Les frais d'agence immobilière

Les frais d'agence immobilière

Lors d’une transaction immobilière, l’agence immobilière en charge de la vente du bien prend une commission sur le montant de la vente. La plupart du temps, cette commission est un pourcentage du prix du bien immobilier. Toutefois, certaines agences immobilières en ligne comme IMOP, prélèvent un montant forfaitaire. Les honoraires d’agence servent à rémunérer l’agence immobilière, pour couvrir ses frais fixes et également pour rémunérer l’agent immobilier qui a réalisé la vente.

A quoi servent les frais d'agence ?

Vous envisagez de faire appel à un professionnel de l’immobilier pour vendre votre appartement ou votre maison ? Vous allez rémunérer sa prestation et payer des frais d’agence. Ces frais représentent en fait la rémunération du travail de l’agence immobilière pour son rôle d’intermédiation dans la transaction. n agent immobilier remplit en effet de nombreuses tâches :

  • l’évaluation du bien,
  • la rédaction de l’annonce immobilière (avec les photos et plans, visite virtuelle, etc. ),
  • le temps passé pour faire réaliser les diagnostics immobiliers, les visites, les réponses aux acheteurs éventuels,
  • la négociation au moment de l’offre d’achat,
  • le lien avec  le notaire pour la réalisation de l’acte de vente.

Cette commission permet également à l’agence immobilière de payer ses frais fixes qui peuvent être assez élevés dans le cas de réseaux de franchisés.

Quel est le pourcentage de commission d'une agence immobilière ?

Quand on fait appel à un agent immobilier, on se heurte parfois à l’opacité des frais d’agence qu’il vous demande même s’il est tenu d’afficher sa grille tarifaire. Ces frais rémunèrent sa mission : réaliser votre vente le plus rapidement et aux meilleures conditions possibles. Néanmoins, il est parfois un peu compliqué de comprendre la composition exacte de ces frais d'agence. Les frais d’agences se répartissent entre l’agent et l’agence comme nous allons vous l'expliquer en détail.

Quelle réglementation pour les commissions d'agence ?

Les frais des agences immobilières ne sont pas encadrés par la loi. Ils varient en fonction du type d’agence, de la zone géographique, du type de biens. Généralement il est appliqué un taux variable compris entre 4 et 8% de la valeur du bien. Dans le cas de grandes surfaces et de hautes valeurs, il arrive que le pourcentage baisse à 2%. Comme il n’existe aucune réglementation précise ni aucune loi encadrant les frais d’agence, les pourcentages peuvent fluctuer (entre 2 et 8%).

Si la fixation des frais d’agence est libre, en revanche, les agences immobilières sont tenues d’afficher de façon claire et lisible les honoraires qu’elles pratiquent sur leur vitrine ou à l’entrée de leur agence et sur leur site internet. Sachez que la réglementation est très stricte du côté de la commission dans la location. En effet, les frais d’agence dans le cadre des locations sont plafonnés par la loi Alur à un montant compris entre 8 et 15 euros par m² en fonction du lieu de la transaction. L’agence et l’agent immobilier mandatés se partagent les frais d’agence au moment de la vente. Le salaire d’un agent immobilier ne correspond en fait qu’à une petite partie de la commission perçue par l'agence (cela peut varier selon les cas entre 6 et 30 % des honoraires perçus par l’agence)

Exemple : une agence immobilière pratique des frais de 5 % lors de la vente d'une maison de 600 000 euros. Les frais d’agence s’élèvent donc à 30 000€ et l’agent immobilier touche une rémunération comprise entre 1 800€ et 9 000€. En revanche, si vous faites appel à un mandataire immobilier, il peut percevoir jusqu'à l’intégralité de la commission. ce qui lui permet de compenser les frais engagés pour son activité.

Quelle différence entre frais d'agence, honoraires et commission d'agence ?

Ces termes sont souvent utilisés indifféremment. Cependant, des nuances existent :

  • la commission est la rémunération liée à l’occasion d’un contrat (ici le mandat de vente),
  • les honoraires sont une rétribution perçue par une personne exerçant une profession libérale (ici l’agent immobilier).
  • Les frais d’agence recouvrent tous les frais de l’agence. En résumé, c’est le montant demandé par une agence immobilière à un propriétaire pour la vente de son bien.

Les frais d'agence sont-ils négociables ?

Bien que les frais d’agence ne soient pas réglementés, le barème affiché doit être respecté à la signature du mandat de vente. Dans la pratique, quand un acheteur fait une offre d'achat et qu’elle est inférieure au prix demandé, l'agent immobilier peut accepter de réduire le montant de la commission initiale pour faciliter la transaction. C'est le seul moment où les frais d’agence sont négociables.    

Qui paye les frais d’agence ?

L’agent est l'intermédiaire entre l’acheteur et le vendeur, il est donc légitime de se demander qui doit payer les frais d’agence. Ils sont supportés par le vendeur, puisque c’est lui qui conclut un contrat (avec la signature du mandat de vente) avec l’agence. Seule une clause contractuelle peut prévoir que la charge sera imputée à l’acquéreur ou répartie entre les deux parties, mais cette pratique est très peu commune. En pratique, le prix souhaité par le vendeur est fixé et l’agence ajoute ensuite sa commission à ce montant. Le prix de vente du bien affiché doit être annoncé en FAI (Frais d’Agence Inclus). Il est important de bien comprendre ce que l’acheteur doit payer et ce que le vendeur reçoit : la somme qu’il reste au vendeur après avoir payé à l’agence ses frais honoraires s’appelle le prix net vendeur. Si les frais étaient à la charge de l’acheteur et le prix affiché en NET VENDEUR, il doit en être fait expressément mention dans l’annonce. Si c’est l’acheteur qui paye les honoraires, il faut que cela soit mentionné clairement sur le mandat de venteQue le vendeur paye ou que l’acheteur paye les honoraires ne change rien au prix net vendeur, en revanche il existe un impact sur le calcul des frais de notaire.

Qui peut percevoir des frais d'agence ?

Les agents immobiliers indépendants doivent obligatoirement posséder une carte professionnelle de transaction. Cette carte les autorise à vendre un bien immobilier. La profession des agents immobiliers est très encadrée notamment par la Loi Hoguet. Pour que les agents immobiliers touchent leurs honoraires, la transaction doit être totalement finalisée, c'est-à-dire lors de la signature définitive de l'acte authentique chez le notaire. Aucun acompte ne doit être versé à l’agence avant la réalisation effective de la vente. Seule la somme séquestre peut être déposée sur un compte dédié, soit chez le notaire soit à l’agence, selon qui rédige l’avant contrat (promesse de vente ou compromis de vente) et sous réserve que l’agence ait les habilitations et assurances nécessaires à encaisser ce séquestre.

Les frais d'agences sont-ils différents entre Paris et la Province ?

La capitale reste une ville très prisée, dans laquelle la valeur des biens immobiliers croît sans cesse. Elle se trouve dans le peloton de tête avec Nice pour les commissions d'agence les plus chères. Lyon est la grande ville la moins chère. La grande disparité des frais d’agence s’explique surtout par l'absence de règlementation : ils sont donc fixés en fonction de la concurrence, du marché immobilier local et de sa tension. Les frais d’agence sont souvent sous-estimés lors des transactions immobilières en France. Pourtant, ils représentent un budget conséquent.

Même si les frais d’agence en France varient d’une agence à l’autre et d’une ville à l’autre, il existe certaines tendances. Les frais d’agence en France s’élèvent en moyenne à 5,4% du prix de vente en 2018. Cela signifie que, pour un bien vendu 500 000 euros, les frais d’agence s’élèveront à 27.000€ euros. Mais c’est une moyenne ! Les frais d'agence peuvent varier entre 3 et 10 % du prix d’un bien immobilier. Paris est la ville qui a les frais immobiliers les plus élevés, mais Nice est également très chère. A contrario, à Lyon, les frais d’agences sont relativement bon marché (4,8 %).

Les différences de tarifs peuvent être significatives mais, en moyenne, en dehors du très haut de gamme, les commissions d'agence varient entre 5 % à 6 % à Paris. Notez qu'au sein d’un même arrondissement ou d’un même quartier, on peut observer des écarts importants de frais d’agences.  D’une manière générale, les agences immobilières continuent à fonctionner avec des frais sous forme de pourcentage dégressif en fonction du montant de la transaction. Les frais divergent d’une agence à l’autre dans une même ville, un même quartier, voire même parfois dans deux agences du même réseau. Face à ces différences il est parfois compliqué de faire son choix.

On observe toutefois que la structure de l’agence peut expliquer certaines différences. En effet, les réseaux d’agence pratiquent en général des frais plus élevés, même si on peut constater des différences entre deux agences du même réseau, notamment en région parisienne, car ils payent des redevances à la maison mère.  Les mandataires immobiliers sont généralement un peu moins chers que la moyenne (souvent moins de 5 % contre 5,4 % avec un agent immobilier classique). En revanche la variation des frais d’une agence à une autre ne peut pas s’expliquer par le type de bien vendu car les agences spécialisées dans le haut de gamme pratiquent en moyenne des taux de commission similaires ou inférieurs. Ainsi, il n’est pas rare de les voir descendre à 3,5% à Paris sur des biens très chers. Vu le prix de vente des biens immobiliers en question, un taux de 3,5 % représente alors une jolie commission.

Seules les nouvelles agences immobilières en ligne comme IMOP pratique une tarification au forfait (commission d'agence fixe).

Les commissions sont-elles une source de motivation pour les agents immobiliers ?

Les agents immobiliers sont des commerciaux. Leur travail consiste à être l’intermédiaire entre des vendeurs et des acquéreurs de biens immobiliers mais aussi à instaurer une confiance entre le vendeur et l’acheteur pour faciliter la transaction. La rémunération à la commission est donc supposée motiver les agents immobiliers à travailler de la meilleure manière possible. Afin de réaliser la vente du début à la conclusion de façon rigoureuse, la rémunération des agents est liée au succès de la vente.

De ce fait, les salaires des agents immobiliers sont très variables car basés "au succès" et ils peuvent être impactés par la conjoncture, la saisonnalité, la zone géographique couverte, etc. Les frais d’agence représentent le revenu principal de l'agent immobilier. Aussi, si on souhaite négocier les frais d’agence, il faut veiller à ne pas démotiver l'agent par rapport à la vente d'un autre bien dans son portefeuille soumise à une commission plus élevée. C'est humain, il aura tendance à donner le plus d'efforts sur la vente qui lui rapporte le plus. La négociation des frais d’agence doit donc se faire en gardant cet élément psychologique en tête. En revanche si les frais d'agences sont pour vous un vrai problème, il existe des solutions : faire appel à une agence en ligne à prix fixe telle que IMOP dont les honoraires sont limités à 4900€. L'organisation interne et les rôles des agents sont différents afin de pouvoir satisfaire les agents immobiliers avec des commissions moindres.

Les frais d'agences ont-ils tendance à augmenter ?

Depuis quelques années, les frais d’agence ont tendance à baisser en France. Cette baisse s’explique principalement par la pression des français et par l’arrivée de nouveaux types d’acteurs immobiliers digitaux qui proposent des frais d’agence au forfait : ces agences en ligne se développent de plus en plus et permettent aux vendeurs de bénéficier d’un service professionnel de qualité pour un coût d’environ 3 à 5 fois inférieur au coût des agences classiques.

Y a-t-il un lien entre frais d'agence et frais de notaire ?

De manière indirecte, il existe un lien. En effet, lors d’un achat immobilier, l’acquéreur doit régler les frais de notaire ainsi que des taxes. Le montant de ces frais se calcule sur la base de ce que l’acheteur paye au vendeur. En fonction du mandat conclu entre le vendeur et l'agence (mandat de vente ou mandat de recherche), la commission sera ou non à la charge de l'acheteur.

  • si les frais d'agence sont à la charge du vendeur : les frais de notaire sont calculés sur le prix de vente FAI.
  • si les frais d'agence sont à la charge de l'acheteur : cela est indiqué sur le compromis de vente et les frais de notaire se calculent sur le montant net vendeur.

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