Vendre un bien en viager : quel intérêt ?

13 mars 2020

En quoi consiste une vente en viager ?

Vendre en viager, c’est obtenir une rente jusqu’à la fin de sa vie pour une personne – ou un couple – en restant, ou pas, dans son logement. En contrepartie, l’acheteur devient immédiatement propriétaire du bien. Si le propriétaire quitte son logement, alors, l’acheteur peut en disposer librement. Si le propriétaire reste dans son logement, il en conserve l’usufruit. C’est le cas le plus habituel. Le viager concerne des personnes suffisamment âgées pour intéresser les acheteurs, mais ne peut se réaliser pour une personne qui est déjà très malade, voire mourante. Si cela était le cas, la vente serait annulée. Vendre en viager constitue une vente immobilière classique, c’est-à-dire qu’elle est actée chez un notaire et c’est l’acheteur qui en paie les frais. La différence réside dans les modalités de paiement.

Vendre en viager : pourquoi cette option ?

Pour le vendeur, appelé crédirentier – créditeur de la rente – vendre en viager est un moyen d’obtenir des revenus supplémentaires tout en restant dans son logement. Pour l’acheteur dit débirentier – débiteur de la rente – acheter en viager est un placement financier dont il espère qu’il sera le meilleur possible.

Vendre en viager libre ou occupé ?

Si vous envisagez de vendre en viager, vous devez tout d’abord décider si vous souhaitez rester dans votre logement ou pas. Généralement, les personnes souhaitent occuper leur logement, on parle de viager occupé (usufruit ou droit d’usage et d’habitation). Dans le cas contraire, il s’agit d’un viager libre. Ces deux options ont forcément un impact sur le prix de la rente pour l’acheteur. Elle sera plus élevée pour un viager libre, puisque l’acheteur pourra disposer du logement immédiatement. Concernant les charges, dans le cas d’un viager occupé, les charges locatives et la taxe d’habitation sont assumées par le vendeur, les gros travaux de réparation et la taxe foncière par l’acheteur

Comment fixe-t-on le prix d’un viager ?

Généralement le prix se décompose en 2 types de sommes : le bouquet et la rente. Le bouquet est une somme dite de départ, qui peut être versée en totalité à la signature du contrat de vente. La rente est une allocation mensuelle qui devra être versée jusqu’au décès du propriétaire. C’est bien la rente qui fait le fondement du principe du viager. Le calcul de la rente est complexe. Il est essentiellement basé sur la valeur du bien et l’espérance de vie moyenne, donc sur l’âge du vendeur, Plus ce dernier est âgé, plus importante sera la rente. Elle dépend aussi du nombre de têtes. S’il s’agit d’un couple, elle sera moins importante, car au décès de l’un des conjoints, la rente qui lui était accordée sera automatiquement reversée au conjoint survivant. Contrairement à la rente, le bouquet n’est pas obligatoire. C’est une somme à convenir entre le vendeur et l’acheteur. Elle prend en compte la valeur du bien, le besoin financier immédiat du vendeur, mais aussi la capacité financière immédiate de l’acheteur. Plus le bouquet est important, moins les rentes sont élevées. En fait, le bouquet représente la différence entre le montant de la rente et le prix estimé du bien.

Vendre en viager : des avantages fiscaux

En effet, le propriétaire, devenu rentier, bénéficie d’un abattement selon son âge :

• Moins de 50 ans, la rente est imposée à hauteur de 70%
• De 50 à 59 ans, l’imposition est de 50%
• De 60 à 69 ans, l’imposition est de 40%
• Plus de 70 ans, l’imposition est de 30%

Vendre en viager : l’importance de recourir à un professionnel

Comme pour toute transaction immobilière, il est important de s’entourer d’un professionnel de l’immobilier, qui plus est, spécialisé dans le viager, ce qui est le cas de l’agence en ligne IMOP. Nos professionnels peuvent vous expliquer la spécificité de ce mode de vente et sauront vous guider dans vos choix et la stratégie à adopter : à quel âge est-il le plus judicieux de mettre en vente, rester dans le logement ou pas, décider de la répartition entre bouquet et rente, s’assurer du sérieux de l’acheteur et de sa capacité financière ? Enfin, bien sûr, nous nous chargeons de publier l’offre de vente, organiser les visites et vous accompagner jusqu’à la signature du contrat final et même au-delà.

Le viager : savoir anticiper les changements de situation

Du fait de l’étalement dans le temps de ce type de contrat, certaines situations, non prévues au départ, peuvent se produire. Il est donc important de savoir les anticiper, les mentionner au contrat de vente et d’en déterminer les impacts pour les deux parties.

Le crédirentier ne peut rester dans son logement en raison de son état de santé. Dans ce cas, le logement devenu libre, l’acheteur peut l’occuper, mais la rente sera révisée. Le montant de la révision devra figurer au contrat afin d’éviter tout litige. A noter que cette clause d’abandon de jouissance est irréversible.

Le débirentier devient insolvable. Pour cela, le crédirentier dispose des moyens suivants : L’injonction de payer prononcée par le juge, la possibilité de vendre le bien aux enchères afin de récupérer les sommes dues. Enfin il peut exercer une « clause résolutoire » c’est-à-dire faire annuler la vente. Cette clause figure dans tout contrat de vente viagère. Dans ce cas, le crédirentier redevient propriétaire à part entière de son logement et peut même obtenir des indemnités compensatoires.

Le débirentier doit revendre. Il en a le droit, sans avoir à se justifier, ni demander l’accord au crédirentier. Cette situation est assez courante puisque ¼ des viagers sont revendus.  Cela ne change rien pour le crédirentier, En effet, le paiement de la rente reste à la charge du premier acheteur qui peut proposer une substitution sur le deuxième acheteur. Mais il est préférable que le crédirentier ne l’accepte pas, car il ne connait pas la solvabilité de ce deuxième acquéreur.

Le débirentier décède prématurément avant la fin du contrat de viager. Dans ce cas, ce sont ses ayants droit, en généralement les enfants, qui, se retrouvant héritiers du viager, doivent payer la rente, ainsi que les charges et travaux.