Budget 2026 adopté : ce que ça change pour l’immobilier

Quels sont les points essentiels du budget 2026 ?

• Le statut LMNP est maintenu et le budget 2026 ne prévoit aucune réforme majeure : l’amortissement et la fiscalité des plus-values restent inchangés, tandis que le statut est élargi aux propriétaires non-résidents.
• Le dispositif Jeanbrun est créé pour relancer l’investissement locatif, avec un amortissement important en échange d’un engagement de location de 9 ans à loyers plafonnés, principalement avantageux dans le neuf.
• Les critères énergétiques deviennent très exigeants, puisque les logements doivent respecter la RE2020 dans le neuf et atteindre un DPE A ou B dans l’ancien après travaux.
• MaPrimeRénov’ rouvre en 2026 avec un budget renforcé et redevient accessible à tous les ménages, avec un rendez-vous obligatoire France Rénov’ pour les rénovations d’ampleur.
• Les APL sont revalorisées de 0,9 %, mais leur accès est restreint pour certains étudiants étrangers non boursiers hors Union européenne.
• Le PTZ est maintenu et ses plafonds sont relevés pour s’adapter à la hausse des prix immobiliers.
• Une nouvelle taxe sur les logements vacants est instaurée, et elle permet aux communes de renforcer la pression fiscale dans les zones tendues.

Peu d’évolutions du côté du statut LMNP

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel a fait l’objet de différentes discussions au cours des derniers mois, qui ont fait craindre une suspension ou une refonte totale du statut qui aurait fortement impacté les investisseurs locatifs.

Heureusement, le budget 2026 ne crée pas les bouleversements attendus : l’amortissement permis par le régime réel est bien maintenu, et les règles de calcul de la plus-value (ainsi que leur taxation) ne subissent aucun changement.

Seule évolution notable : le dispositif LMNP intègre désormais les propriétaires qui ne résident pas en France, dont l’activité était généralement considérée comme relevant du statut de LMP.

Le dispositif Jeanbrun ou “Relance logement” en faveur de l’investissement locatif

Après avoir fait couler beaucoup d’encre et créé de nombreuses attentes chez les propriétaires bailleurs, le dispositif du bailleur privé est enfin adopté, après avoir été intégré au dispositif Relance logement, aussi appelé dispositif Jeanbrun en référence au Ministre du Logement qui a porté le projet. Voici ce qu’il faut retenir de ce dispositif et de ses différents volets.

Le statut de bailleur privé adopté après quelques modifications

Le dispositif du bailleur privé entend relancer l’investissement locatif non-meublé, à l’heure où les investisseurs privés se tournent massivement vers le LMNP. Il s’articule autour d’un amortissement important contre un engagement à louer le bien pendant 9 ans avec des loyers plafonnés. Il reprend ainsi, en les actualisant, les grand principes du dispositif Loc’Avantage, qui se retrouve intégré au dispositif Jeanbrun.

L’intégration du dispositif Loc’Avantage

Le dispositif Loc’Avantage, anciennement Louer abordable, est prolongé en 2026 afin d’être directement intégré au dispositif Relance Logement. En 2O26, ce dispositif s’articule alors autour des mesures suivantes :

●      Un engagement à louer le bien pendant 9 ans,

●      un amortissement de 3,5 à 5,5 % par an pour l’immobilier neuf (en fonction du niveau de loyer),

●      un amortissement de 3 à 4 % par an pour l’immobilier ancien rénové (avec des travaux de rénovation équivalents à 30 % du prix d’achat),

●      l’impossibilité de louer le bien à un membre de la famille,

●      un dispositif adressé uniquement aux logements situés dans des immeubles collectifs.

Le dispositif Jeanbrun permet ainsi jusqu’à 12 000 € d’amortissement par an et jusqu’à 10 700 € de déduction sur les autres revenus pour les bien loués à un loyer dit “très social”. Sur 9 ans, cela revient à un amortissement de 108 000 € et un déficit de 96 300 € !

Des exigences élevées en termes de performances énergétiques

Pour être éligibles, les logements loués dans le cadre du dispositif Jeanbrun devront répondre aux exigences énergétiques suivantes :

●      pour les logements neufs : le respect de la réglementation environnementale RE 2020,

●      pour les logements anciens : un DPE A ou B après travaux

Un impact limité sur le marché ancien

Les taux d’amortissement sont plus avantageux dans le neuf que dans l’ancien, afin de stimuler la production de logement neuf et de proposer une alternative au dispositif Pinel supprimé à la fin de l’année 2024.

Le dispositif Jeanbrun est alors beaucoup moins attractif dans l’immobilier ancien, d’autant plus qu’il faut réaliser d’importants travaux pour pouvoir y prétendre : au-delà des 30 % de travaux nécessaires, notons que le DPE moyen en France est actuellement de D !

Si le dispositif entend encourager la rénovation énergétique des logements anciens, il pourrait avoir du mal à attirer les investisseurs à la recherche d’une vraie rentabilité. Heureusement, d’autres dispositifs incitatifs peuvent aider les propriétaires bailleurs à financer ces travaux.

La réouverture de MaPrimeRénov’

Après avoir été restreint au ménages aux revenus très modestes à l’automne 2025, le dispositif MaPrimeRénov’ avait été suspendu au 1er janvier 2026 en attendant que la Loi Finances soit adoptée. Le guichet devrait ainsi réouvrir au moment de la promulgation de la loi, au cours du mois de février, avec de nouvelles ambitions pour l’année 2026 :

●      un budget de 3,6 milliards d’euros,

●      le financement d’au moins 120 000 rénovations d’ampleur,

●      le financement de 150 000 rénovations par geste.

Les règles d’éligibilité et les montants des aides restent inchangés par rapport à l’année 2025, et MaPrimeRénov’ redevient accessible à tous les ménages. Seul changement notable : un rendez-vous personnalisé avec un conseiller France Rénov’ sera désormais obligatoire avant le dépôt de la demande pour une rénovation d’ampleur, afin de réduire le risque de fraudes.

Une revalorisation et une restriction des APL

Les APL, comme d’autres prestations sociales, seront bien revalorisées en 2026, avec une hausse de 0,9 % appliquée au 1er avril 2026. En même temps, l’aide devient un peu plus exclusives : les étudiants étrangers, hors Union Européenne et non-boursiers ne pourront plus y avoir accès à compter de la rentrée scolaire 2026.

Le maintien du PTZ

Le Budget 2026 maintient le Prêt à Taux Zéro en ajustant les plafonds de revenus et les montants pris en charge, afin de prendre en compte l’évolution des prix de l’immobilier et d’être accessible à plus de ménages. Les barèmes définitifs n’ont pas encore été publiés, mais on sait déjà que les plafonds de coût de l’opération devraient être réhaussés de 25 %.

Une nouvelle taxe sur les logements vacants

La loi finance 2026 prévoit la fusion de la Taxe sur les Logements Vacants (TLV) et de la Taxe d’Habitation sur les Logements Vacants au sein d’une nouvelle taxe : la Taxe sur la Vacance des Locaux d’Habitation. Au-delà de clarifier les obligations des propriétaires, cette nouvelle taxe permettra aux communes de doubler les taux de taxation actuels afin de pousser les propriétaires à remettre leurs biens sur le marché dans les villes où celui-ci est particulièrement tendu. Pour rappel, les taux actuels sont de 12,5 % de la valeur locative cadastrale du bien en 2026, revalorisés à 25 % à partir de la deuxième année de vacance.

FAQ : budget 2026 et immobilier

1. Qu’est-ce que le budget 2026 change pour l’immo ?

Le budget 2026 introduit de nouvelles mesures fiscales pour relancer l’investissement locatif (dispositif Jeanbrun) et réouvre MaPrimeRénov’ avec un budget renforcé. Il maintient aussi certains dispositifs existants comme le LMNP.

2. Le Prêt à Taux Zéro est-il toujours disponible ?

Oui, le PTZ est maintenu en 2026 avec des plafonds ajustés pour tenir compte de l’évolution des prix immobiliers.

3. Qu’est-ce que le dispositif Jeanbrun ?

C’est une mesure d’incitation à l’investissement locatif qui combine amortissement fiscal et engagement de location de 9 ans à loyers plafonnés.

4. MaPrimeRénov’ sera-t-elle accessible en 2026 ?

Oui, après avoir été suspendu début 2026 il devrait rouvrir avec un budget de plusieurs milliards d’euros et des aides pour de nombreuses rénovations.

Lexique – Budget 2026

Amortissement fiscal

L'amortissement fiscal est une déduction annuelle du prix du bien immobilier (hors terrain) des revenus imposables pour baisser l’impôt.

Dispositif Jeanbrun

Le "dispositif Jeanbrun" est un nouveau mécanisme fiscal pour encourager l’investissement locatif avec amortissement et contraintes de location sur 9 ans.

LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel)

Statut fiscal qui permet aux investisseurs de bénéficier d’un régime d’imposition avantageux pour les biens meublés.

MaPrimeRénov’

MaPrimeRénov' est une aide financière pour travaux de rénovation énergétique des logements, réouverte en 2026 après suspension.