Crédit immobilier : quelles conditions d'emprunt en septembre 2021 ? 

1 septembre 2021

Un nouveau rôle pour le HCSF ? 

Le changement de valeur des recommandations du HCSF ne devrait pas changer fondamentalement la situation des emprunteurs. En effet, les banques appliquent déjà des règles d’analyse similaires des dossiers de financement. 

Le HCSF est un organe financier, présidé par le ministre de l’Économie et des Finances, qui doit arbitrer régulièrement pour éviter le surendettement des Français et pour surveiller l'évolution des taux immobiliers.  

L’annonce du 15 juin dernier prévoit de rendre contraignants les futurs avis du HCSF, avec des sanctions possibles pour les banques qui ne respectent pas ces règles. Toutefois, les dernières règles ne devraient pas changer et demeurer celles de décembre 2020. Les courtiers et les banques espèrent pourtant un assouplissement des règles en faveur des emprunteurs les plus fragiles qui risquent de se voir exclure du crédit immobilier. 

Quelles sont les conditions d’emprunt immobilier ? 

Selon les dernières recommandations du HCSF, voici les conditions d’octroi d’un crédit immobilier en France. 

1. Un taux d’endettement de 35 %

Initialement, la mensualité d’un crédit immobilier devait se situer au tiers des revenus du foyer emprunteur. Elle est désormais limitée à 35 % en prenant en compte l’assurance emprunteur. Or, avec les taux de crédit immobilier historiquement bas actuels, le coût de l’assurance d’un emprunt est loin d’être anodin.  Il s’agit de prendre en considération tous les éléments du Taux annuel effectif global (TAEG), soit le capital remboursé, les intérêts d’emprunt et l’assurance emprunteur. Ce taux d’effort, aussi appelé taux d’endettement maximal, est calculé en fonction de la mensualité envisagée assurance comprise par rapport aux revenus nets avant impôts.  Par exemple, un couple perçoit 4 000 euros de revenus nets par mois avant impôts. Il peut rembourser une mensualité de crédit immobilier s’élevant au maximum à 1 400 euros. Ainsi, le “reste à vivre” est suffisant pour payer les dépenses contraintes et les dépenses usuelles. Bien évidemment, chaque banque peut adopter ses propres critères et se montrer plus stricte.

2. Une durée de crédit immobilier immobilier de 25 ans

Une simulation de crédit immobilier varie en fonction du taux de crédit, du montant de la mensualité et de la durée totale d’emprunt. Bien évidemment, plus l’emprunt est long, plus il coûte cher à l’emprunteur. Aussi, la durée maximale est désormais limitée à 25 ans, soit 300 mensualités.  Le HCSF admet une prolongation de deux années supplémentaires de différé d’amortissement. Cela concerne les biens neufs sur plan (Vente en l’état futur d’achèvement ou VEFA), une maison à construire ou un achat dans l’ancien avec plus de 25 % de travaux de rénovation. La date d’entrée dans le nouveau logement est alors décalée par rapport à la date d’octroi du crédit.  Qu’en est-il en réalité ? L’observatoire Crédit Logement-CSA constate que plus de la moitié des prêts (55,7 %) sont accordés sur des durées supérieures à 20 ans. Certains professionnels alarment sur le fait que certains ménages modestes, ou avec un risque de santé avéré augmentant le montant de l’assurance, peuvent ne plus obtenir de prêt immobilier. Ils estiment que les jeunes primo-accédants pourraient emprunter sur une durée de 30 ans, misant sur l’augmentation de leurs revenus au fil des ans. 

3. Un apport personnel ? 

Si l’apport personnel n’est pas une condition officielle d’octroi d’un crédit immobilier, il devient quasiment impossible d’emprunter sans aucun apport. Un montant entre 10 et 20 % du projet immobilier rassure les banques et génère de bonnes conditions de crédit. 

Pouvez-vous emprunter ? 

C’est la seule question qui vous intéresse vraiment ! Si vous disposez d’un apport, si vous bénéficiez d’une situation professionnelle stable et non affectée par la pandémie de Covid-19, nulle raison de douter de l’octroi d’un prêt immobilier. Les taux les plus compétitifs sont toujours obtenus par les meilleurs profils d’emprunteurs avec un dossier de financement solide et complet. 

Pas d’inquiétude si vous ne cochez pas toutes les cases du bon élève emprunteur ! La concurrence entre les banques est forte et le HCSF les autorise à déroger aux règles dans 20 % des dossiers de financement. Toutefois, ces dérogations sont encadrées et doivent concerner 80 % de résidences principales et 30 % de primo-accédants. En clair, les banques ne peuvent utiliser ce pouvoir d’appréciation pour privilégier les revenus confortables dans l’achat d’une résidence secondaire…

Notons également que le taux de défaillance est très faible en France. Aussi, entre les assurances emprunteurs et les garanties, le risque réel pour la banque est vraiment peu élevé. 

Le marché des crédits immobiliers est stable au 1er semestre 2021. On a même noté une augmentation des montants empruntés au second trimestre 2021 : + 2.3 % pour les primo-accédants et +4.8 % pour les secundo-accédants. Plusieurs raisons expliquent cela : les acquéreurs ont vu leurs envies changer depuis la pandémie de Covid-19 : une pièce supplémentaire pour télétravailler tranquillement, un balcon ou une terrasse, voire un jardin. Ils sont prêts à mettre le prix pour obtenir le bien immobilier qui répond à toutes leurs attentes. 

D’autant plus que depuis 18 mois, les Français épargnent encore plus qu’avant. Ainsi, lorsqu’ils réalisent un projet immobilier, ils sont disposés à mobiliser un apport personnel plus important. 

Comment emprunter en septembre 2021 ? 

Si vous pouvez emprunter, la question suivante réside dans le timing : est-ce le bon moment pour acheter un bien immobilier et pour souscrire un crédit immobilier ? Un achat ne se décide pas sur un coup de tête et le timing est souvent lié à des impératifs personnels et professionnels, plus qu’à la situation du marché. 

Des taux immobiliers bas

Les taux immobiliers sont toujours très bas et n’ont pas augmenté pendant l’été, contrairement aux autres années. En général, les vacances d’été étaient propices à une légère remontée des taux mais 2021 échappe à cette pratique. 

Tout le monde regarde du côté de la Banque centrale européenne (BCE) pour évaluer une possible remontée des taux. Or, les discours sont rassurants : la BCE demande aux banques de soutenir les projets notamment immobiliers pour porter la relance de l’économie après la crise économique liée à la situation sanitaire. 

Une hausse des taux de crédit immobilier demeure possible en cas d’inflation. Cela s’avérerait compliqué pour les emprunteurs bloqués entre un taux d’usure trop bas et en décalage de quelques mois par rapport aux taux d’emprunt. 

Un marché immobilier stable

Avec des taux immobiliers bas et un marché immobilier parisien stabilisé, c’est sans doute le bon moment pour concrétiser une transaction. La pénurie de biens neufs porte le dynamisme du marché de l’ancien. 

Aucune bulle immobilière ne semble prête à exploser. L’immobilier reste un investissement solide et sûr, qui a montré sa capacité à résister aux crises économiques comme en 2008 et aux crises sanitaires comme en 2020. 

Un besoin d’accompagnement pour emprunter 

Vous êtes décidés à investir ? Comment emprunter ? Faites le point sur votre projet avec un agent immobilier expérimenté. Il vous conseille globalement sur tous les points de votre projet. 

Pour affiner le financement, un courtier immobilier peut s’avérer utile. Sa prestation vous fait gagner du temps et permet d’optimiser le financement immobilier. Emprunter est toujours complexe : comparer les offres de prêts, monter un dossier de financement solide, mettre en avant les points forts de son profil emprunteur, etc.