Tout savoir sur les Diagnostics Techniques
July 31, 2019

Depuis 1996, le diagnostic immobilier, instauré par la loi Carrez, est devenu obligatoire dans le cadre de toute transaction immobilière. Pourquoi réaliser ainsi des diagnostics ? En quoi consistent-ils ? Nous vous donnons ici toutes les réponses, que vous soyez acheteur ou vendeur.

DÉFINITION : EN QUOI CONSISTE LE DIAGNOSTIC IMMOBILIER ?

Le diagnostic immobilier est l’analyse détaillée d’une construction selon certains critères prédéfinis. Il doit être réalisé par un diagnostiqueur, professionnel certifié et accrédité. Cette formalité est obligatoire dans le cadre d’une vente. Elle sécurise la transaction immobilière en informant l’acquéreur sur l’état du bien. Les études vont évaluer les équipements et installations en termes d’usure, l’éventuelle existence de substances qui pourraient nuire à la santé, les risques géographiques qu’il pourrait y avoir dans la localisation du bien. Le but de ces études peut également servir à remettre aux normes de sécurité des matériels, équipements et installations trop âgés pour un fonctionnement correct et sans danger.

Il existe deux types de documents : le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) qui doit être disponible dès la publication de la vente immobilière, et le Dossier de Diagnostics Techniques (DDT) exigible à la signature du contrat de vente. En savoir plus sur les frais de notaires.

UNE SÉCURITÉ POUR LE PROPRIÉTAIRE ET L’ACQUÉREUR DU BIEN IMMOBILIER

Au-delà de son caractère obligatoire, le diagnostic immobilier est tout aussi intéressant pour le propriétaire d’un bien que pour l’acquéreur.

En effet, cela permet au propriétaire d’avoir toutes les informations détaillées sur son bien. Cela va lui permettre de pouvoir l’évaluer de manière plus précise. En outre, en cas de litige ultérieur avec l’acquéreur, le propriétaire bénéficiera d’une protection et ne pourra être tenu responsable de vice caché.

L’acquéreur, quant à lui, pourra acheter le bien en toute connaissance de cause. Libre à lui, en fonction de la valeur estimée du bien, de demander ou pas à faire réaliser des travaux de remise aux normes.

LES DIAGNOSTICS À REMETTRE À L’ACQUÉREUR

Nous vous donnons ci-dessous la liste exhaustive des diagnostics que le vendeur doit faire réaliser et vous expliquons en quoi ils consistent.

Le Diagnostic de Performance Energétique (DPE)

Tout d’abord, le Diagnostic de Performance Energétique (DPE), mis enplace depuis le 1er novembre 2006, estime la consommation énergétique d’un bien et son taux d’émission à effet de serre. Dans la publication de l’annonce de vente, vous verrez une échelle de performance énergétique, allant de A à G. Ce DPE a une durée de validité de 10 ans.

A noter qu’il n’est pas obligatoire si vous achetez un logement en VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement), qui par principe, est soumis aux dernières normes. L’achat en VEFA est un contrat qui vous lie au promoteur et vous serez garanti du bon achèvement des travaux.

Le constat de risque d’exposition au plomb

Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) concerne uniquement les logements construits avant 1949. A l’époque, le plomb était présent dans les peintures. Le but du diagnostic sera d’en vérifier sa concentration. En effet, si celle-ci est supérieure au seuil de 1 mg/cm2, alors le vendeur sera tenu de faire des travaux. La durée de validité est illimitée s’il n’y a pas de plomb. Dans le cas contraire, le CREP devra avoir moins d’un an à la date de mise en vente.

L’état d’amiante

L’état d’amiante mentionnera la présence ou pas de matériaux ou produits qui contiendraient de l’amiante dans un logement. La durée de validité est illimitée pour les diagnostics réalisés après janvier 2013. Avant cette date, ils devront être renouvelés lors de la vente.

L’état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz

L’état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz est obligatoire pour les installations de plus de 15 ans. Le diagnostic est là pour évaluer la sécurité des installations et donc la sécurité des occupants. La validité est de 3 ans à partir de la réalisation du diagnostic.

L’état relatif à la présence de termites

L’état relatif à la présence de termites sert à déterminer la présence ou non dans un logement d’insectes xylophages, essentiellement des termites. Sa validité a une durée de seulement 6 mois.

L’état des risques et pollutions

L’état des risques et pollutions (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon…) permet de savoir si le bien est exposé à l’un de ces risques. Le diagnostiqueur se base sur les informations données par la préfecture du département pour fournir cet état. Pour être valide, ce document doit être daté de moins de 6 mois avant la signature de la vente.

Le diagnostic mérules

Enfin, le diagnostic mérules, sert à déterminer s’il y a un risque potentiel de présence de ce champignon dans le bien, dès lors que ce bien se trouve dans une zone à risque. Si tel est le cas, cela fait l’objet d’un arrêté préfectoral. Le mérule étant un champignon difficile à détecter, le diagnostic consiste en une information écrite basée sur l’arrêté préfectoral.  

Les diagnostics dont nous venons de parler concernent indifféremment tout type de bien. Mais il existe deux diagnostics spécifiques supplémentaires.

Pour une maison, si celle-ci n’est pas raccordée au réseau public de collecte des eaux usées, il est obligatoire de faire procéder à un état de l’installation d’assainissement non collectif. Dans ce cas, l’organisme à contacter est le SPANC (Service Public d’Assainissement Non Collectif), un service des collectivités territoriales, sauf si la commune ou l’intercommunalité a opté pour une délégation de service public, au quel cas, une société spécialisée dans ce diagnostic pourra prendre en charge la prestation de contrôle. Sa validité est de 3 ans maximum à la signature de la vente.

Pour un logement en copropriété, doit figurer la surface privative du lot de copropriété, appelée « Loi Carrez », du nom du député qui a fait voter cette loi dans les années 1990. En effet, il a considéré que cette loi servait à protéger et informer l’acquéreur sur les lots de copropriété. S’il s’avère qu’il existe une erreur de plus de 5% entre la surface privative noté au contrat de vente et la surface réelle, l’acquéreur sera en droit de demander une réduction de prix proportionnelle à l’erreur. D’où l’importance de faire établir par le diagnostiqueur un bon métrage.

Pour toute expertise supplémentaire concernant vos diagnostics immobiliers, contactez les équipes de notre agence immobilière IMOP !