Succession immobilière : démarches, frais et vente d'un bien hérité

Une succession immobilière est la transmission d’un appartement, d’une maison ou d’un terrain aux héritiers d’une personne décédée. Dès qu’un bien immobilier en fait partie, le passage chez le notaire est obligatoire : il identifie les héritiers, établit l’attestation immobilière et calcule les droits à payer, qui dépendent du lien de parenté avec le défunt. Les héritiers décident ensuite de conserver, de louer ou de vendre le bien.

Mis à jour le 12 octobre 2026 – barèmes 2026 et loi du 7 avril 2026 sur l’indivision.

Dans ce guide

• Qu’est-ce qu’une succession immobilière ?
• Qui hérite du bien ?
• Comment se déroule une succession immobilière ?
• Combien coûte une succession immobilière ?
• L’indivision successorale
• Vendre un bien hérité
• Anticiper : la donation
• Questions fréquentes

Qu’est-ce qu’une succession immobilière ?

La succession s’ouvre au jour du décès. L’ensemble du patrimoine du défunt (biens immobiliers, comptes, placements, mais aussi dettes) est transmis à ses héritiers selon la loi ou selon son testament. Le bien immobilier y occupe une place particulière : sa transmission doit être constatée par un acte notarié publié au service de la publicité foncière, et sa valeur sert de base au calcul des droits de succession.

Lorsque plusieurs héritiers reçoivent le même bien, ils en deviennent propriétaires ensemble, chacun pour sa quote-part : c’est l’indivision successorale.

Qui hérite du bien ?

En l’absence de testament, c’est la loi qui désigne les héritiers et fixe la part de chacun (articles 734 et suivants du Code civil). Le notaire vérifie la situation familiale et l’existence d’un testament ou d’une donation entre époux, puis établit l’acte de notoriété qui liste les héritiers.

L’ordre des héritiers

Les héritiers sont appelés par ordre de priorité, le premier ordre présent excluant les suivants :

1. les enfants et leurs descendants ;
2. les parents, frères et sœurs et leurs descendants ;
3. les autres ascendants (grands-parents…) ;
4. les autres collatéraux (oncles, tantes, cousins…), jusqu’au sixième degré.

Les droits du conjoint survivant

Le conjoint marié hérite toujours, avec une part qui dépend des autres héritiers :

• si tous les enfants sont communs au couple, il choisit entre l’usufruit de la totalité des biens ou un quart en pleine propriété ;
• s’il existe des enfants d’une autre union, il reçoit un quart en pleine propriété ;
• sans enfant, il reçoit la moitié de la succession si les deux parents du défunt sont en vie, les trois quarts si un seul l’est, et la totalité en leur absence.

Le conjoint peut aussi rester gratuitement dans le logement pendant un an, puis demander un droit viager d’habitation. Une donation entre époux ou un testament peut augmenter sa part.

Partenaire de PACS et concubin

Le partenaire de PACS et le concubin ne sont pas héritiers : ils ne reçoivent rien sans testament. Avec un testament, le partenaire de PACS est exonéré de droits de succession, alors que le concubin est taxé à 60 % après un abattement de 1 594 €.

La réserve héréditaire

Le testament ne permet pas de tout donner à qui l’on veut : une partie du patrimoine, la réserve, revient obligatoirement aux enfants. Elle représente la moitié des biens avec un enfant, les deux tiers avec deux enfants et les trois quarts à partir de trois enfants. Seul le reste, la quotité disponible, peut être librement transmis.

Qui hérite selon votre situation familiale : exemples chiffrés

Prenons une succession de 400 000 € (un appartement, après déduction des dettes). Si le défunt était marié sous le régime de la communauté, seule sa moitié des biens communs entre dans la succession : l’autre moitié appartient déjà au conjoint. Les droits indiqués sont calculés avec le barème 2026.

• Marié, deux enfants communs : le conjoint choisit. Avec un quart en pleine propriété, il reçoit 100 000 € et chaque enfant 150 000 € (environ 8 194 € de droits chacun). Avec l’usufruit de la totalité, il conserve l’usage du logement ou ses loyers ; à 72 ans, cet usufruit vaut fiscalement 30 % du bien (barème de l’article 669 du CGI). Chaque enfant reçoit alors la nue-propriété de la moitié, taxée sur 140 000 € (environ 6 194 € de droits), et récupérera la pleine propriété au décès du conjoint sans nouveaux droits.
• Marié, avec un enfant d’une autre union : dès qu’un enfant n’est pas commun au couple, le conjoint n’a plus le choix. Il reçoit un quart en pleine propriété, soit 100 000 € ; les enfants se partagent le reste à parts égales, qu’ils soient nés du couple ou d’une précédente union (150 000 € chacun). Pour protéger davantage le conjoint, il faut une donation entre époux ou un testament.
• L’enfant du conjoint (beau-fils, belle-fille) n’hérite pas de son beau-parent. S’il reçoit un bien par testament, il est taxé à 60 % comme une personne sans lien de parenté, sauf adoption simple : il bénéficie alors de l’abattement de 100 000 € et du barème en ligne directe.
• Pacsé ou en concubinage, avec des enfants : les enfants héritent de tout, soit 200 000 € chacun (environ 18 194 € de droits chacun). Le partenaire de PACS ou le concubin ne reçoit rien sans testament ; le partenaire de PACS peut toutefois rester gratuitement un an dans le logement.
• Marié, sans enfant : si les deux parents du défunt sont en vie, le conjoint reçoit la moitié et chaque parent un quart, soit 100 000 €, entièrement couverts par leur abattement. Sans parents, le conjoint hérite de tout, mais les frères et sœurs peuvent récupérer la moitié des biens que le défunt avait lui-même reçus de ses parents (droit de retour).
• Célibataire, sans enfant : si les deux parents sont en vie, chacun reçoit un quart et les frères et sœurs se partagent la moitié restante ; sans parents, les frères et sœurs héritent de tout. Ils sont taxés à 35 % puis 45 % après un abattement de 15 932 €, sauf exonération totale lorsqu’ils remplissent les conditions de l’article 796-0 ter du CGI (célibataire, veuf ou divorcé, plus de 50 ans ou invalide, ayant vécu avec le défunt pendant les cinq ans précédant le décès).
• Un enfant est décédé avant son parent : ses propres enfants le représentent et se partagent sa part. Un enfant adopté en la forme plénière hérite comme un enfant biologique.

Comment se déroule une succession immobilière ?

1. L’ouverture de la succession chez le notaire

Dès qu’un bien immobilier fait partie de la succession, le recours au notaire est obligatoire. Choisi librement par les héritiers, il établit l’acte de notoriété, dresse l’inventaire du patrimoine et des dettes, puis prépare la déclaration de succession. Retrouvez la liste des démarches à effectuer quand on hérite d’un appartement.

2. Accepter ou renoncer à la succession

Chaque héritier choisit entre trois options : accepter purement et simplement (il reçoit les biens mais aussi les dettes), accepter à concurrence de l’actif net (il ne paiera jamais les dettes au-delà de ce qu’il reçoit) ou renoncer (il ne reçoit rien et ne doit rien).

Pendant les quatre mois qui suivent le décès, personne ne peut l’obliger à choisir. Passé ce délai, un créancier ou un autre héritier peut le sommer de se décider : il dispose alors de deux mois pour opter. Sans sommation, il a jusqu’à dix ans pour prendre position. Ce choix est décisif lorsque le défunt avait un crédit immobilier en cours : l’assurance emprunteur rembourse souvent tout ou partie du prêt, mais pas toujours.

3. Faire estimer la valeur du bien

L’estimation est l’étape clé d’une succession immobilière. Le bien doit être déclaré à sa valeur vénale au jour du décès, c’est-à-dire au prix auquel il se vendrait sur le marché à cette date. Cette valeur sert trois fois : pour calculer les droits de succession, pour fixer le prix de vente et comme prix d’acquisition en cas de calcul d’une plus-value lors de la revente.

Une estimation fiable permet d’anticiper les droits de succession et d’éviter les mauvaises surprises : une valeur trop basse expose à un redressement fiscal, l’administration pouvant la contester pendant plusieurs années, et alourdit la plus-value en cas de revente ; une valeur trop haute fait payer des droits inutiles.

Deux solutions existent :

• l’estimation par une agence immobilière, gratuite, qui s’appuie sur les ventes récentes du quartier et la demande actuelle ;
• l’estimation par le notaire, qui peut être facturée librement : demandez son coût à l’avance.

Pour un bien de valeur importante ou en cas de désaccord entre héritiers, croiser deux avis de valeur est une bonne pratique. Si le bien était la résidence principale du défunt et qu’il est occupé par le conjoint survivant, le partenaire de PACS ou un enfant mineur, sa valeur taxable bénéficie d’un abattement de 20 %.

Faites estimer gratuitement votre bien hérité

4. La déclaration de succession et le paiement des droits

La déclaration de succession doit être déposée et les droits payés dans les 6 mois suivant le décès (12 mois si le décès a eu lieu hors de France métropolitaine). Un paiement fractionné ou différé peut être demandé sous conditions, ce qui évite de devoir vendre le bien dans l’urgence ; un retard entraîne des pénalités (détails plus bas).

5. L’attestation immobilière

Le notaire établit ensuite l’attestation de propriété immobilière, qui constate le transfert du bien aux héritiers et doit être publiée au service de la publicité foncière. Les héritiers deviennent alors officiellement propriétaires, selon leur quote-part.

6. Gérer le bien pendant la succession

Tant que le sort du bien n’est pas réglé, il doit être entretenu et assuré. Vérifiez le titre de propriété, un éventuel bail en cours si le logement est loué, le contrat d’assurance habitation et la situation des charges de copropriété. Les héritiers décident ensuite de conserver, louer ou vendre le bien hérité.

Combien coûte une succession immobilière ?

Le coût d’une succession immobilière se compose de deux postes principaux : les droits de succession, un impôt reversé à l’État, et les frais de notaire, qui rémunèrent les actes. S’y ajoutent les frais liés au bien lui-même tant qu’il n’est pas vendu.

Droits de succession : abattements 2026

Les droits sont calculés sur la part reçue par chaque héritier, après déduction des dettes (dont le capital restant dû d’un crédit non couvert par l’assurance) et d’un abattement qui dépend du lien de parenté avec le défunt :

• 100 000 € pour un enfant ou un parent ;
• 15 932 € pour un frère ou une sœur ;
• 7 967 € pour un neveu ou une nièce ;
• 1 594 € pour les autres héritiers ;
• 159 325 € supplémentaires pour un héritier en situation de handicap.

Le conjoint marié et le partenaire de PACS sont totalement exonérés. Pour une résidence secondaire, aucun abattement spécifique ne s’applique, ce qui alourdit nettement la facture : voir notre article sur la succession d’une résidence secondaire.

Le barème des droits de succession

Au-delà de l’abattement, un barème progressif s’applique. Entre frères et sœurs, le taux est de 35 % jusqu’à 24 430 € puis de 45 %. Il atteint 55 % entre parents jusqu’au quatrième degré et 60 % entre personnes sans lien de parenté.

Exemple : un enfant qui hérite seul d’un appartement de 300 000 € est taxé sur 200 000 € après abattement. Il paie environ 38 194 € de droits de succession.

Quels frais de notaire dans une succession ?

Les frais de notaire d’une succession ne doivent pas être confondus avec les droits de succession. Ils regroupent :

• les émoluments du notaire, sa rémunération fixée par un barème réglementé, identique dans toute la France, quel que soit le notaire choisi ;
• les taxes, dont la TVA de 20 % sur les émoluments et la contribution de sécurité immobilière de 0,10 % de la valeur du bien, perçue lors de la publication de l’attestation immobilière ;
• les débours, sommes avancées par le notaire pour obtenir les documents nécessaires (état civil, cadastre, états hypothécaires…).

Les émoluments sont dégressifs par tranche. Pour l’attestation immobilière, ils vont de 1,935 % (jusqu’à 6 500 €) à 0,532 % (au-delà de 30 000 €). L’acte de notoriété donne lieu à un émolument fixe de quelques dizaines d’euros. Si les héritiers confient au notaire la déclaration de succession, s’ajoute un émolument calculé sur l’actif brut, de 1,548 % à 0,426 %. Ces barèmes, fixés par arrêté, sont maintenus jusqu’au 29 février 2028. En pratique, le notaire prélève ses frais au moment du règlement de la succession.

Exemple de frais de notaire pour une succession selon la valeur du bien

Pour une maison de 300 000 €, comptez environ 1 770 € HT d’émoluments pour l’attestation immobilière, soit environ 2 120 € TTC, hors débours et contribution de sécurité immobilière. Le tableau ci-dessous donne les montants pour d’autres valeurs, dans le cas d’un bien transmis seul.

Montants indicatifs calculés sur le barème réglementé, hors débours. Le notaire peut accorder une remise, plafonnée à 20 %, sur la part des émoluments calculée au-delà de 100 000 €. En cas de partage entre héritiers, l’acte de partage donne lieu à ses propres émoluments (de 4,837 % à 0,998 % au-delà de 60 000 €) et au droit de partage de 2,5 %. Pour le détail des tarifs, consultez notre guide sur les frais de notaire.

Exemple de calcul complet des frais de notaire d’une succession

Deux enfants héritent de leur mère, propriétaire d’un appartement de 300 000 € et d’une épargne de 20 000 €, soit un actif brut de 320 000 €. Ils confient au notaire l’acte de notoriété, l’attestation immobilière et la déclaration de succession :

• Acte de notoriété : émolument fixe de 56,60 € HT.
• Attestation immobilière (sur 300 000 €) : 6 500 € × 1,935 % + 10 500 € × 1,064 % + 13 000 € × 0,726 % + 270 000 € × 0,532 %, soit 1 768,28 € HT.
• Déclaration de succession (sur l’actif brut de 320 000 €) : 6 500 € × 1,548 % + 10 500 € × 0,851 % + 13 000 € × 0,580 % + 290 000 € × 0,426 %, soit 1 500,78 € HT.
• TVA à 20 % sur les 3 325,66 € d’émoluments : 665,13 €.
• Contribution de sécurité immobilière : 0,10 % × 300 000 €, soit 300 €.
• Débours (état civil, états hypothécaires, cadastre…) : en général quelques centaines d’euros, selon le dossier.

Total : environ 4 290 € hors débours, soit près de 1,3 % de l’actif brut, à partager entre les deux enfants. À comparer avec les droits de succession : chacun reçoit 160 000 €, est taxé sur 60 000 € après abattement et paie environ 10 194 €, soit 20 389 € pour les deux. Si les enfants sortent ensuite de l’indivision par un acte de partage, prévoyez en plus les émoluments de partage et le droit de partage de 2,5 %.

Les autres coûts à prévoir

• Les charges du bien : tant qu’il n’est pas vendu, les héritiers paient les charges de copropriété, la taxe foncière, l’assurance et l’énergie, au prorata de leurs quotes-parts en indivision.
• Les éventuels travaux de remise en état avant une location ou une vente.
• Les frais de vente : diagnostics obligatoires et honoraires d’agence si le bien est vendu.
• L’impôt sur la plus-value en cas de revente au-dessus de la valeur déclarée dans la succession.

Payer les droits : délais, paiement fractionné ou différé

Les droits de succession sont payés au dépôt de la déclaration, dans les 6 mois suivant le décès. Lorsque l’essentiel de l’héritage est un logement, les héritiers n’ont pas toujours la trésorerie nécessaire. Plutôt que de vendre dans l’urgence, ils peuvent demander des délais à l’administration fiscale :

• Le paiement fractionné : les droits sont réglés en 3 versements au maximum, étalés sur un an. Si au moins la moitié de l’actif reçu est non liquide (immobilier notamment), le délai passe à 3 ans, en 7 versements au maximum.
• Le paiement différé : il concerne surtout les biens reçus en nue-propriété, par exemple lorsque le conjoint a pris l’usufruit. Les droits correspondants ne sont payés qu’au décès de l’usufruitier, dans les 6 mois suivant la réunion de l’usufruit et de la nue-propriété, ou plus tôt en cas de vente du bien. Le conjoint qui opte pour le droit viager d’habitation peut aussi en bénéficier.

La demande se fait par lettre jointe à la déclaration de succession, en général par le notaire, avec l’accord de tous les héritiers. L’administration répond sous 2 mois et exige des garanties, souvent une hypothèque sur le bien hérité. Les sommes étalées portent intérêt : 2 % pour les demandes faites en 2026. Tout retard sur une échéance fait perdre le bénéfice du fractionnement : le solde devient immédiatement exigible.

Les pénalités de retard

Déposer la déclaration ou payer les droits en retard coûte cher :

• Intérêt de retard de 0,20 % par mois (2,4 % par an) sur les droits dus, dès le 7e mois après le décès ;
• Majoration de 10 % des droits si la déclaration n’est toujours pas déposée à partir du 13e mois après le décès ;
• Majoration de 40 % si la déclaration n’est pas déposée dans les 90 jours suivant une mise en demeure de l’administration, et 80 % en cas de manœuvres frauduleuses.

Exemple : pour 20 000 € de droits, un dépôt au 10e mois coûte 160 € d’intérêts (4 mois × 0,20 %) ; au 13e mois, il faut ajouter 2 000 € de majoration. Si les héritiers ne peuvent pas payer à temps, mieux vaut déposer la déclaration dans les délais et demander un paiement fractionné que de laisser filer : un paiement étalé accordé par l’administration évite les intérêts de retard et les majorations.

👉 À lire aussi : pourquoi les successions vont devenir un sujet majeur avec la transmission du patrimoine immobilier des baby-boomers.

L’indivision successorale

Lorsqu’un bien immobilier est transmis à plusieurs héritiers, chacun détient une quote-part indivise du bien, sans en posséder une partie matériellement délimitée. Les décisions se prennent selon des règles de majorité précises : les actes de gestion à la majorité des deux tiers, la vente en principe à l’unanimité.

Vendre un bien détenu en indivision

Lorsque tous les indivisaires sont d’accord, la mise en vente est simple : le produit de la transaction est réparti au prorata des droits de chacun une fois les actes signés.

Que faire lorsqu’un héritier souhaite conserver le bien ?

Un héritier qui souhaite conserver le bien peut racheter les parts des autres indivisaires en leur versant une soulte. Cette solution met fin à l’indivision tout en conservant le logement dans la famille. La soulte est calculée sur la valeur actuelle du bien, déduction faite des dettes éventuelles, et le partage est soumis à un droit de 2,5 %.

Comment débloquer la vente d’un bien de succession en indivision ?

Nul ne peut être contraint de rester en indivision. En cas de blocage, plusieurs solutions existent pour sortir de l’indivision :

• La médiation du notaire : le notaire peut servir d’intermédiaire pour trouver un accord amiable.
• La vente de ses propres parts : un héritier peut céder ses parts à un tiers ou aux autres indivisaires, qui disposent d’un droit de préemption.
• La règle des 2/3 des droits : les indivisaires titulaires d’au moins 2/3 des droits indivis peuvent demander au notaire de signifier le projet de vente aux autres. Si ces derniers ne répondent pas ou s’opposent dans un délai de trois mois, le tribunal judiciaire peut autoriser la vente.
• La vente autorisée en urgence : depuis la loi du 7 avril 2026, le juge peut autoriser un indivisaire à vendre seul si l’urgence et l’intérêt commun le justifient (article 815-6 du Code civil).
• Le partage judiciaire : si aucun accord n’est possible, le tribunal peut ordonner le partage et la vente aux enchères du bien (licitation). La loi de 2026 facilite ce recours lorsque les opérations sont complexes.

Vendre un bien hérité

Une fois l’attestation immobilière établie, les héritiers peuvent vendre le bien comme n’importe quel logement. La vente d’un bien hérité se déroule en quatre temps :

1. Préparer le bien : désencombrer, nettoyer et réaliser les diagnostics obligatoires (DPE, amiante, plomb, électricité…). Les gros travaux sont rarement rentables avant une vente.
2. Signer le mandat de vente : en indivision, tous les héritiers le signent, puisque la vente suppose leur accord.
3. Signer le compromis : chaque héritier vendeur le signe, en personne ou par procuration.
4. Signer l’acte de vente : le notaire rembourse l’éventuel crédit en cours sur le prix, puis répartit le solde entre les héritiers selon leurs droits.

Que se passe-t-il si l’on vend avant la fin de la succession ?

Il n’est pas nécessaire d’attendre la fin du règlement de la succession pour vendre. En pratique :

• La mise en vente et le compromis sont possibles dès que l’acte de notoriété a identifié les héritiers. Tous doivent signer, en personne ou par procuration, sauf autorisation du juge.
• L’acte de vente suppose que l’attestation immobilière soit établie : le notaire la rédige souvent juste avant la signature. Les délais du compromis doivent en tenir compte.
• Vendre vaut acceptation de la succession : un héritier qui vend un bien du défunt est considéré comme ayant accepté purement et simplement, avec les dettes. En cas de doute sur le passif, il faut opter pour l’acceptation à concurrence de l’actif net avant de vendre.
• Les droits de succession restent dus dans les 6 mois du décès. Le notaire peut les régler directement sur le prix de vente, ce qui évite d’avancer les fonds.
• La valeur déclarée doit rester cohérente avec le prix obtenu : une vente proche du décès sert de référence à l’administration, qui peut redresser une valeur sous-évaluée. À l’inverse, déclarer la valeur réelle limite la plus-value imposable à la revente.
• Si le conjoint a l’usufruit, la vente nécessite son accord et celui des nus-propriétaires ; le prix est réparti selon la valeur de l’usufruit, sauf accord pour reporter l’usufruit sur le prix.

Quelle fiscalité à la revente ?

La valeur déclarée dans la succession, majorée des droits et frais payés, devient le prix d’acquisition retenu pour calculer une éventuelle plus-value immobilière. Vendre rapidement, à un prix proche de cette valeur, limite donc généralement l’imposition.

Vendre avec une agence à commission fixe

Une vente en succession demande de la coordination entre les héritiers, le notaire et les acheteurs. Avec Imop, l’estimation est gratuite et la commission est fixe, quel que soit le prix de vente : les héritiers savent dès le départ ce que la vente leur coûtera.

Anticiper : la donation

Pour alléger les droits que paieront ses héritiers, un propriétaire peut transmettre de son vivant. Chaque parent peut donner jusqu’à 100 000 € à chaque enfant en franchise de droits, un abattement qui se renouvelle tous les 15 ans. Donner la nue-propriété d’un bien en conservant l’usufruit réduit encore la valeur taxée : tout savoir sur la donation immobilière.