Estimer soi-même son bien immobilier grâce à la base des notaires des biens vendus

Vous envisagez de vendre votre maison ou de céder votre appartement ? Quelle que soit la date d’achat, vous devez estimer la valeur actuelle de votre logement. C’est la première étape indispensable pour vendre votre bien immobilier rapidement et au meilleur prix. Il existe plusieurs façons d’estimer sa maison : faire appel à une agence immobilière, qui se déplace chez vous gratuitement, procéder à une estimation en ligne plus ou moins longue, réaliser l’estimation soi-même avec les bases de données publiques. Nous allons voir comment réaliser cette estimation seul de son bien immobilier

4 juillet 2022

Comment estimer seul son logement : les principes de base 

Pour réussir son estimation immobilière soi-même, quelques principes sont à respecter : 

  • connaître la superficie de votre maison ou de votre appartement ; 
  • disposer des éléments objectifs principaux en faisant abstraction de vos sentiments ; 
  • connaître le marché immobilier local. 

Estimer son logement avec la bonne superficie

Reprenez votre acte de propriété, les diagnostics techniques obligatoires fournis lors de l’achat, les éléments de votre architecte ou de votre entrepreneur si vous avez réalisé des travaux après achat. 

Pour un appartement, la superficie loi Carrez fera foi lors de la vente. Pour réaliser une estimation immobilière seul, approchez-vous au maximum d’un nombre de mètres carrés juste et fiable. En effet, les nombreux sites se basent sur un prix au mètre carré. Une surévaluation de la superficie peut ainsi entraîner une mauvaise évaluation du prix de vente. 

Un appartement mansardé avec une superficie importante hors loi Carrez se vend plus cher, tandis qu’un appartement avec une surface Carrez importante inutile ou peu utile peut voir son prix baisser. Mettez-vous à la place de l’acheteur : êtes-vous prêt à payer pour des couloirs dans Paris alors que le prix moyen dépasse 10 000 euros / m2. Au-delà des règles légales de superficie applicables pour la vente, attachez-vous à la surface réellement utile pour l’acheteur lors de votre estimation. 

Évaluer votre bien en toute objectivité

Le principal risque d’une estimation immobilière réalisée tout seul réside dans l’absence d’objectivité. Vous avez des souvenirs, vous avez réalisé des travaux, vous avez décoré selon vos goûts personnels. Il est très difficile de faire abstraction de ses sentiments pour estimer un bien immobilier objectivement. 

Certaines informations sont immuables : l’adresse, le nombre de pièces à vivre, l’année de construction, l’étage d’un appartement, la superficie habitable, la taille du jardin d’une maison. 

D’autres éléments qui impactent la valeur du logement relèvent de votre appréciation : l’état général du bien, la nécessité de réaliser des travaux, la luminosité, les nuisances sonores ou olfactives, la distance des vis-à-vis, l’état de l’immeuble et la situation de la copropriété, etc. 

C’est pour cela qu’il est préférable de faire confirmer sa première estimation faite seul par un rendez-vous d’estimation avec une agence immobilière ! C’est gratuit et sans engagement alors autant en profiter ! 

Pour bien estimer un logement, il faut connaître le marché immobilier local

Comment se porte l’immobilier ? De nombreux articles dans les médias décryptent les taux de crédit, l’augmentation des prix, les attentes des acheteurs. Mais cela ne reflète pas la situation dans votre quartier. 

Quel est l’état du marché immobilier dans votre ville, votre quartier ou votre boulevard ? En combien de temps en moyenne se réalise une vente ? Combien d’acheteurs potentiels pour chaque bien immobilier mis en vente ? Quel taux de négociation ? Ces données précises ne sont connues que des professionnels. Alors, vous pouvez faire le tour des agences immobilières de quartier pour avoir une idée des prix de mise en vente, des délais, des attentes des acheteurs. 

Renseignez-vous également comme le ferait un acquéreur sur les grands projets d’urbanisme dans le quartier, les nouveaux transports en commun, les modifications des commerces et des écoles, etc. Chaque point fort ou faiblesse vient préciser le prix de vente de votre bien immobilier. 

Estimer soi-même son logement grâce aux données des notaires

Les notaires de France publient chaque trimestre un baromètre de l’immobilier qui permet de situer l’évolution des prix dans votre quartier ou votre ville. 

En parallèle, les bases de données des notaires (PERVAL pour la province et BIEN pour Paris) proposent depuis 1994 les prix immobiliers basés sur les ventes réalisées. Cela permet d’évaluer la valeur de votre bien immobilier par comparaison avec la localisation et la surface des biens vendus. Ces bases de données des notaires contiennent plus de 20 millions de références !

En rentrant l’adresse de votre bien, vous accédez au : 

  • prix médian : la moitié des ventes ont été réalisées au-dessous de ce prix et la moitié au-dessus. 
  • prix bas : correspond au 1er quartile c’est-à-dire qu'une vente sur 4 a été réalisée sous ce prix. 
  • prix haut : correspond au 3e quartile (25 % des ventes réalisées avec un prix supérieur). 

Vous pouvez également choisir le trimestre ou les trimestres de ventes. Le nombre de ventes analysées sur la période vous donne l’indice de confiance. Un nombre trop faible de ventes ne permet pas de fournir des informations pertinentes. Il est possible de préciser les critères en sélectionnant le type de biens : maison ou appartement, ancien ou récent, nombre de pièces, etc. 

Vous obtenez ainsi une photographie du marché immobilier avec un décalage de quelques mois et possédez les grandes évolutions et variations de valeurs immobilières. 

Vous pouvez compléter avec l’outil public DVF (demande de valeur foncière). 

Estimer son bien soi-même devient possible pour vous donner une première idée globale de la valeur de votre logement. En complétant cette première estimation par un rendez-vous en ligne, vous affinez le meilleur prix de vente de votre bien immobilier. C’est la première étape vers une transaction immobilière rapide et réussie.