Comment bien estimer son logement
Tous les professionnels de l’immobilier vous le diront : l'estimation immobilière est est un exercice essentielle car une bonne estimation de votre logement, au juste prix, est le critère le plus important qui vous permettra une vente rapide et dans les meilleures conditions.
2 décembre 2019
Une bonne estimation ne s’improvise pas. Elle doit s’appuyer sur des faits tangibles, des facteurs connus. Nous vous donnons ici nos conseils et les différentes étapes à suivre pour estimer votre logement. Ce sont les mêmes étapes utilisées par les professionnels de l’immobilier. Nous vous les dévoilons ci-dessous.
La méthode qui suit vous permettra de comprendre, d’expliquer, de justifier le prix auquel vous allez mettre votre bien vente. En effet, vous saurez précisément si vous êtes en mesure d’accepter par exemple la marge de négociation que l’acheteur pourra être amené à vous proposer.
Étape 1 : Observer les transactions réalisées dans votre secteur
En effet, les transactions réalisées vous donneront une idée de l’offre et de la demande. Pour cela, plusieurs moyens s’offrent à vous. Tout d’abord, l’État met à la disposition de tous les particuliers, les informations relatives aux ventes réalisées. Mais aussi en recherchant les ventes en cours sur les différents sites immobiliers en ligne.
Le principe est simple : c’est la loi de l’offre et de la demande qui détermine le prix de votre bien. Pour savoir combien votre bien vaut, vous devez donc le comparer aux autres ventes qui ont été réalisées autour de chez vous ces derniers temps. En recherchant des biens avec des critères identiques (type de bien, surface, localisation, nombre de pièces…) aux vôtres, vous pourrez ainsi avoir une fourchette des prix pratiqués dans votre région, et ce pour un bien similaire.
Étape 2 : Établir une comparaison entre votre bien et ceux autour de chez vous
Souvent, en tant que propriétaire, nous n’avons pas forcément une vue objective de notre bien et pour des raisons affectives, entre autres, nous pourrions avoir tendance à le sur-estimer. Il faut donc veiller à une certaine objectivité, savoir reconnaitre les points forts, mais aussi les points faibles de votre bien, en vous plaçant du point de vue de l’acheteur.
Parmi les points forts, vous pourrez mettre en avant : un appartement en étage élevé avec ascenseur, un balcon, terrasse, ou jardin, un logement refait à neuf, une belle vue ou une belle exposition. Si votre bien dispose de certains équipements, comme un garage, box, parking, nul doute que cela aura un fort impact à la hausse sur votre prix au m2. Et ce d’autant plus que votre logement est situé dans une zone où il est extrêmement difficile de se garer ! De même, si votre bien est à proximité de commerces, d’écoles, d’infrastructures sportives, cela représente un atout que vous devrez mettre en avant.
D’un autre côté, vous devrez savoir aussi reconnaitre les points faibles de votre logement. S’il est en rez-de-chaussée côté rue, en étage sans ascenseur, à rénover ou à rafraîchir, s’il donne sur une cour sombre, sur une route très bruyante, s’il y a un vis-à-vis proche… cela aura nécessairement un impact négatif sur votre estimation du prix au m2.
Dans tous les cas, cette étape doit vous permettre d’ajuster le prix au m² moyen de votre secteur pour ensuite pouvoir vous aider à définir le prix de votre bien.
Étape 3 : Savoir calculer la surface de votre bien
Tout d’abord, il vous suffit de multiplier la surface de vos pièces par le prix au m2 que vous aurez déduit des étapes précédentes. De plus, vous pouvez également compter d’autres surfaces habitables, mais en les prépondérants. Les coefficients moyens qui sont retenus sont les suivants : Pour des surfaces mansardées, compter 0,5. Pour un sous-sol aménagé ou un balcon par exemple, vous pourrez compter un coefficient de 3. Par exemple pour un sous-sol de 10 m2, vous pourrez ainsi ajouter 3 m2 supplémentaires à votre surface totale.
Étape 4 : Intégrer un montant de négociation et la notion de « prix psychologique »
En outre, généralement, l’acquéreur est toujours tenté de négocier un peu votre prix de vente. Dans ce cas, vous pouvez peut-être en tenir compte dans le prix que vous aurez estimé et ainsi y rajouter une marge de négociation entre 3 et 5%.
Enfin, tenir compte de la notion « prix psychologique ». Afficher par exemple 290 000 € aura tendance à sembler plus accessible que 300 000 €. Cette somme ronde pourrait aussi laisser penser que le prix a été fixé sans trop entrer dans les détails.
Votre prix est enfin déterminé ! Vous pouvez maintenant l’afficher dans votre annonce et savoir le justifier auprès de vos prochains visiteurs.
Ainsi donc, afin de bien estimer son logement et de ce fait réussir sa vente, il faut en premier lieu optimiser son prix au m2. Mais vous devrez aussi prendre en compte tous les facteurs qui pourraient impacter à terme la demande dans votre secteur. Il s’agit essentiellement des projets d’urbanisme et d’infrastructures à venir, du développement de l’environnement économique.
Tout cela requiert une bonne connaissance du marché immobilier et de votre secteur géographique.
Les experts de l’agence immobilière IMOP vous accompagnent lors de cette étape essentielle de votre projet. Contactez nous pour planifier un rendez vous d’estimation.