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Les prêts à taux variable : est-ce le retour de ces crédits immobiliers ?

Les acheteurs de biens immobiliers avaient presque oublié l’existence des prêts à taux variable. C’était bien normal dans un contexte de taux immobiliers historiquement bas. Depuis 20 ans, la capacité d’emprunt a ainsi augmenté de 68 % grâce à cette baisse des taux. L’augmentation des prix immobiliers en parallèle n’a pas permis aux acquéreurs emprunteurs de ressentir cette marge de manœuvre. Alors que les taux remontent, que le taux d’usure bloque de nombreux emprunts, les prêts à taux variable reviennent à la Une des médias. Qu’en est-il exactement ? 

5 décembre 2022

Qu’est-ce qu’un prêt à taux variable ? 

Commençons par préciser ce qu’est un prêt à taux variable. Le prêt à taux variable évolue au fil du temps. Le taux diminue ou augmente et entraîne une modification de votre mensualité et du coût global du crédit immobilier. C’est un pari sur l’avenir lors d’une transaction immobilière. 

Lors de la signature du prêt, un indice de référence est sélectionné. Le plus souvent, il s’agit de l'Euribor à 3 mois. Cet indice se base sur les taux financiers pratiqués dans l’Union européenne. Il détermine les taux de prêts entre banques. 

Un taux variable est toujours proposé à un montant inférieur à un taux fixe. C’est tout l’intérêt des prêts à taux variable. En revanche, rien de dit qu’il le restera… La prise de risque peut se payer cher. 

Toutefois, en France, la protection de l’emprunteur permet d’ajouter un plafond au taux variable ! On parle alors de prêt capé. Les prêts immobiliers sont capés, à plus ou moins 1, 2 ou 3 %. Par exemple, un emprunteur qui conclut aujourd'hui un prêt à taux variable capé à 1 % au taux initial de 1,95 % verra son taux rester entre 0,95 % et 2,95 % quoi qu’il arrive tout au long de la durée du prêt.

Dans les années 2000, les prêts à taux variable représentaient environ un tiers des prêts immobiliers. Actuellement, c’est moins de 5 % ! Pourquoi un tel désamour ? La crise des subprimes en 2008 aux États-Unis a donné une mauvaise image, alors même que les produits distribués outre-Atlantique sont différents des prêts à taux variable français. Puis, la baisse des taux fixes fait perdre toute attractivité au taux variable. 

Pourquoi le prêt à taux variable revient en force actuellement ? 

La BCE (Banque centrale européenne) demande aux banques françaises de mettre en place des prêts à taux variables. Cela permet de répartir le risque de remontée des taux entre les banques et les emprunteurs, alors qu’en cas de taux fixe, la banque supporte seule une augmentation des taux d’intérêt. Or, cette remontée des taux immobiliers apparaît désormais inévitable.  

Outre la demande de la BCE, les prêts à taux variable retrouve de l'intérêt pour décrocher un crédit en dessous du taux d’usure. En novembre 2022, la baisse du nombre de crédit atteint près de 40 % et le taux d’usure n’est pas étranger à cette baisse. 

Or, pour réussir à obtenir un prêt immobilier, vous devez réussir à obtenir un taux annuel effectif global (TAEG) en dessous du taux d’usure. Le TAEG comprend le taux nominal, l’assurance emprunteur, les frais de dossiers, les frais de garantie, les frais de courtage, etc. 

Il apparaît donc plus simple d’arriver à un taux en dessous du taux maximum avec un taux variable. D'autant plus qu’il n’existe pas un taux d’usure unique mais une multitude. Ainsi le taux d’usure pour les prêts à taux variable et les prêts à taux fixe sont différents. 

On considère qu’un prêt à taux variable vaut le coup s’il existe une différence de plus de 0,70 % avec le taux fixe moyen proposé. Par exemple, avec un taux fixe à 3 %, un prêt à taux variable doit proposer 2,3 % maximum. 

Bon à savoir 

Connaissez-vous le prêt à taux mixte, mélange de taux fixe et de taux variable. Idéal pour un investissement locatif. Vous bénéficiez d’un prêt à taux fixe pendant les premières années du crédit immobilier. Puis, vous basculez sur un taux variable, sauf si vous avez revendu le bien entretemps. L’emprunteur doit parier sur une baisse des taux d’intérêt à moyen ou long terme. Une idée qui peut sembler étonnante et risquée actuellement. 

Quels sont les risques d’un prêt à taux variable ? 

Tout d’abord, le principal risque d’un prêt à taux variable apparaît lorsqu’il n’est pas capé. Or, en France, il est très fréquent et recommandé de négocier un prêt capé. Le risque est alors plus faible et déjà prévisible, ce qui n’est pas le cas chez nos voisins européens. 

En outre, les banques françaises restent tenues par les critères du HCSF (haut conseil de stabilité financière) qui fixe un taux d'endettement maximum à 35 %. L’emprunteur doit vérifier que ses revenus permettent d’absorber une hausse de la mensualité au plafond du taux variable capé. 

Le principal risque serait donc d’accepter un taux non capé pour obtenir le taux le plus bas du marché. En l’absence de plafond, si les taux remontent énormément, votre mensualité peut connaître une progression impossible à absorber. L’emprunteur se retrouve alors souvent contraint de mettre en vente son logement ! 

Enfin, vous pouvez également négocier avec la banque une clause de retour à un taux fixe en cas d’augmentation des taux trop importante. Le prêt à taux variable apparaît donc comme un type de crédit plus risqué. Il est très important de bien comprendre les risques et d’apprécier sa situation financière objectivement. Sans oublier de négocier les clauses adéquates pour se protéger. 

Le saviez-vous ? 

En général, avec un prêt à taux variable, vous pouvez rembourser par anticipation votre crédit immobilier sans pénalités et sans indemnités de remboursement anticipé (IRA). C’est un point de vigilance lors de la signature de l’offre de prêt.