Qu'est-ce qui change au 1er janvier 2023 dans le secteur immobilier ?

12 janvier 2023

En 2023, le marché immobilier se stabilise ? 

Un contexte économique et international incertain, une inflation toujours présente, une hausse des taux d'emprunt, de nombreux éléments risquent d’impacter le dynamisme du marché immobilier. 

Le prix des biens immobiliers dans les grandes villes devrait donc se stabiliser, voire régresser légèrement. Cela concerne les métropoles dans lesquelles les prix avaient atteint des sommets ! A Paris, certains tablent sur une baisse de 3 %, comme à Bordeaux. En revanche, les grandes villes dans lesquelles les prix sont encore relativement accessibles ne devraient pas ressentir de baisses massives (Marseille notamment).  

Plutôt qu’une baisse massive de l’ensemble des prix immobiliers, nous devrions assister à un rééquilibrage du secteur avec : 

• des délais de vente peut-être plus longs ; 
• des biens surestimés ou avec défaut qui restent sur le marché sans trouver d’acquéreur ; 
• une baisse du nombre de transactions immobilières sur l’année 2023.

Par conséquent, il sera primordial de proposer son bien au bon prix de vente grâce à une estimation immobilière précise. Un logement sans défaut proposé à un prix en phase avec le marché immobilier local se vendra toujours rapidement. Les propriétaires doivent donc se renseigner sur la valeur du bien afin d’être sûrs que le prix demandé correspond à sa valeur réelle et qu’il est compatible avec les prix du marché immobilier le plus récent.

N’oublions pas que la crise du logement demeure un véritable problème en France : le marché de la location est saturé dans les grandes villes, le marché du neuf connaît des reports de projets et des retards, le marché de l’ancien souffre des nouvelles réglementations environnementales. 

En 2023, des acheteurs moins nombreux et plus exigeants

Le nouveau taux d’usure pour le 1er trimestre 2023 ne semble pas en phase avec l’évolution actuelle des taux d'intérêt. En effet, le taux d’usure est passé à 3,57 % pour les prêts à taux fixe d’une durée de 20 ans et plus, contre 3,05 % au trimestre précédent. 

Toutefois, ce taux d’usure doit être comparé au TAEG (taux annuel effectif global) proposé par les banques. Or, il ne s’agit pas du taux proposé par une banque mais du taux global comprenant les frais de dossier, les frais de garantie, l’assurance de prêt, etc. 

Résultat, vous devez ôter au minimum 0,6 % au TAEG pour avoir une vision juste du taux nominal. Les spécialistes du crédit immobilier estiment difficile d'emprunter à moins de 3 % en 2023. 

Conséquence, de nombreux acquéreurs potentiels risquent de se voir refuser un crédit immobilier : primo-accédants, emprunteurs avec un risque médical élevé et donc un surcoût de l’assurance, etc. 

Des acheteurs moins nombreux entraînent une demande moins importante…et donc une offre à adapter à ce nouveau contexte du marché immobilier. Ces acheteurs et investisseurs immobiliers devraient logiquement se montrer exigeants sur la qualité des appartements et des maisons. Les marges de négociation pour aboutir à une transaction immobilière devraient donc également augmenter. 

Bon à savoir

En faisant appel à une agence immobilière à commission fixe comme IMOP, vous diminuez les frais d’agences ! Un bon point pour vendre son bien au meilleur prix en 2023. 

Les nouveaux critères du logement décent

C'est l'une des grandes nouveautés de l’année 2023 : l’interdiction de mettre en location les passoires thermiques ! En effet, vous devez louer un logement décent. Or, un nouveau critère vient préciser la notion de décence. Depuis le 1er janvier 2023, une consommation d’énergie finale supérieure à 450 kWH / m2 rend tout appartement ou toute maison impropre à la location. 

Cela concerne une partie des logements possédant une étiquette G sur le diagnostic de performance énergétique (DPE). Attention : il s’agit de l’énergie finale consommée et non pas de l’énergie primaire (le montant affiché à côté de la lettre sur votre DPE) ! 

Très vite, les autres logements énergivores vont disparaître du marché locatif : 

• le reste de la classe G en janvier 2025 ; 
• la classe F en 2028. 

Ces interdictions ne concernent pas les biens déjà en location… Conservez votre locataire si vous êtes concerné ou envisagez des travaux de performance énergétique. 

Des aides pour soutenir le marché immobilier

Le dispositif Pinel modifié

Si le dispositif Censi-Bouvard a disparu en 2023, la loi Pinel est prolongée jusqu’en 2024. Toutefois, le dispositif PInel est largement modifié : le pourcentage de réduction d’impôt diminue en 2023 puis en 2024. Par exemple, un logement Pinel loué sur une période de 12 ans ouvre une réduction d'impôt de 17,5 % en 2023 et de 14 % en 2024 (contre 21 % auparavant). 

Les investisseurs immobiliers devront également s’intéresser à la performance énergétique du logement. Un bien immobilier vertueux permet de profiter d’un taux plein de réduction fiscale, grâce au dispositif Pinel + ou super Pinel. 

Le prêt à taux zéro prolongé (PTZ) 

Les primo-accédants peuvent bénéficier d’un PTZ en 2023, qui a finalement été prolongé, dans des conditions similaires. 

De son côté, l’éco-PTZ qui finance les travaux de rénovation peut se cumuler avec l’aide MaPrimRénov’ depuis juillet 2022. L’éco-PTZ permet d’obtenir jusqu’à 50 000 euros pour financer vos travaux. 

Le taux du PEL augmente

Le plan d’épargne logement (PEL) pourrait revenir sur le devant de la scène des placements en vue d’une transaction immobilière. Pour toute ouverture à compter du 1er janvier 2023, le taux d'épargne du PEL passe de 1 % à 2 %. Rappelons que vous devez placer au minimum 540 euros chaque année pour une période entre 4 et 10 ans. 

Les taxes sur l’immobilier 

Si la taxe d'habitation sur la résidence principale disparaît pour tous en 2023, la mauvaise surprise pourrait provenir de la taxe foncière 2023. De nombreuses taxes foncières ont déjà fortement augmenté en 2022 et cette tendance se prolongera en 2023, au minimum de 7 %. Dans certaines villes, comme à Paris, l’augmentation sera beaucoup plus forte. 

A moyen terme, la réforme des valeurs mobilières qui servent de base de calcul aux taxes foncières et aux taxes d’habitation devrait engendrer une forte croissance des taxes. 

L’obligation d’accompagnement dans les travaux de rénovation

L'enjeu environnemental est de plus en plus présent au sein du marché immobilier, mauvais élève en la matière. La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 prévoit l’obligation de recourir à un professionnel agréé à compter du 1er janvier 2023. Le réseau MonAccompagnateurRénov’ s'ajoute aux conditions pour bénéficier des aides à la rénovation énergétique des logements. 

Pour l’instant, cet accompagnement se limite aux aides accordées aux ménages modestes pour la réalisation de travaux (de plus de 5 000 euros) offrant un gain d’énergie de plus de 35 %. Dès septembre 2023, l’accompagnement devient obligatoire pour d’autres travaux.