Immobilier 2024 : vers une amélioration pour l’immobilier parisien et francilien ?

L’impact des Jeux olympiques Paris 2024 sur l’immobilier

Attirer des acheteurs étrangers

L’étude des précédentes villes qui ont accueilli des Jeux olympiques est intéressante. Ainsi, les prix immobiliers à Sydney ont augmenté de 60 % en 4 ans après les JO de 2000. Plus récemment et plus proche de nous, les JO de Londres en 2012 ont entraîné une hausse de 24 % des prix immobiliers. 

Organiser les JO a donc un effet bénéfique sur le marché immobilier. Au-delà du sport, les médias du monde entier rivalisent de reportages sur la magie du lieu. Et Paris, c’est magique, nous dit le PSG. 

Les projecteurs allumés sur Paris et la région parisienne pendant quelques semaines devraient donc doper l’image de la ville Lumière. C’est donc le nombre d’acquéreurs étrangers qui pourrait progresser.   

Surtout ces acheteurs internationaux en quête d’un pied-à-terre parisien sont rarement passionnés par la réglementation sur le DPE (diagnostic de performance énergétique). 

Attention toutefois à ne pas faire preuve d’un trop grand optimisme béat. En 2024, les prix parisiens sont déjà très élevés, autour de 10 000 € le mètre carré. Et l’année 2024 s’ouvre sur des conflits mondiaux qui peuvent générer un repli sur soi. 

Bénéfice pour la Seine-Saint-Denis

Saint-Denis qui accueille le village olympique pourrait être le gagnant de JO 2024 et voir ses prix immobiliers progresser. La ville bénéficie toujours du report des acquéreurs, qui ne parviennent plus à acheter dans Paris intra-muros.  

Ce village olympique a vocation à devenir 2 200 logements, un groupe scolaire; des bureaux neufs, 900 résidences de service. 

Bon à savoir : 

Les JO Paris 2024 ont donné un coup d’accélérateur aux transports en commun, notamment le futur métro du Grand Paris Express. Une bonne nouvelle pour les franciliens.

L’accès au crédit immobilier possible en 2024

Comprendre le passé…

Les années 2022 et 2023 ont été difficiles pour les acquéreurs, en particulier les primo-accédants. 

L'inflation a conduit les Banques centrales à remonter les taux directeurs de manière rapide. Par conséquent, les taux de crédit immobilier ont quadruplé entre 2021 et 2023, passant de 1 % à plus de 4 %. Le pouvoir d’achat immobilier des ménages s’en ressent inévitablement. 

Ajoutons à cela des conditions drastiques pour entourer l’accès au crédit : les critères sur HCSF (haut conseil de stabilité financière) et le taux d’usure ont accentué cette chute du nombre de crédits délivrés, qui a atteint - 40 % l’année dernière. 

Enfin, citons le durcissement des conditions de crédit par les banques elles-mêmes. Elles exigeaient un apport personnel conséquent et une épargne de précaution complémentaire. 

…Pour mieux aborder 2024

Or, les taux d’intérêt commencent à baisser. Un hypothétique taux à 5 % s'éloigne et les professionnels du crédit mise sur une baisse des taux en 2024. Ainsi, ils devraient se stabiliser autour de 3,5 % en 2024. 

Le taux d’usure ne constitue plus un frein en période de taux immobiliers stabilisés ou en baisse. 

Les critères du HCSF pourraient s’assouplir, s'ils suivent les appels des professionnels. Pour l’instant les petits ajustements du HCSF sont en dessous de la réalité de la crise du logement en France : 

• Possibilité de s’endetter sur 27 ans pour un achat dans l’ancien avec travaux représentant 10 % du prix (avant, c'était 25 %). 
• Possibilité de demander le réexamen de son dossier en cas de refus de crédit immobilier.  
• Absence de prise en compte des intérêts d’un prêt relais dans le calcul du taux d’endettement.

En tout cas, les banques commencent l’année avec une volonté de conquête de nouveaux clients. Et c’est une bonne nouvelle pour l’immobilier. 

Des propriétaires réalistes en 2024

La plupart des vendeurs se montrent plus raisonnables. Plusieurs raisons expliquent cela : 

• des délais de vente allongés, 
• les compromis de vente avortés faute de prêt immobilier, 
• les négociations en hausse.

Dans Paris comme dans les villes franciliennes les plus en tension, un beau logement proposé au bon prix trouve preneur rapidement. Ce sont les excès qui disparaissent…

En 2023, les prix immobiliers à Paris ont baissé de près de 5 % tandis que les prix franciliens ont chuté de 7 %, avec de grandes disparités. 

Certains propriétaires précipitent la mise en vente par peur d’un effondrement du marché immobilier ou par peur de nouvelles mesures contraignantes. 

Or, l’effondrement ne se produira pas compte tenu de la crise structurelle du logement en France : avoir un toit reste la priorité pour de nombreux citoyens. Le marché du neuf se porte très mal et le marché locatif est hypertendu. Il n’y aura donc pas de baisse massive des prix immobiliers dans l’ancien. 

Les points à retenir

• Après une année 2023 difficile, l’immobilier pourrait connaître une amélioration à Paris et en région parisienne en 2024. 
• Les JO 2024 constituent une piqûre de rappel sur la beauté de Paris pour les acheteurs étrangers et dopent la Seine-Saint-Denis. 
• Les prix immobiliers devraient continuer à baisser légèrement et les vendeurs se montreront plus raisonnables. 
• Les acheteurs profitent de meilleures conditions d’accès au crédit.