Prix immobilier à Paris : une évolution temporaire ou profonde ?
L'évolution des prix de l’immobilier à Paris est un des marronniers préférés des médias. Depuis plus d’un an, la pandémie de Covid-19 a redistribué les cartes dans un marché immobilier parisien toujours dynamique. La hausse continue des prix immobiliers dans la capitale française depuis plus de 20 ans devrait donc se poursuivre à un rythme moins soutenu. Les légères baisses parfois constatées depuis quelques mois ne doivent pas masquer l’ampleur des prix atteints par le mètre carré, hissant Paris parmi les villes les plus chères au monde.
24 août 2021
Prix de l’immobilier à Paris : les chiffres
Selon les notaires du Grand Paris, le volume de ventes au printemps 2021 a quasiment atteint celui du printemps 2019, la comparaison avec 2020 étant évidemment absurde en raison du premier confinement. Cela montre le dynamisme du marché immobilier du Grand Paris.
En mars 2021, le prix standardisé des appartements parisiens s’affiche à 10 590 euros par mètre carré, marquant une stagnation des tarifs depuis un an. Certains arrondissements connaissent une légère baisse. Toutefois, la valorisation d’un investissement immobilier de mesure sur le temps long et pas sur le mois précédent. Or, sur les 5 dernières années, l’immobilier parisien a gagné plus de 30 %.
En 2019, le prix au mètre carré de la capitale dépassait le seuil symbolique de 10 000 euros par mètre carré. Et sur 20 ans, la valeur du mètre carré à Paris a été multipliée par 3 dans chaque arrondissement.
Quand le prix immobilier médian en France affiche 2 170 euros sur l’année 2020, Paris se hisse au niveau des plus grandes capitales mondiales. Le prix immobilier médian parisien dépasse 11 000 euros et varie entre 9 270 euros et 15 400 euros selon les notaires de France.
Le baromètre LPI/SeLoger publié en juin 2021 affiche des chiffres optimistes avec plus de 16 arrondissements sur 20 dépassant 10 000 euros / m2. La hausse des prix signés pour des appartements parisiens depuis 1 an est de plus de 5 %. Mais, dans le même temps, un autre baromètre, celui de MeilleursAgents/LesEchos au 1er juillet 2021, annonçait une baisse des prix parisiens sur un an glissant de 2,2 % dans la capitale. Cette baisse des prix parisiens concernerait plutôt les grands appartements familiaux.
Prix immobiliers dans la capitale : les raisons d’une stabilisation profonde
Conséquence directe de cette hausse régulière des prix depuis plus de 20 ans, l’exclusion de certains profils d’acheteurs potentiels hors de Paris : les foyers modestes, les familles nombreuses en quête d’espace et les primo-accédants ne peuvent plus acheter à Paris. Même les cadres moyens ont tendance à quitter la capitale pour la proche banlieue.
Les crédits immobiliers historiquement bas ont atteint sans doute un plancher. Aussi, les futurs acquéreurs ne peuvent plus espérer gagner quelques mètres carrés grâce aux taux immobiliers bas. Seule solution : s’éloigner un peu ou beaucoup de la capitale. Les acheteurs ont atteint un budget immobilier maximal.
Cela pourrait favoriser les villes moyennes bien desservies et bien équipées. L’augmentation des prix dans certaines de ces villes est exponentielle. Ces envies d’espace et de verdure sont aussi dans l’air du temps pour certaines professions, facilement envisageables en télétravail.
La pandémie a ainsi changé les habitudes en profondeur en favorisant le télétravail et le travail nomade. La notion de résidence semi-principale ou semi-secondaire a pris une ampleur importante. Il n’est ainsi plus rare d’envisager de passer 3 jours à Paris et 4 jours en province, que l’on soit seul, en couple ou en famille. Cela pourrait dynamiser davantage l’essor des petites surfaces dans la capitale.
Autre changement indirect lié à la pandémie : la chute des locations saisonnières. L’absence de touristes dans Paris a marqué la baisse de 80 % des locations meublées de courte durée, contre lesquelles la mairie de Paris se bat depuis des mois. Certains investisseurs ont alors basculé leur bien en location meublée classique quand d’autres ont tenté de revendre leur bien. Cela a déstabilisé le marché des petites surfaces dans l’hyper-centre de Paris mais a assaini le marché.
Toutefois, ne tombons pas dans les excès médiatiques : la capitale offre toujours des attraits forts en termes d’emplois et de formations universitaires, de culture et d’offre médicale. La désertification de Paris n’est donc pas pour demain. Toutefois, si quelques milliers d’acquéreurs potentiels finalisent des projets immobiliers au-delà du périphérique, cela peut suffire à diminuer la demande, et par conséquent, raisonner les vendeurs.
Les prix élevés pourraient se stabiliser dans le cœur de la capitale pour plusieurs années. D’autant plus qu’actuellement, les acheteurs étrangers ont plutôt délaissé la France, en raison des restrictions de déplacement liées à la pandémie. Cette stabilisation des prix pourrait aussi assainir le marché immobilier parisien, allongeant le délai de vente et incitant les vendeurs trop exigeants à négocier les prix. Les biens manifestement surévalués ne se vendent plus depuis de longs mois tandis que les vendeurs de biens avec quelques défauts doivent accepter une belle négociation, sous peine de conserver leur bien pendant de longs mois.
Prix immobiliers à Paris : les facteurs d’évolution dans les prochains mois
L’évolution des taux de crédit immobilier et des conditions d’accès au crédit pourrait influer sur le dynamisme du marché immobilier parisien. Une remontée des taux directeurs, un durcissement des recommandations du Haut conseil de stabilité financière (HCSF), un changement de législation peuvent jouer sur les prix immobiliers.
Sur un marché déjà élevé, les acquéreurs parisiens sont en général des secundo-accédants, qui vendent un appartement pour acquérir une surface plus grande, en profitant des taux de crédits bas.
Dans certains arrondissements de Paris, comme le 8e ou le 16e, le retour des investisseurs étrangers pourrait redynamiser le marché, tandis que la perspective des Jeux olympiques de 2024 peut apporter un nouveau regard auprès des investisseurs.
N’oublions pas également que le marché immobilier parisien est forgé par une offre dans l’ancien. Il n’existe quasiment pas de terrains pour construire des programmes neufs, qui se heurtent très vite aux plaintes des riverains comme à la gare d’Austerlitz ou aux réglementations protectrices. Des grands chantiers de rénovation urbaine se dessinent autour du périphérique mais l’hyper-centre de Paris est protégé. Par exemple, le quartier récent autour de la Bibliothèque nationale de France ou du nouveau palais de justice impulsent des innovations autour des portes d’Ivry et de Clichy.
Paris demeure une capitale attractive d’un point de vue touristique et économique. Les acheteurs privilégient la proximité des commerces, des transports et des écoles et recherchent la luminosité et un espace suffisant et bien pensé. Lorsqu’on atteint plus de 10 000 euros par mètre carré, chaque recoin d’un appartement doit être optimisé.
En conclusion, le marché immobilier parisien est loin d’être une bulle susceptible d’exploser. Il se dirige plutôt vers une stabilisation et un assainissement dans les prochains mois. Peut-être a-t-il atteint l’âge de raison ?
Aussi, il est inutile d’attendre si vous avez un projet immobilier à Paris ! D’autant plus que les secundo-accédants sont soumis aux mêmes rythmes pour la vente de leur premier bien. Paris restera toujours l’une des plus belles villes du monde, attractive et aux multiples quartiers cosmopolites.
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