Les villes moyennes abordables : un prix immobilier raisonnable au mètre carré

C’est un des enseignements de l’immobilier post-Covid. Les villes moyennes ont la côte. Certaines villes moyennes voient leur prix immobilier augmenter très fortement. D’autres villes moyennes sont encore abordables et nous allons nous intéresser à ces villes-là.  

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Quelles villes moyennes proposent un prix immobilier abordable ? 

D’après une étude du Figaro, Saint-Quentin (02), Niort (79) et Montauban (79) sont les trois premières villes en termes d’attractivité de l’immobilier ! Elles obtiennent une note supérieure à 19/20. En effet, le prix d’achat demeure très bas, entre 900 et 1600 euros le mètre carré. Les loyers dans ces communes restent également très attractifs, compris entre 8 et 9 euros le mètre carré. 

Les familles peuvent ainsi espérer vivre dans de grands logements, dépassant facilement 150 m2. D’ailleurs, dans ces villes, la part de logements de plus de 3 pièces est particulièrement élevée. Pourtant, Saint-Quentin fait partie des villes moyennes dans lesquelles les prix ont le plus augmenté en 2020, avec une augmentation proche de 20 % !

Pendant des années, les prix immobiliers ont considérablement grimpé dans les grandes villes. Paris est le plus bel exemple. Pendant ce temps, les prix demeuraient stables dans les villes moyennes à l'attractivité alors faible. Signe d’un changement d’époque, les Français ne rêvent plus de s’endetter sur 25 ans pour acheter un appartement de deux-pièces dans une métropole bruyante, stressante et éloignée de la nature. 

L’heure des villes moyennes a sonné ! En témoigne l’évolution des villes moyennes par rapport aux grandes villes en 2020 : les prix des appartements dans l’ancien ont davantage progressé à Amiens (+11,4 %) qu’à Lille (+2,3 %), à Metz (+11,4 %) plutôt qu’à Strasbourg (+4,9 %), ou encore à Bourges (+12,8 %) par rapport à Paris (+5,4 %) selon les données des Notaires de France. 

Toutefois, cette augmentation ne doit pas masquer les écarts de prix qui subsistent : Paris affiche un prix moyen au-delà de 10 000 euros par mètre carré quand celui de Bourges est à 1 400 euros, Lille culmine à plus de 3 000 euros / m2 quand Amiens est à 2 000 euros. 

Aussi ces villes moyennes parviennent à tirer leur épingle du jeu. Située en général à proximité d’une métropole, elle bénéficie de transports en commun récents et leur évolution peut être plus rapide quand dans les grands centres urbains. La prise de décision politique sur les rénovations urbaines et les grands chantiers est moins diluée. 

Pourquoi ces villes moyennes proposent encore un prix abordable alors que 80 % des Français rêvent désormais d’une maison, selon le sondage Harris interactive réalisé pour IMOP en mai 2021. 

Pourquoi ces villes moyennes sont-elles encore abordables ?  

Certaines communes sont meilleures que d’autres pour booster leur image. La qualité du réseau de transport est primordiale pour attirer de nouveaux habitants. En effet, les villes moyennes ne peuvent pas compter sur leurs seules offres d’emploi pour se développer. Or, une ville à proximité d’une métropole qu’elle dessert habilement avec plusieurs modes de transport voit ses prix grimper. 

La qualité des infrastructures pour la vie quotidienne est une exigence. De bonnes écoles, des dispositifs hospitaliers performants, des commerces accessibles et nombreux, une qualité de vie dans la ville pour les nouveaux arrivants, la sécurité au quotidien, une offre de loisirs et d’activités culturelles et sportives riche… Les villes moyennes qui ne savent pas répondre à toutes ces exigences voient leurs prix immobiliers restés abordables. 

Elles ne parviennent pas à attirer de nouveaux habitants et l’offre et la demande de logements évoluent dans un marché immobilier peu tendu. Les prix immobiliers sont alors abordables. En outre, il existe un décalage dans le temps entre l’évolution de la demande et celle de l’offre. 

Attention à bien étudier le prix immobilier dans la commune, son évolution dans le temps. comprendre les raisons d’une évolution brutale des prix immobiliers à la hausse comme à la baisse permet de mieux anticiper le bon prix d’un bien. C’est aussi le travail de nos agences immobilières lorsqu’elles réalisent une estimation de prix dans une ville moyenne. Pourquoi les prix à Bourges ou à Arles ont baissé de 10 % en un an ? Pourquoi l’immobilier à Albi ou à Valence a pris 20 % sur la même période ? Une analyse fine du marché immobilier local peut seule répondre à ces mouvements. 


Investir dans une ville moyenne abordable

La plupart de ces villes souffrent encore d’une sous-estimation des prix immobiliers. Ainsi, en dépit d’une croissance des prix immobiliers de près de 20 % dans certaines villes moyennes, le prix au mètre carré demeure accessible et très souvent en deçà du prix moyen observé en France. 

Ainsi, le prix immobilier dans l’ancien est inférieur à 1 500 euros / m2 dans plus de 130 villes moyennes de France. Elles font partie de 222 villes concernées par le dispositif Action Cœur de ville qui vise à redynamiser les centres-villes. 

Le dispositif Denormandie permet d’investir dans l’ancien avec travaux pour louer. C’est le cas à Chartres, Gien, Tulle, Vesoul ou Melun par exemple. La liste complète des communes est disponible sur le site du gouvernement. Un bailleur bénéficie d’une réduction fiscale sur l’achat et les travaux (qui représentent au minimum 25 % du prix d’achat). Il s’engage à louer le bien immobilier pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans à un locataire dont les ressources sont limitées et à un loyer plafonné. C’est un dispositif parallèle au Pinel pour le neuf. 

Exemple : vous achetez un appartement à Chartres 150 000 euros avec 50 000 euros de travaux de rénovation. Chaque année, pendant 12 ans, vous déduisez 3 500 euros, soit au total 21 % du prix total d’achat + travaux.

Notez que depuis avril 2020, le bien acquis peut se trouver sur tout le territoire de la commune, et non plus seulement dans le centre-ville. 

 

Pour tout projet d’achat immobilier ou d’investissement, n’hésitez pas à consulter nos experts immobiliers IMOP. Leur parfaite connaissance du marché immobilier français, leur expertise locale et leur maîtrise des différents dispositifs fiscaux vous font gagner du temps pour affiner votre projet et surtout pour le concrétiser.