Frais d'agence immobilière

Les frais d'agent immobilier

Lors d’une transaction immobilière pour un logement, l’agence immobilière en charge de la vente du bien prend une commission sur le montant de la vente. La plupart du temps, cette commission est un pourcentage du prix du bien immobilier. Toutefois, certaines agences immobilières en ligne comme IMOP, prélèvent un montant forfaitaire. Les honoraires d’agence servent à rémunérer l’agence immobilière, pour couvrir ses frais fixes et également pour rémunérer l’agent immobilier qui a réalisé la vente.

A quoi servent les frais d'agence ?

Vous envisagez de faire appel à un professionnel de l’immobilier pour vendre votre appartement ou votre maison ? Vous allez rémunérer sa prestation et payer des frais d’agence. Ces frais représentent en fait la rémunération du travail de l’agence immobilière pour son rôle d’intermédiation dans la transaction. IL remplit en effet de nombreuses tâches :

• l’évaluation du bien,
• la rédaction de l’annonce immobilière pour le logement (avec les photos et plans, visite virtuelle, etc. ),
• le temps passé pour faire réaliser les diagnostics immobiliers, les visites, les réponses aux CLIENTS éventuels,
• la négociation au moment de l’offre d’achat,
• le lien avec  le notaire pour la réalisation de l’acte de vente.

Cette commission permet également à l’agence immobilière de payer ses frais fixes qui peuvent être assez élevés dans le cas de réseaux de franchisés.

Quel est le pourcentage de commission d'une agence immobilière ?

Quand on fait appel à un agent immobilier concernant un logement, on se heurte parfois à l’opacité des frais d’agence qu’il vous demande même s’il est tenu d’afficher sa grille tarifaire. Ces frais rémunèrent sa mission : réaliser votre vente le plus rapidement et aux meilleures conditions possibles. Néanmoins, il est parfois un peu compliqué de comprendre la composition exacte de ces frais d'agence. Les frais d’agences se répartissent entre l’agent et l’agence comme nous allons vous l'expliquer en détail.

Frais d'Agence Inclus (FAI) : de quoi s'agit-il ?

Lorsqu'on parle de "prix de vente FAI" cela signifie que le montant total de la vente inclus les frais d'agence immobilière. Il arrive également que cela soit exprimé par la mention "honoraires d'agence inclus (HAI)". Si les frais d’agence sont inclus cela est directement précisé dans l’annonce. Si vous avez un doute n’hésitez pas à le demander au professionnel. 

Concrètement, en achetant un bien immobilier FAI, vous payez à la fois le prix du bien immobilier et la commission perçue par l'agence qui a permis la vente immobilière. Ainsi, le prix frais d'agence inclus se décompose en deux éléments distincts qu'il est important de relever ici :

• le prix net vendeur, autrement dit la somme que percevra le vendeur,
• les honoraires de l'agence immobilière.

Notez tout de même que les estimations immobilières ne tiennent jamais compte du prix FAI mais uniquement du coût du bien en fonction de son nombre de m2 et de ses spécificités.

Quelle réglementation pour les commissions d'agence immobilière ?

Le montant des frais des agences immobilières n'est pas défini par la loi. Ils varient en fonction du type d’agence, de la zone géographique, du type de biens. Généralement il est appliqué un taux variable compris entre 4 et 8% de la valeur du bien. Dans le cas de grandes surfaces et de hautes valeurs, il arrive que le pourcentage baisse à 2%. Comme il n’existe aucune réglementation précise ni aucune loi encadrant les frais d’agence, les pourcentages peuvent fluctuer (entre 2 et 8%).

Si la fixation des frais d’agence est libre, en revanche, les agences immobilières sont tenues d’afficher de façon claire et lisible les honoraires qu’elles pratiquent sur leur vitrine ou à l’entrée de leur agence et sur leur site internet. Sachez que la réglementation est très stricte du côté de la commission dans la location d'un logemeny. En effet, les frais d’agence dans le cadre des locations sont plafonnés par la loi Alur à un montant compris entre 8 et 15 euros par m² en fonction du lieu de la transaction. L’agence et l’agent immobilier mandatés se partagent les frais d’agence au moment de la vente. Le salaire d’un agent immobilier ne correspond en fait qu’à une petite partie de la commission perçue par l'agence (cela peut varier selon les cas entre 6 et 30 % des honoraires perçus par l’agence). 

Exemple : une agence immobilière pratique des frais de 5 % lors de la vente d'une maison ou d'un logement de 600 000 euros. Les frais d’agence s’élèvent donc à 30 000€ et l’agent immobilier touche une rémunération comprise entre 1 800€ et 9 000€. En revanche, si vous faites appel à un mandataire immobilier, il peut percevoir jusqu'à l’intégralité de la commission. ce qui lui permet de compenser les frais engagés pour son activité.

Que recouvrent les honoraires d'agence immobilière ?

Les honoraires d'une agence immobilière servent à rémunérer la prestation fournie par le professionnel et ses compétences placées au service du client. L'agent immobilier fixe librement le niveau de rémunération qu'il souhaite, en conformité avec la loi en vigueur. Le mode de calcul le plus utilisé est la rémunération proportionnelle, se basant sur un pourcentage du prix de la transaction immobilière (ou un pourcentage des revenus fonciers s'il s'agit d'une location).

En règle générale, la commission d'une agence se situe aux alentours de 5 % du coût total de vente et 15 % des loyers en cas de location immobilière.

Quelle différence entre frais d'agence, honoraires et commission d'agence ?

Ces termes sont souvent utilisés indifféremment. Cependant, des nuances existent :

• la commission est la rémunération liée à l’occasion d’un contrat (ici le mandat de vente),
• les honoraires sont une rétribution perçue par une personne exerçant une profession libérale (ici l’agent).
• Les frais d’agence recouvrent tous les frais de l’agence. En résumé, c’est le montant demandé par une agence immobilière à un propriétaire pour la vente de son bien.

Les frais d'agence sont-ils négociables ?

Bien que les frais d’agence ne soient pas réglementés, le barème affiché doit être respecté à la signature du mandat de vente. Dans la pratique, quand un FUTUR ACQUEREUR fait une offre d'achat et qu’elle est inférieure au prix demandé, l'agent immobilier peut accepter de réduire le montant de la commission initiale pour faciliter la transaction. C'est le seul moment où les frais d’agence sont négociables.    

Qui paye les frais d’agence ?

L’agent est l'intermédiaire entre l’acheteur et le vendeur, il est donc légitime de se demander qui doit payer les frais d’agence et quelle estimation faire. Ils sont supportés par le vendeur, puisque c’est lui qui conclut un contrat (avec la signature du mandat de vente) avec l’agence. Seule une clause contractuelle peut prévoir que la charge sera imputée à l’acquéreur ou répartie entre les deux parties, mais cette pratique est très peu commune.

En pratique, le prix souhaité par le vendeur est fixé et l’agence ajoute ensuite sa commission à ce montant. Le prix de vente du bien affiché doit être annoncé en FAI (Frais d’Agence Inclus). Il est important de bien comprendre ce qu'IL DOIT PAYER et ce que le vendeur reçoit avant d'estimer les frais : la somme qu’il reste au vendeur après avoir payé à l’agence ses frais honoraires s’appelle le prix net vendeur. Si les frais étaient à la charge de l’acheteur et le prix affiché en NET VENDEUR, il doit en être fait expressément mention dans l’annonce de l'estimation. Si c’est l’acheteur qui paye les honoraires, il faut que cela soit mentionné clairement sur le mandat de vente. Que le vendeur paye ou que l’ACQUEREUR paye les honoraires ne change rien au prix net vendeur, en revanche il existe un impact sur le calcul des frais de notaire.

Comment économiser des frais d’agence immobilière ?

En France, la commission perçue par l'agence immobilière est son unique moyen de rémunération mais elle peut parfois représenter un coût non négligeable pour celui qui en a la charge. Comment procéder pour faire baisser les frais d'agence immobilière ? Voici quelques techniques, dont certaines sont à considérer avec parcimonie au regard des risques qu'elles comportent.

La vente entre particuliers pour éviter les frais d'agence immo

Si vous souhaitez tout simplement éviter de payer une commission à un agent immobilier, vous pouvez vendre votre bien immobilier entre particuliers. Dans ce cas, le prix auquel vous mettez votre bien en vente est le prix net vendeur. Si au premier abord cette solution semble intéressante, elle n'est pas sans risques en plus d'avoir quelques inconvénients. En passant par un professionnel, vous mettez toutes les chances de votre côté de faire connaître votre bien au plus grand nombre et de le mettre en valeur. Cela est indispensable si vous comptez réussir la vente rapidement et à un prix qui vous convient. 

En pratique, la pertinence d'un intermédiaire immobilier ne laisse aucun doute, surtout lorsqu'on constate que les foyers français sont toujours plus nombreux à se tourner vers une agence immobilière pour assurer la vente de leurs biens. L'expert de l'immobilier sait estimer votre appartement ou maison, rédige une annonce qui suscitera l'intérêt de nombreuses personnes intéressées et connaît les recherches principales des potentiels acheteurs en fonction de leurs profils. De même, un professionnel de l'immobilier vous fait gagner un temps considérable et s'occupe de la gestion de la vente, ce qui est également un gage de sérénité tout en sécurisant le processus de vente.

La comparaison préalable entre les frais d'agence

Quoi de mieux que de faire jouer la concurrence pour dénicher la perle rare ? Pour tenter de faire baisser les frais d'agence, libre à vous de comparer les frais pratiqués entre les différents professionnels du secteur. Cela est surtout vrai dans les grandes villes où l'offre est conséquente et où les frais peuvent rapidement varier du simple au double (voire même davantage). 

N'hésitez donc pas à vous renseigner au maximum auprès de nombreuses agences immobilières afin d'avoir une idée plus précise des tarifs pratiqués par rapport aux services proposés.

La signature d'un mandat exclusif pour faire baire baisser les frais d'agence

Lorsqu'il est question de signer un mandat avec une agence immobilière la question se pose de savoir s'il est préférable de choisir un mandat simple ou un mandat exclusif. Le mandat simple vous permet de solliciter d'autres agences. Au contraire, le mandat exclusif vous lie seulement avec l'agence première. Une autre possibilité est de choisir un mandat de semi-exclusivité qui vous permet de mettre votre bien immobilier en vente entre particuliers. Si l'agence parvient à servir d'intermédiaire avec l'acquéreur et que la transaction se réalise, les frais d'agence doivent être payés.

En règle générale, un mandat de vente exclusif permet de pouvoir négocier une petite remise sur les frais de l’agence immobilière. Puisque l'agence a l'exclusivité sur votre bien et qu'elle peut seule la vendre, elle travaille avec moins d'aléas.

Qui peut percevoir des frais d'agence ?

Les agents immobiliers indépendants doivent obligatoirement posséder une carte professionnelle de transaction avant de négocier. Cette carte les autorise à vendre un bien immobilier. La profession des agents immobiliers est très encadrée notamment par la Loi Hoguet. Pour que les agents immobiliers touchent leurs honoraires, la VENTE doit être totalement finalisée, c'est-à-dire lors de la signature définitive de l'acte authentique chez le notaire.

Aucun acompte ne doit être versé à l’agence avant la réalisation effective de la vente. Seule la somme séquestre peut être déposée sur un compte dédié, soit chez le notaire soit à l’agence, selon qui rédige l’avant contrat (promesse de vente ou compromis de vente) et sous réserve que l’agence ait les habilitations et assurances nécessaires à encaisser ce séquestre.

Les frais d'agences sont-ils différents entre Paris et la Province ?

La capitale reste une ville très prisée, dans laquelle la valeur des biens immobiliers croît sans cesse. Elle se trouve dans le peloton de tête avec Nice pour les commissions d'agence les plus chères. Lyon est la grande ville la moins chère. La grande disparité des frais d’agence s’explique surtout par l'absence de réglementation : ils sont donc fixés en fonction de la concurrence, du marché immobilier local et de sa tension. Les frais d’agence sont souvent sous-estimés lors des transactions immobilières en France. Pourtant, ils représentent un budget conséquent qui est important à estimer.

Même si les frais d’agence en France varient d’une agence à l’autre et d’une ville à l’autre, il existe certaines tendances dans l'estimation des frais. Les frais d’agence en France s’élèvent en moyenne à 5,4% du prix de vente en 2018. Cela signifie que, pour un bien vendu 500 000 euros, les frais d’agence s’élèveront à 27.000€ euros en moyenne et représentent entre 3 et 10 % du prix d’un bien immobilier. Paris est la ville qui a les frais immobiliers les plus élevés, mais Nice est également très chère. A contrario, à Lyon, les frais d’agences sont relativement bon marché (4,8 %).

Les différences de tarifs et d'estimation peuvent être significatives mais, en moyenne, en dehors du très haut de gamme, les commissions d'agence varient entre 5 % à 6 % à Paris. Notez qu'au sein d’un même arrondissement ou d’un même quartier, on peut observer des écarts importants de frais d’agences. D’une manière générale, les agences immobilières continuent à fonctionner avec des frais sous forme de pourcentage dégressif en fonction du montant de la VENTE. Les frais divergent d’une agence à l’autre dans une même ville, un même quartier, voire même parfois dans deux agences du même réseau. Face à ces différences il est parfois compliqué de faire son choix et d'estimer les frais d'agent.

Seules les nouvelles agences immobilières en ligne comme IMOP pratique une tarification au forfait (commission d'agence fixe), donc simple à estimer.