Est-ce rentable d'acheter une passoire thermique pour la louer ?

Oui, à condition que la décote obtenue à l'achat couvre le coût des travaux nécessaires pour atteindre au moins la classe D, et que le loyer après rénovation assure un rendement suffisant.

Quelle décote pour une passoire thermique ?

Elle varie selon les marchés, mais un logement classé F ou G se vend souvent entre 5 et 15 % moins cher qu'un logement équivalent mieux classé.

Peut-on louer une passoire thermique après l'avoir achetée ?

Pas en l'état si elle est classée G : la location est interdite depuis le 1er janvier 2025. Les logements F seront interdits en 2028 et les logements E en 2034. Des travaux sont donc nécessaires.

Quelle classe DPE viser après travaux ?

Au minimum la classe D, pour pouvoir louer au-delà de 2034 sans nouveaux travaux.

Quelles aides pour rénover une passoire thermique en tant que bailleur ?

MaPrimeRénov' sous conditions, l'éco-prêt à taux zéro, la TVA à 5,5 % sur les travaux et, en location nue, le mécanisme du déficit foncier.

Investir dans une passoire thermique : le bon calcul

Décote à l'achat, vendeurs pressés, concurrence réduite : les passoires thermiques attirent les investisseurs. Mais un logement classé F ou G ne peut plus être loué en l'état, ou ne le pourra bientôt plus. L'opération n'est donc rentable que si le prix d'achat, le coût des travaux et le loyer après rénovation ont été calculés avec précision. Voici comment savoir si l'achat d'une passoire thermique est une vraie opportunité d'investissement.

Vous cherchez à acheter une passoire thermique pour y habiter ? Consultez plutôt notre article Acheter une passoire thermique : risque ou atout ?. Ici, nous nous plaçons du point de vue de l'investisseur locatif.

Pourquoi une passoire thermique peut être une opportunité

Une décote à l'achat : un logement mal classé se vend généralement moins cher qu'un bien équivalent classé D, avec une décote souvent estimée entre 5 et 15 % selon les marchés.
Une marge de négociation : de nombreux propriétaires bailleurs préfèrent vendre plutôt que financer des travaux, ce qui renforce le pouvoir de l'acheteur.
Une création de valeur : après rénovation, le bien retrouve le marché locatif et se valorise, avec un loyer qui n'est plus gelé.

Les contraintes à intégrer avant d'acheter

Le calendrier des interdictions de location

Un logement classé G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025. Les logements F seront concernés au 1er janvier 2028, puis les logements E en 2034. Un investisseur doit donc viser au minimum la classe D après travaux pour louer durablement. Un projet de loi adopté par le Sénat en juillet 2026 prévoit des assouplissements, mais il n'est pas encore en vigueur. 👉 Ce qui a changé pour le DPE en 2025

Le gel des loyers

Depuis le 24 août 2022, le loyer d'un logement F ou G ne peut plus être augmenté, ni entre deux locataires ni lors de la révision annuelle. Si vous achetez un bien déjà loué, le loyer en place reste bloqué jusqu'aux travaux.

L'audit énergétique : un outil de négociation

Pour la vente d'une maison ou d'un immeuble en monopropriété classé E, F ou G, le vendeur doit fournir un audit énergétique dès la première visite. Il détaille des scénarios de travaux chiffrés : servez-vous-en pour estimer votre budget et argumenter votre offre. 👉 Tout savoir sur l'audit énergétique

Calculer la rentabilité d'une passoire thermique

Le bon réflexe : raisonner en coût total de l'opération, et non en prix d'achat.

Prix d'achat négocié, en intégrant la décote liée au DPE ;
Frais de notaire (environ 7 à 8 % dans l'ancien) ;
Coût des travaux pour atteindre au moins la classe D, d'après l'audit énergétique ou des devis ;
Déduction des aides auxquelles vous avez droit ;
Loyer réaliste après rénovation, comparé au coût total.

Exemple illustratif : un appartement affiché 200 000 € et acheté 180 000 € grâce à une décote de 10 %, avec 14 000 € de frais de notaire et 25 000 € de travaux, représente un coût total d'environ 219 000 €. Loué 900 € par mois après rénovation, il offre un rendement brut d'environ 4,9 %. Ces chiffres sont à adapter à chaque bien et à chaque marché.

Avant tout, vérifiez la classe réelle du logement : depuis le 1er janvier 2026, le nouveau coefficient de l'électricité a fait sortir de nombreux logements chauffés à l'électricité du statut de passoire, et les logements de moins de 40 m² bénéficient de seuils ajustés depuis la réforme de 2024. Un bien affiché en G peut déjà être en E. 👉 Recalculer un DPE gratuitement

Quels travaux prévoir ?

Pour gagner une ou plusieurs classes, les postes les plus efficaces sont généralement l'isolation (combles, murs, planchers), le remplacement des fenêtres et le changement du système de chauffage. En copropriété, certains travaux dépendent d'un vote en assemblée générale : renseignez-vous sur les projets en cours avant d'acheter. 👉 Quels travaux pour améliorer son DPE ?

Les leviers financiers de l'investisseur

MaPrimeRénov' : accessible sous conditions aux propriétaires bailleurs, avec des règles qui ont évolué en 2026. 👉 MaPrimeRénov' en 2026
Le déficit foncier : en location nue, les travaux sont déductibles des revenus fonciers, et le déficit est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an.
L'éco-prêt à taux zéro et la TVA à 5,5 % sur les travaux de rénovation énergétique.
Le statut de bailleur privé : un nouveau cadre fiscal pour les investisseurs. 👉 Le statut de bailleur privé en 2026

Le conseil IMOP

Une passoire thermique n'est une opportunité que si la décote obtenue couvre au moins le coût réel des travaux. Faites chiffrer les travaux avant de signer, vérifiez la fiabilité du DPE (👉 comment savoir si un DPE est fiable) et négociez sur la base de l'audit énergétique. Vous êtes vendeur d'un bien énergivore ? Lisez notre article Vendre ou rénover une passoire thermique. Et pour tout comprendre du diagnostic, consultez notre guide complet du DPE.

Ce qu'il faut retenir

Acheter une passoire thermique peut être une opportunité d'investissement grâce à la décote et à la marge de négociation.
Pour louer durablement, visez au minimum la classe D après travaux : G interdit depuis 2025, F en 2028, E en 2034.
Raisonnez en coût total : prix négocié, frais de notaire, travaux, aides, puis loyer après rénovation.
Utilisez l'audit énergétique fourni par le vendeur pour chiffrer les travaux et négocier.
Vérifiez la classe réelle du bien : les réformes de 2024 et 2026 ont reclassé de nombreux logements.

FAQ : investir dans une passoire thermique

Est-ce rentable d'acheter une passoire thermique pour la louer ?: Oui, à condition que la décote obtenue à l'achat couvre le coût des travaux nécessaires pour atteindre au moins la classe D, et que le loyer après rénovation assure un rendement suffisant.
Quelle décote pour une passoire thermique ?: Elle varie selon les marchés, mais un logement classé F ou G se vend souvent entre 5 et 15 % moins cher qu'un logement équivalent mieux classé.
Peut-on louer une passoire thermique après l'avoir achetée ?: Pas en l'état si elle est classée G : la location est interdite depuis le 1er janvier 2025. Les logements F seront interdits en 2028 et les logements E en 2034. Des travaux sont donc nécessaires.
Quelle classe DPE viser après travaux ?: Au minimum la classe D, pour pouvoir louer au-delà de 2034 sans nouveaux travaux.
Quelles aides pour rénover une passoire thermique en tant que bailleur ?: MaPrimeRénov' sous conditions, l'éco-prêt à taux zéro, la TVA à 5,5 % sur les travaux et, en location nue, le mécanisme du déficit foncier.

Imop vend votre bien immobilier rapidement et au meilleur prix

Estimez votre bien