Transformer des bureaux en logement : mode d’emploi

 Est-il possible de transformer des bureaux en habitation ?

Dans les faits, il est tout à fait possible de transformer des bureaux en logements. Mais ce changement d’usage est strictement encadré par la loi !

Ce que dit la loi

Le Code de la Construction autorise les modifications d’affectation des bâtiments, et donc, le changement de destination d’un local professionnel vers un local à usage d’habitation. Le changement de destination peut alors être soumis à différentes autorisations (sur lesquelles nous reviendrons).

Jusqu’ici, le projet devait dans tous les cas être compatible avec le plan local d’urbanisme (PLU) en vigueur. Cependant, la loi du 16 juin 2025 vient faciliter la transformation des bureaux en logements en laissant aux maires la possibilité d’accorder des dérogations au PLU au cas par cas. Légalement, il est donc plus facile de transformer un bureau en logement en 2025 qu’auparavant.

Le cas particulier des locaux professionnels en copropriété

Si les bureaux dont vous souhaitez changer la destination font partie d’une copropriété, vous devez obtenir l’accord de cette dernière avant d’envisager tout changement de destination, y compris s’il s’agit d’un immeuble à usage mixte (qui comprend déjà des logements et des locaux professionnels ou commerciaux). Auparavant, la décision devait être votée à l’unanimité par l’ensemble des copropriétaires, mais la loi du 16 juin 2025 intervient de nouveau pour simplifier les démarches : désormais, il suffit d’obtenir une majorité simple pour pouvoir changer la destination d’un local situé en propriété.

Pourquoi transformer un bureau en logement ?

Alors que le taux d’occupation des bureaux a diminué de plus de 5% depuis 2020, il est tentant de transformer ses bureaux en logements. C’est en effet une opération qui peut se monter assez avantageuse !

Une solution face à la crise du logement

Le fait de transformer des bureaux vacants en locaux à usage d’habitation est un des leviers les plus accessibles pour répondre à la crise du logement sans avoir à construire de nouveaux immeubles. C’est pourquoi de nouvelles lois, à l’image de la loi du 16 juin 2025, sont promulguées afin de faciliter les changements de destinations des locaux professionnels en ce sens ! Sur le marché immobilier de l’Île-de-France, où le taux de vacance moyen des bureaux est de plus de 10 %, cela pourrait représenter plus de 150 000 logements potentiels.

Valoriser un bien immobilier

Le prix moyen au m2 d’un bureau est généralement supérieur à celui d’un logement, une modification d’usage peut entraîner une valorisation de votre bien sur le long terme. Il est toujours plus facile de vendre ou louer un logement qu’un bureau, et ce, avec la possibilité de réaliser une plus-value. Bien entendu, vous devez prendre en compte le coût des travaux de mise aux normes et d’aménagement et du bien pour estimer vos gains potentiels.

Augmenter sa rente locative

Si la location de bureaux est plus rentable sur le papier (entre 6 et 8 % pour des bureaux contre 5 % pour des logements), elle subit un taux de vacances beaucoup plus élevé. Et c’est d’autant plus le cas dans le contexte économique actuel ! À l’inverse, la demande locative est toujours très forte, avec de plus en plus de zones tendues. Le fait de transformer des bureaux en un ou plusieurs appartements vous donne ainsi l’assurance de voir votre bien loué sur la durée.

Comment puis-je transformer des bureaux en logements ?

Pour transformer des bureaux en logement, vous devez accomplir différentes démarches auprès des services d’urbanisme. C’est seulement après que vous pourrez procéder aux travaux de réhabilitation !

Quelles autorisations sont nécessaires pour transformer un local professionnel en habitation ?

Suivant les travaux qu’implique le changement de destination du local, vous devrez déposer une simple déclaration préalable de travaux ou une demande de permis de construire. Un changement de destination seul sans changement de façade ou de la structure porteuse est soumis à une déclaration préalable, tandis que les modifications plus importantes sont soumises à un permis de construire. Ces autorisations sont suffisantes si le changement de destination est compatible avec le PLU en vigueur : autrement, il faudra obtenir au préalable une dérogation de la mairie. Consultez bien le PLU de votre commune avant de déposer une quelconque demande !

Quels travaux effectuer pour rendre un bureau habitable ?

Pour qu’un bureau puisse être requalifié en tant que logement et être loué en tant que tel, celui-ci doit répondre aux normes d’habitation et aux critères de décence fixés par la loi. Il doit alors respecter des critères de surface minimale (au moins 9 m² avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m), de performance énergétique, de sécurité et de santé du locataire (aération, éclairage naturel, chauffage, logement clos et couvert…). Il doit aussi comporter un certain nombre d’équipements, tels qu’une alimentation en eau potable, des évacuations des eaux usées, une cuisine, des sanitaires, un réseau électrique…

Suivant l’état initial des locaux que vous souhaitez transformer en logement, il faudra compter entre 1000 et 2000 € le m2 pour rendre votre bien habitable.

Transformer des bureaux en logement : ce qu’il faut retenir pour un projet réussi

• Le fait de transformer des bureaux en logement permet de répondre à la crise du logement, de valoriser ses biens immobiliers vacants, et d’augmenter leur rentabilité locative.
• Avant travaux, il faut déposer une demande auprès des services d’urbanisme et vérifier la compatibilité avec le PLU. En copropriété, l’accord de la majorité des copropriétaires est nécessaire.
• Les travaux de transformation doivent permettre au futur logement de répondre aux normes d’habitation et aux critères de décence.