LMNP ou location nue : quel statut fiscal choisir pour investir en 2026 ?

Ce qu'il faut retenir

• LMNP (meublé) : micro-BIC avec 50 % d'abattement jusqu'à 77 700 € de recettes, ou régime réel avec amortissement du bien et des meubles.
• Location nue : micro-foncier avec 30 % d'abattement jusqu'à 15 000 €, ou régime réel avec déficit foncier imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 € (21 400 € pour une rénovation énergétique payée jusqu'au 31/12/2027).
• Nouveauté 2026 : le statut du bailleur privé (Jeanbrun) crée un amortissement en location nue, pour le neuf ou l'ancien très rénové, avec loyers plafonnés et 9 ans d'engagement.
• Prélèvements sociaux 2026 : 18,6 % sur les revenus LMNP, 17,2 % sur les revenus fonciers.
• À la revente : en LMNP au réel, les amortissements déduits augmentent la plus-value imposable.
• Selon IMOP : sur notre exemple d'un studio parisien, le LMNP au réel fait économiser environ 1 800 à 4 000 € d'impôt par an (estimation IMOP).

Quelle différence entre LMNP et location nue ?

La différence tient au logement loué et donc à la catégorie de revenus. Un logement vide génère des revenus fonciers. Un logement meublé génère des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) : c'est le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP).

Le LMNP reste « non professionnel » tant que les recettes de location meublée ne dépassent pas 23 000 € par an, ou qu'elles restent inférieures aux autres revenus d'activité du foyer. Au-delà des deux seuils, vous basculez en loueur en meublé professionnel (LMP), avec cotisations sociales et règles de plus-value différentes.

À Paris, les deux types de location sont soumis aux plafonds de loyer : consultez notre article sur l'encadrement des loyers à Paris en 2026. Pour choisir le bon contrat, voir aussi quel bail pour louer mon bien.

Comment sont imposés les loyers en location nue en 2026 ?

Les revenus fonciers sont imposés au barème de l'impôt sur le revenu, plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Deux régimes existent :

• Micro-foncier : si vos loyers bruts ne dépassent pas 15 000 € par an, un abattement forfaitaire de 30 % s'applique. Vous ne déduisez rien d'autre.
• Régime réel : vous déduisez vos charges réelles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance, travaux d'entretien et d'amélioration). L'option engage pour 3 ans.

Si les charges dépassent les loyers, vous créez un déficit foncier. Hors intérêts d'emprunt, il s'impute sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Ce plafond monte à 21 400 € pour des travaux de rénovation énergétique faisant passer un logement classé E, F ou G à D au minimum, pour les dépenses payées jusqu'au 31 décembre 2027 (loi de finances 2026, art. 47). Le surplus se reporte sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Le bien doit rester loué jusqu'au 31 décembre de la 3e année suivant l'imputation.

Qu'est-ce que le statut du bailleur privé « Jeanbrun » ?

C'est la grande nouveauté de la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026, art. 47) : un amortissement déductible des revenus fonciers, jusqu'ici réservé au meublé. Il vise les achats réalisés entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028 :

• logement neuf ou en VEFA, ou logement ancien avec travaux d'au moins 30 % du prix et passage en classe DPE A ou B ;
• appartement en immeuble collectif (maisons exclues) ;
• location nue en résidence principale pendant 9 ans, à loyer et ressources du locataire plafonnés ;
• amortissement de 3 à 5,5 % par an sur 80 % du prix, plafonné à 8 000 € par an et par foyer (10 000 € ou 12 000 € en social et très social).

👉 À lire aussi : le statut de bailleur privé en 2026, définition et fiscalité

Comment sont imposés les loyers en LMNP en 2026 ?

Les revenus LMNP sont imposés au barème de l'impôt sur le revenu, plus 18,6 % de prélèvements sociaux depuis la hausse de la CSG votée en LFSS 2026 (loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025, art. 12).

• Micro-BIC : pour une location meublée de longue durée ou un meublé de tourisme classé, abattement de 50 % jusqu'à 77 700 € de recettes. Pour un meublé de tourisme non classé (type location courte durée), l'abattement tombe à 30 % et le plafond à 15 000 € depuis la loi Le Meur.
• Régime réel : vous déduisez les charges réelles et amortissez le bâti (hors terrain, souvent sur 25 à 40 ans), le mobilier (5 à 10 ans) et les travaux. L'amortissement ne peut pas créer de déficit : l'excédent se reporte sans limite de durée. Un expert-comptable est quasi indispensable (liasse fiscale).

En 2026, l'amortissement LMNP n'est pas plafonné. Le projet de loi de finances pour 2027 envisage de le limiter ; le texte n'est pas voté à ce jour.

LMNP ou location nue : le tableau comparatif 2026

Sources : loi n° 2026-103 du 19 février 2026 ; analyse ANIL du 20 février 2026 ; LFSS 2026 pour les prélèvements sociaux. Données au 1er novembre 2026.

Quel statut paie le moins d'impôt ? Simulation sur un studio à Paris

Hypothèses IMOP : studio ancien à Paris acheté 280 000 €, sans gros travaux, donc non éligible au Jeanbrun. Loyer nu 1 000 €/mois (12 000 €/an), loyer meublé 1 150 €/mois (13 800 €/an). Charges annuelles 2 200 € (taxe foncière, copropriété non récupérable, assurance), intérêts d'emprunt 6 000 €/an, comptable 500 €/an en LMNP réel. Tranche marginale d'imposition (TMI) de 30 %. Amortissement LMNP : 80 % du prix sur 30 ans (7 467 €) + 8 000 € de meubles sur 7 ans (1 143 €).

En LMNP réel, le résultat avant amortissement est de 5 100 € : l'amortissement le ramène à zéro et 3 510 € d'amortissement restent en report pour les années suivantes. Selon IMOP, l'économie atteint donc 1 800 € par an face au réel foncier et près de 4 000 € face au micro-foncier (estimation IMOP, hors évolution des intérêts et des loyers).

Pour évaluer le loyer de marché de votre bien, voir notre article pour calculer la valeur locative et le guide Investissement locatif pour la rentabilité brute et nette.

Que se passe-t-il à la revente en LMNP depuis la réforme de 2025 ?

Depuis les cessions du 15 février 2025 (loi de finances pour 2025), les amortissements déduits au régime réel viennent réduire le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value. Tous les amortissements pratiqués sont concernés, y compris ceux déduits avant 2025 (réponse ministérielle n° 10097 du 24 mars 2026). Les résidences services (étudiants, seniors, Ehpad) sont exclues de cette réintégration. Le micro-BIC n'est pas concerné.

La plus-value reste celle des particuliers : 19 % d'impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec abattements pour durée de détention. L'exonération est totale après 22 ans pour l'impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux. Tous les détails dans notre guide Plus-value immobilière et notre article Comment calculer sa plus-value immobilière.

Exemple IMOP : sur notre studio revendu après 10 ans, avec 50 000 € d'amortissements déduits, la plus-value imposable augmente de 50 000 €. Après abattements (30 % pour l'impôt, 8,25 % pour les prélèvements sociaux), le surcoût est d'environ 14 500 €. Il reste inférieur aux quelque 18 000 € d'impôt économisés en 10 ans face au réel foncier (estimation IMOP, hors surtaxe sur les plus-values supérieures à 50 000 €).

Le statut Jeanbrun suit une logique proche : à la revente, le prix d'acquisition est minoré des amortissements déduits. En location nue « classique », le déficit foncier ne pèse pas sur la plus-value.

Quelles contraintes communes en 2026 : DPE et meublés de tourisme ?

Nu ou meublé en résidence principale, la règle est la même : un logement classé G ne peut plus être loué à un nouveau locataire depuis 2025, puis ce sera F en 2028 et E en 2034. Avant d'acheter pour louer, vérifiez le DPE du logement et chiffrez les travaux.

En courte durée, la loi Le Meur a réduit l'avantage fiscal des meublés de tourisme non classés (30 % d'abattement, 15 000 € de plafond) et renforcé les pouvoirs des communes. À Paris, la résidence principale est limitée à 120 nuitées par an, avec possibilité pour la commune de descendre à 90. Voir louer son appartement sur Airbnb.

LMNP ou location nue : quel statut choisir selon votre projet ?

Ces orientations sont des estimations générales d'IMOP, agence immobilière à Paris, et non une recommandation personnalisée. Faites valider votre choix par un expert-comptable ou un notaire, surtout si vous approchez des seuils LMP (23 000 € de recettes). Pour détenir à plusieurs, lisez notre guide SCI : une SCI à l'IR loue nu, la location meublée impose en pratique l'IS.

« Le meublé au réel reste le régime le plus efficace pour un studio ou un deux-pièces parisien, même depuis la réintégration des amortissements. Mais je conseille toujours de raisonner sur la durée de détention et la revente, pas seulement sur l'impôt de la première année. Un bien à rénover, loué nu avec du déficit foncier, peut s'avérer plus rentable après impôt », souligne Laurent Sabouret, co-fondateur d'IMOP.

Vous souhaitez revendre un bien locatif ou arbitrer votre patrimoine ? IMOP vous accompagne à prix fixe : faites estimer votre bien gratuitement ou appelez le 01 84 25 80 81.

Sources

• Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 (Légifrance) : statut du bailleur privé, déficit foncier, seuil LMP.
• ANIL, analyse juridique de la loi de finances pour 2026 (20 février 2026).
• Loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 de financement de la sécurité sociale pour 2026, art. 12 : CSG sur les revenus du patrimoine.
• Réponse ministérielle n° 10097 du 24 mars 2026 (citée par Weblex) : réintégration des amortissements LMNP.
• Hypothèses et simulations : IMOP, novembre 2026.

À propos de l'auteur

Laurent Sabouret est co-fondateur d'IMOP, agence immobilière en ligne à honoraires fixes basée à Paris. Il accompagne les propriétaires parisiens dans la vente de leur bien et suit de près l'évolution de la réglementation immobilière et du marché parisien.