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Dans quelles conditions emprunter en février 2023 ?

L’augmentation des taux de crédit immobilier peut inquiéter les acheteurs. En tout cas, elle diminue leur pouvoir d’achat immobilier. Cette hausse des taux devrait se poursuivre dans les prochains mois. La bonne nouvelle vient de la Banque de France, qui accepte enfin de modifier sa position sur le taux d’usure. Une réaction bienvenue face à la chute du nombre de prêts accordés. C’est aussi un enseignement pour les vendeurs de biens immobiliers : un bon acquéreur, doté d’un accord de principe de prêt, vaut parfois un effort de négociation. 

1 février 2023

Des taux de prêt immobilier en hausse 

Tout le monde s'était habitué à des taux de prêt immobilier autour de 1 % depuis quelques années. La hausse des taux d’intérêt depuis quelques mois est donc une mauvaise nouvelle pour les acheteurs. 

Souvenez-vous ! Dans les années 90, on empruntait à 9 % et dans les années 2000 à 3,5 % ! Cela ne privait pas acquéreurs et vendeurs de trouver un terrain d’entente. 

Le taux moyen pratiqué par les banques a doublé en moins d’un an : au dernier trimestre 2022, le taux moyen constaté atteint 2,22 % quand il était de 1,05 % un an plus tôt. 

Ainsi, début février 2023, les taux moyens annoncés par le courtier Cafpi oscillent : 

  • 2,38 % pour un prêt sur 15 ans ; 
  • 2,61 % pour un prêt immobilier sur 20 ans ; 
  • 2,73 % pour un prêt sur la durée maximale de 25 ans. 

Ces taux s’entendent hors assurance et hors frais annexes (frais de dossier, frais de garantie,etc.). Tous ces frais entrent en ligne de compte pour former le fameux TAEG (taux annuel effectif global), qui sera mentionné dans toute offre de prêt immobilier. 

En février 2023, un taux de crédit immobilier inférieur à 3 % deviendra sans doute difficile à obtenir. 

L'Observatoire Crédit Logement/CSA fait état d’une baisse de la production de crédits immobiliers de près de 20 % en 2022. Sur le dernier trimestre, la chute atteint plus de 40 % ! 

L’actualisation mensuelle exceptionnelle du taux d’usure à partir du 1er février 2023

La Banque de France établit chaque trimestre le taux d’usure par type de crédit et par durée d’emprunt. C’est le taux d’intérêt maximal au-delà duquel une banque peut accorder un prêt. Destiné initialement à protéger l’emprunteur, ce taux a fait l’objet de vives critiques de la part des professionnels de l’immobilier. En effet, en période de remontée des taux rapide, un taux d’usure trimestriel atteint vite ses limites. D’autant plus que le taux d’usure se compare au TAEG et non au seul taux d’intérêt proposé par la banque.  

A compter du 1er février 2023, le taux d’usure fera l’objet d’une actualisation mensuelle. Et cela, au moins jusqu’en juillet. Cela devrait redynamiser le marché immobilier.  

Initialement, le taux d’usure du 1er trimestre 2023 a été fixé à 3,57% pour les prêts sur plus de 20 ans. Les professionnels estiment que les frais annexes représentent environ 0,6 %. Donc le taux de crédit immobilier doit se situer à moins de 3 % pour réussir à emprunter. Cela reste possible pour les très bons dossiers de financement et écarte nombre de Français de l’accès au crédit. 

Le taux d'usure pourrait monter à 3,75 % le 1er février 2023 et à 3,95 % le 1er mars. 

Présenter un dossier de financement complet

Les banques, comme les courtiers, étudient les dossiers de financement sur pièces. Peu importe que vous soyez client depuis 20 ans de la banque. Cela pourra jouer au moment de la négociation du taux d’intérêt. 

Les conditions pour obtenir un crédit immobilier sont connues : 

  • Une stabilité professionnelle : un salarié en CDI ou un fonctionnaire a plus de chances qu’un micro-entrepreneur. 
  • Un apport personnel minimum de 10 %. Si vous disposez d’une épargne plus importante, cela sera encore mieux. Pensez à garder de côté une somme pour financer les frais de notaires et autres frais d’acquisition. 
  • Une bonne gestion de vos comptes : vous n’êtes pas à découvert tous les mois, vous ne multipliez pas les crédits à la consommation, vous n’avez pas d’incident de paiement, vous parvenez à épargner chaque mois. 
  • Un taux d’endettement inférieur à 35 % de vos revenus. Ce critère imposé par le HCSF (Haut conseil de stabilité financière) est important. Toutefois, les banques peuvent déroger aux conditions dans 1 dossier sur 5, même si elles n’usent pas toujours de cette faculté.  

Sachez également que les banques accordent de l’importance à la cohérence du projet immobilier. Par exemple, certaines banques commencent à refuser de financer l’acquisition de passoires thermiques (en dehors de Paris, où elles restent majoritaires dans l’ancien !)

Quelles solutions pour emprunter en 2023 ?

Au-delà d’un dossier solide, obtenir le financement de son achat immobilier passera par : 

  • Une augmentation de la durée d’emprunt : c’est déjà le cas puisque, en décembre 2022, les acheteurs s’endettent sur 21 ans et 65 % des prêts immobiliers relatifs à l’accession à la propriété ont une durée comprise entre 20 et 25 ans. C’est 10 points de plus qu’en 2021 !
  • Une hausse de l’apport personnel : mobiliser votre épargne personnelle ou professionnelle, votre épargne retraite (PER) pour acquérir une résidence principale. Sollicitez votre famille ou le crowdfunding immobilier. L’apport personnel dépasse désormais largement les 10 % exigés pour approcher 20 %. En moyenne, cela représente 60 000 euros d’apport. 
  • Acheter son bien immobilier au meilleur prix : avec une agence immobilière à coût fixe, vous diminuez les frais d’agence ! Chaque euro gagné impacte le montant global de crédit immobilier.