Succession et frais de notaire

Après une succession, la vente d'un bien en indivision

Le décès d’une personne entraîne de nombreuses démarches et formalités, parmi lesquelles l’attribution de ses biens à ses héritiers. Quand il n’a pas été organisé d’arrangement au préalable ou quand le décès survient subitement, et qu’il y a plusieurs héritiers – membres d’une même fratrie par exemple -, ils se retrouvent, ensemble, propriétaires des biens du défunt. C’est ce que l’on appelle être dans l’indivision. Les querelles familiales surgissent généralement lors de la succession et de la vente d'un bien immobilier. Plusieurs étapes sont nécessaires (évaluer le bien, évaluer les frais de succession, vendre le bien seul ou avec l'aide d'une agence immobilière). Suivez nos conseils pour réaliser la vente du bien après une succession dans l'apaisement !

Comment estimer le bien ?

Toute vente immobilière nécessite au préalable d’estimer la valeur brut du bien. L’estimation est généralement faite par les agences immobilières. Cependant, il n’en va pas de même pour la vente d’un bien en succession. En effet, l’administration fiscale est particulièrement attentive à l’évaluation de ce type de bien, car c’est sur cette estimation qu’elle appliquera ensuite des frais de succession. Dans ce cas, l’intervention du notaire est fortement conseillée. En effet, il est reconnu comme l’expert le plus fiable, d’une part car il est un officier public et, d’autre part, il est un intermédiaire – comme les agences immobilières d’ailleurs –  pour un grand nombre de transactions immobilières qu’il enregistre et officialise. Il donne en outre l’assurance aux héritiers de ne pas s’exposer à un redressement fiscal si le bien avait été sous-évalué !

Par ailleurs, cela lui permettra par la suite de déterminer les droits de succession des héritiers du défunt. Dans tous les cas, son recours est obligatoire pour les frais de succession s’élevant à plus de 5 000 €. Un bien en indivision relève aussi bien du domaine du droit que du domaine de l’immobilier et c’est précisément le notaire qui réunit ces 2 compétences. De plus, le notaire devra nécessairement intervenir dans le cas où le défunt aurait laissé un testament ou fait une donation entre époux.

Comment le notaire procède-t-il pour évaluer le bien en cas de succession ?

Tout d’abord, le notaire doit établir la liste des héritiers et de leurs droits dans un acte dit de notoriété. Pour cela, il consulte les documents qui lui auront été communiqués, soit en amont par le défunt, soit par ses proches. Lorsqu’il aura fait un bilan complet du patrimoine du défunt, il pourra alors commencer à régler la succession.

Pour estimer la valeur vénale d’un bien immobilier, le notaire a deux options :

• Soit estimer le bien sur la base de ses propres outils en ligne et transactions officialisées.
• Soit s’appuyer sur une base de données encore plus précise et complète telle que les bases BIEN ou PERVAL. Ces bases lui fourniront toutes les dernières transactions immobilières réalisées dans le même secteur sur des biens aux caractéristiques similaires. C’est alors qu’il pourra remettre aux héritiers un document appelé « certificat d’expertise » ou « avis de valeur ».

Bien sûr, cette expertise a un coût. Celui -ci dépendra du temps passé par le notaire, mais aussi parfois de sa notoriété et de la région dans laquelle il exerce. La loi a cependant prévu un barème légal pour réglementer le coût de rédaction de cette déclaration de succession. En effet, le profit du notaire ne pourra excéder 0,434% de la valeur du bien, si celui-ci est supérieur à 30 000 €. A cela, il faut ajouter le montant de ses honoraires ainsi que les divers frais engagés pour mener à bien cette expertise. 

Une fois l’estimation du bien obtenue, l’accord de tous les héritiers est la condition obligatoire pour vendre le bien. Ainsi, on se retrouve dans une situation où l’acquéreur achète le bien à plusieurs propriétaires. Comme au préalable de toute vente, les parties devront signer un « compromis de vente en indivision ». Mais ce compromis aura la particularité de comporter éventuellement une clause suspensive de survie des héritiers. Cela signifie que le compromis serait annulé en cas de décès de l’un des héritiers. Dans le cas où un seul des héritiers, appelés aussi indivisaires, s’y opposerait, la vente est bloquée. Et il n’est pas rare que ces cas se produisent, les héritages conduisant régulièrement à des conflits familiaux.

Comment débloquer la vente d'un d'un bien en indivision ?

En premier lieu, il ne faut pas oublier que le notaire a également un rôle de conseil. Il peut servir de « médiateur » auprès des héritiers pour les aider à converger vers une solution acceptable pour tous. Mais quand cette démarche n’aboutit pas, la loi a prévu des « solutions ». Tout d’abord, dans une indivision successorale, la loi prévoit qu’un héritier n’est pas tenu de rester dans l’indivision. Il peut ainsi vendre ses parts à l’un ou les autres héritiers qui souhaiteraient les lui racheter.

Par ailleurs, dans le cadre de la réforme des successions, la loi a créé en 2009 une procédure simplifiée : la vente en indivision à la majorité des 2/3. Celle-ci permet en effet aux indivisaires qui seraient titulaires d’au moins 2/3 des droits indivis de recourir à un juge pour acter de la vente du bien. Mais si l’indivisaire qui refuse la vente possède plus d’1/3 des parts de l’indivision, la vente est bloquée. L’autorité judiciaire peut tout de même être saisie. Elle peut désigner alors un notaire, pour aboutir à une décision, celle par exemple d’un partage du bien à parts égales. En ultime recours, le bien pourra être vendu aux enchères.

Quels frais de notaire dans une succession ?

La présence du notaire est requise dès lors qu’un bien immobilier est en jeu, s’il existe un testament, s’il y a eu antérieurement une donation ou si le montant de la succession dépasse 5 000 €. Les frais de notaire sont à régler dans les 6 mois du décès et, en pratique, le notaire les prélève immédiatement.

Attention à bien distinguer les émoluments du notaire (la rémunération de son travail) et les droits de succession (les droits reversés à l’État et aux collectivités territoriales). Les émoluments du notaire sont des tarifs réglementés. Comme dans une vente immobilière, des débours et frais annexes sont possibles, tels que frais d’acte de notoriété, frais d’ouverture de testament, attestation de propriété, etc. Les frais de notaire pour un partage amiable varient de 5% du montant s’il est inférieur à 6500 € jusqu’à un peu plus de 1 % pour un montant supérieur à 60 000 €. Les frais de notaire pour la vente d’un bien issu d’une succession sont aussi dégressifs par tranche. Par exemple, pour une maison valorisée 300 000 €, les frais de notaire représentent environ 1800 €.