Faut-il attendre avant d'acheter un bien immobilier ?
Le marché immobilier atteint un nouveau tournant. Le contexte économique et financier général apparaît plein d'incertitudes. Dans cette situation, les Français ont tendance à se rassurer par un achat dans la pierre, solide et rassurante. Les articles se multiplient pour évoquer la baisse de l’immobilier et la hausse des taux d’intérêt. Qu’en est-il précisément ?
14 novembre 2022
Pourquoi acheter maintenant votre logement ?
Les prix immobiliers se stabilisent mais aucun effondrement n’est attendu
Si vous cherchez à acquérir votre résidence principale, la principale question que vous vous posez est sans doute : puis-je acheter ? Votre travail vous conduit dans une des 50 plus grandes villes de France, là où les prix immobiliers ont augmenté de 36 % au cours des 10 dernières années.
Les prix dans certaines métropoles commencent à stagner après avoir atteint des sommets. Attendre une baisse de 1 à 2 % d’ici un an se challenge face à votre capacité d’emprunt. En effet, pendant que les prix des grandes villes diminuent en douceur ou se stabilisent, les taux d’intérêt des crédits immobiliers augmentent. Résultat : face à un taux d’usure en décalage de 6 à 9 mois avec la réalité, vous risquez de ne plus pouvoir emprunter.
Des crédits immobiliers plus compliqués à obtenir
Le gain réalisé sur le prix d’achat sera compensé par un crédit immobilier plus cher et plus difficile à obtenir. Saviez-vous qu’en août et septembre 2022, le nombre de crédits immobiliers accordés a baissé de 35 % par rapport à la même période l’année précédente. En clair, si une banque accepte votre dossier de financement actuellement, si vous avez trouvé le bien immobilier conforme à vos attentes, foncez !
Des locations plus rares dans les métropoles
Ensuite, une balance entre le coût d’une location et le coût d’une acquisition mérite votre attention. Or, dans les métropoles, en particulier à Paris, la location devient impossible même pour les bons dossiers. La réglementation sur les passoires thermiques fera sortir du marché locatif un grand nombre de logements dans les prochaines années. Les locataires hésiteront donc avant de quitter un logement. La crise de l’habitat en France s’amplifie.
Pourquoi investir dans l’immobilier sans plus attendre ?
Ces passoires thermiques affluent sur le marché et constituent une opportunité de se lancer dans l’investissement locatif. Les prix immobiliers des logements énergivores, en général anciens et bien situés, connaissent des baisses de 10 à 15 %. C’est le moment de négocier et de profiter des nombreuses aides à la performance énergétique (MaPrimRenov’, etc.).
Certains propriétaires, parfois âgés, ne veulent pas se lancer dans des travaux de rénovation. Ils préfèrent céder leur logement en location avant qu’il ne soit trop tard.
En complément, un investissement locatif peut souffrir un ou deux défauts. Par exemple, un studio en rez-de-chaussée ou une colocation étudiante au-dessus d’un bar. La décision d’achat se pense différemment de celle de sa résidence principale.
Pourquoi attendre avant d’acheter ?
Les prévisions annoncent una ralentissement de la hausse des prix immobiliers en 2023 sur l’ensemble du territoire. Les zones rurales et les petites villes poursuivent leur croissance, dopée depuis la pandémie par l’essor du travail hybride et des résidences semi-secondaires. Faut-il encore acheter à Paris ? Une baisse légère peut intervenir, mais personne ne prédit un effondrement du marché immobilier. Mais qui aurait prédit un conflit à nos portes au XXIe siècle ?
Les Français interrogés par Harris Interactive pour Imop en septembre 2022 sont quasi-unanimes : près de 9 personnes sur 10 ont le sentiment que les prix de l’immobilier ont augmenté au cours des derniers mois en France. Et 8 personnes sur 10 s’attendent à une hausse des prix immobiliers.
Au pire, le marché immobilier global devrait être moins dynamique. Dans certaines métropoles, les acheteurs reprennent la main face à une offre pléthorique. Ils sont donc en position de force pour négocier et attendre le bien parfait, sans défaut ni concession.
L’inflation devrait se poursuivre à un taux important. Les taux des crédits immobiliers vont donc sans doute suivre cette voie. Les taux directeurs de la Banque centrale européenne (BCE) et ceux des OAT (obligations assimilables du Trésor) à 10 ans, qui tous deux influencent les taux des prêts immobiliers, sont en augmentation.
Avec une inflation à 6 %, emprunter à 2 % reste une bonne opération financière. Encore faut-il disposer d’un dossier suffisamment attractif pour les banques. C’est là que chaque point gagné et chaque astuce devient importante :
- une commission d’agence immobilière plus faible,
- une assurance emprunteur limitée et négociée,
- des prêts aidés sollicités, etc.
C’est en cela que le marché immobilier risque de subir un choc : les acquéreurs qui peuvent emprunter sont moins nombreux et, par conséquent, plus exigeants. Les secundo-accédants qui veulent s'agrandir disposent d’un apport conséquent et sont tout aussi exigeants. Résultat : les délais de vente s’allongent et le moindre défaut peut être fatal.
Pour mettre toutes les chances de votre côté en tant que vendeur, faites appel à IMOP. Une agence immobilière nouvelle génération qui offre des commissions fixes basses et qui sait toucher les acquéreurs les plus exigeants. Hyper-informés, ils connaissent le prix immobilier dans le quartier aussi bien que vous. Inutile de vouloir estimer votre bien immobilier à une valeur trop au-dessus du marché et de la qualité réelle du bien. Cela ne prend pas avec les acheteurs aguerris.
En septembre 2022, 1 Français sur 3 a un projet d’achat immobilier probable ou certain. Les acheteurs sûrs de leur projet, déjà engagés dans un processus d’achat ou en passe de l’être, n’entendent pas reporter leur acte d’achat. Leurs principaux critères ont pu évoluer depuis l’année dernière : outre la localisation, c’est l’existence d’un espace extérieur, la proximité des commerces et la performance thermique qui restent en tête.