d’achat minoré

La première et plus importante des raisons concerne le prix d’achat ! Vous pouvez espérer une décote jusqu’à 20 % sur le prix. 

S’il s’agit d’une location nue (non meublée), le bail est plus long et la décote sera d’autant plus intéressante. Dans une location meublée, avec un bail d’un an, la décote est très faible.

Le montant de la décote dépend de plusieurs facteurs : 

• la durée du bail encore à effectuer ; 
• le montant du loyer par rapport au prix du marché locatif ; 
• l’âge du locataire et sa situation financière ; 
• la surface du logement (les petites surfaces subissent une faible décote). 

Une rentabilité connue

Autre point positif parfois : vous avez déjà un locataire en place, qui paie son loyer dès le jour de la signature de l’acte authentique. 

Vos calculs de rentabilité sont simplifiés et c’est aussi un bon argument pour convaincre une banque de vous accorder un crédit immobilier. 

Une vision à long terme

En tant qu’investisseur immobilier, vous pouvez avoir un projet à long terme. Par exemple, acheter un studio occupé pour y loger vos enfants dans 15 ans lorsqu’ils deviendront étudiants. Ou investir dans une maison occupée à la campagne ou en bordure de mer pour y habiter en retraite. 

6 points de vigilance avant d’acheter un appartement occupé

Éviter les baux spécifiques 

N’achetez pas un bail en loi 1948 si vous ne maîtrisez pas les modalités d’application et d'éviction prévues par cette loi. 

Étudier le bail

Une transaction immobilière ne met pas fin au bail en cours d’exécution. Le locataire a donc le droit de rester dans le logement, dès lors qu’il paie son loyer et les charges. 

Juridiquement, vous vous substituez au vendeur dans le bail. C’est dire si vous devez lire attentivement les clauses du contrat de location : 

• présence d’une clause d’indexation annuelle du loyer ; 
• mode de révision du loyer. 

S’intéresser à la situation de son locataire

Qu’est-ce qu'un bon locataire ? Un locataire qui paie son loyer, se comporte en bon voisin et vit normalement dans l'appartement. 

Il est essentiel de comprendre qui est votre locataire avant d’acheter un appartement occupé. En premier lieu, demandez à vérifier la régularité de paiement des loyers au vendeur. 

Et étudiez également l'intérêt de souscrire une assurance loyers impayés par exemple. 

S’intéresser à l’âge du locataire selon ses ressources

Un locataire âgé de plus de 65 ans (ou son conjoint ou concubin) et disposant de faibles ressources par région ne peut se voir notifier un congé pour reprise. Sauf à lui proposer une solution de relogement équivalente. 

Comprendre comment la banque évalue un appartement occupé 

Pour la banque, vous ajoutez une couche de complexité par rapport à l’achat d’une résidence principale libre. Pour calculer votre taux d’endettement (qui doit être inférieur à 35 % de vos revenus), la banque intègre une partie des loyers espérés. En général, elle ne dépasse pas 70 % du montant des revenus. 

Ne pas oublier le dépôt de garantie

Lors de son entrée dans les lieux, le locataire a versé au propriétaire un dépôt de garantie. Au moment de la signature de la vente d'un appartement occupé, le vendeur n’a pas l’obligation légale de transférer le montant au nouveau propriétaire. En revanche, celui-ci aura l’obligation de rembourser le locataire à son départ. Il est donc essentiel de prévoir le transfert du dépôt de garantie. 

En outre, l’acheteur et nouveau bailleur ne peut exiger de garanties supplémentaires ou de nouveaux cautionnements. Un acte de cautionnement solide se transmet car il est attaché au bail et non pas au bailleur, en général. 

Vérifiez également le contenu de l’état des lieux d’entrée par rapport à la situation actuelle lorsque vous avez visité le logement. 

Comment récupérer le logement acheté occupé ?

Si vous avez comme objectif de récupérer l’appartement occupé, armez-vous de patience. 

Pour un appartement en location non meublée

Vous pouvez donner congé au locataire, en respectant un préavis de 6 mois, avant l’échéance du bail, soit une période comprise entre 0 et 3 ans (6 ans si vous avez acheté une SCI - société civile immobilière). 

Vous devez avoir une raison légale de reprendre ce logement donc l’habiter vous-même à titre de résidence principale ou y loger un membre de votre famille proche. 

Petite particularité : si le terme du bail intervient moins de 2 ans après l’achat, le locataire bénéficie d’un délai de 2 ans à compter de l’acte authentique. Vous ne pourrez donc pas récupérer l’appartement occupé avant une période de 2 ans ! 

Bon à savoir :

Si vous souhaitez donner congé pour revendre le logement, il faut attendre 3 ans et 6 mois à compter de l’acte d’achat. 

Pour un appartement en location meublée

Vous pouvez donner congé au locataire, en respectant un préavis de 3 mois, à l’échéance annuelle. Avec les mêmes motifs et au profit des mêmes personnes que pour une location nue. 

Les points à retenir

• Acheter un appartement occupé peut permettre d’obtenir une décote parfois intéressante. 
• L’achat d’un bien occupé nécessite de prendre quelques précautions avec le locataire en place et le bail en cours.