Les prix de l'immobilier vont-ils baisser ?

Sans avoir de boule de cristal, plusieurs facteurs permettent de déterminer les grands axes de variation des prix immobiliers. Pour autant, impossible de dire si votre appartement dans une ville donnée prendra +1.5 % ou - 2 % au cours de la prochaine année. Pour connaître la valeur actuelle de votre bien, une seule solution : un rendez-vous d’estimation immobilière ! C’est gratuit et sans engagement. Pour le reste, voici quelques tendances du marché immobilier. 

25 juillet 2022

Un contexte général incertain pourrait-il faire baisser les prix ?

Le 1er trimestre 2022 a été marqué par le début de la guerre en Ukraine, le second trimestre par les élections en France. Un climat d’incertitude plane sur le territoire. L’inflation continue sa croissance effrénée, entraînant l’augmentation des taux de crédit immobilier. 

Sans revenir sur les deux années de crise sanitaire, notons que de nombreux experts avaient déjà annoncé la chute de l’immobilier au plus fort de la pandémie de Covid-19… Résultat : l’année 2021 a vu plus d’un million de transactions immobilières signées en France et les prix immobiliers poursuivre leur progression, certes à un rythme moins soutenu dans de nombreuses villes. 

Lorsque le monde est incertain, investir dans la pierre rassure les Français, si attachés à l’immobilier en toutes circonstances. Pour autant, certains acheteurs potentiels se voient désormais refuser leur demande de crédit immobilier. Les plus récents chiffres font état d’un dossier sur 5 refusé par les banques. Pris en tenailles entre un taux d’usure au mode de calcul archaïque et une remontée des taux, les demandes de financement immobilier n’aboutissent plus. 

Vers une baisse généralisée des prix immobiliers ? 

La remontée des taux de crédit immobilier et le durcissement des conditions de crédit impactent le prix de l’immobilier. Une érosion est notée dans certaines grandes villes comme Paris. Mais ne s’agit-il pas plutôt d’un retour à la raison ? Les prix de l’immobilier dans certains arrondissements ont peut-être atteint leur plafond de verre… Rappelons que les prix immobiliers ont augmenté de 300 % en Ile-de-France depuis l’an 2000 ! 

D’autres villes ont connu des augmentations très importantes depuis 5 ou 10 ans, attirant de nouveaux habitants avec un pouvoir d’achat immobilier fort. L’évolution moyenne des prix immobiliers atteint +154 % depuis l’an 2000… quand, pendant la même période, les revenus ont augmenté de 18 % en moyenne selon l'OCDE (Organisation de coordination et de développement économiques). 

Le pouvoir d’achat immobilier diminue. Le site Vousfinancer a calculé qu’entre janvier et juin 2022, un acheteur a perdu 5 m2 dans l’une des 25 plus grandes villes de France, à budget équivalent. D’importantes disparités se constatent : au Mans, un acheteur a perdu 20 m2 tandis qu’à Paris ou à Lyon, le pouvoir d’achat a peu évolué. 

La crise du logement persiste en France

Les différents facteurs  laissent penser qu’un vent de raison doit souffler sur une partie du marché immobilier. Il ne faut pas s’attendre à une chute brutale des prix immobiliers mais plutôt à un assainissement du marché. Pourquoi ? La pénurie de logements en France est loin de trouver une solution : une chute de 22 % de l’offre en 2 ans a été observée. Toute agence immobilière cherche des biens à vendre alors qu’elle dispose d’acheteurs sérieux. Pour autant, ces acheteurs ne sont pas prêts à payer le prix fort pour un logement qui comporte des défauts ! 

Or, dans un marché libre, la loi de l’offre et de la demande établit les prix. Un bien rare est un bien cher. En dépit de cette baisse d’un quart des offres de vente immobilière, on note l’arrivée sur le marché des passoires énergétiques en augmentation de 10 %. Résultat : un bel appartement bien situé ou une maison avec jardin rénovée sont encore plus rares.  

En complément, le marché du neuf est en crise entre difficultés d’approvisionnement des matériaux en raison de la crise en Ukraine, difficulté à obtenir un permis de construire, difficultés à trouver de beaux emplacements, etc. Le marché du logement neuf en crise, le marché de l’ancien ne baissera pas ou pas beaucoup. 

Pourtant, les 10 % de foyers les plus modestes consacrent désormais 40 % de leur budget au logement. Avec l’inflation, les dépenses contraintes d’une famille vont augmenter fortement. 

Faut-il attendre pour vendre ou acheter un bien immobilier ? 

Ceux qui se rassurent en affirmant qu’il est urgent d’attendre sont souvent ceux qui ne font rien ! Attendre le bon moment ? Quel est le bon moment pour vendre son logement ? C’est lorsque toute la famille veut déménager pour des raisons professionnelles ou en raison de la modification des besoins familiaux. 

Attendre une baisse des prix immobiliers pour acheter ? Pourquoi pas, mais cette baisse hypothétique ne sera-t-elle pas compensée par la hausse des taux de crédit immobilier ? Ne cédez pas aux sirènes médiatiques qui annoncent une baisse de l’immobilier à Paris quand les prix demeurent largement au-dessus de 10 000 euros le mètre carré. N’écoutez pas les baisses du marché immobilier annoncées depuis 20 ans de manière récurrente. 

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